2010前期顾问分享之二：

热烈祝贺临沂项目组前期开发定位通过甲方评审

目前很多园区的开发建设缺乏合理规划，没有明确的产业发展导向，在招商的过程中对企业缺乏限制筛选，只是借产业园之名进行写字楼开发，导致失去了产业聚集发展的意义。同时部分园区在改建过程中软硬件环境方面都不能达标，后期物业管理也相对较差，不能满足企业办公、科研之需。因此最终导致招商困难、管理混乱局面。

中国产业园发展四阶段

从中国产业园区的发展我们可以看到经过如下4个阶段：

阶段一：工业园：80年代中期之前；主要表现是功能单一，产业是简单的空间集聚。

阶段二：企业园： 80年代中~90年代初，实现的是厂办复合化，珠三角各园区表现得最为突出。

阶段三：主题园区： 90年代中后期；在工业园和企业园之外，出现科学园、办公园、商务园等多种园区形态，主要表现是产业实现专业规模集聚。

阶段四：多园合一： 21世纪；主要特征表现为功能复合、产业融合和人群多元化；同时，园区经济与城区经济开始实现融合。

复合商务公园模式渊源

经过案例我们发现郊区新建创意产业园构建核心吸引力主要有单一企业型、独立主题型和符合型三种模式：

模式1——单一企业型成功KPI体系

特征如下：园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用；形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地；园区的发展与企业的壮大同步；打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用；为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发效能。

适用条件：必须由一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发；需要巨额投资，培育建设时间很长；生态环境较好、交通便利区域；周边有预留土地，保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模；通常所需面积20万㎡以上，开发周期10年以上。

代表项目：慕尼黑宝马中心、神奈川日产技术中心

模式2——独立主题型成功KPI体系

特征如下：园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善；形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地；园区依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸；服务产业园人群的商业、居住等生活配套完善

适用条件：必须由政府强势主导或者龙头企业牵头；适用于城市的支柱产业或具有比较优势的产业；产业处于生命周期的起步期或发展期；生态环境较好、交通便利区域；通常所需面积50万㎡以上，开发周期8年以上

代表项目：首尔数字媒体城、加拿大BC省动画产业园、百老汇戏剧产业园、英国伯明翰珠宝中心、瑞士比尔“表谷”、东京杉并动画产业中心。

模式3——产业复合型成功KPI体系

特征如下：：园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业；研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等；园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应；除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力；具有一定的商业、居住等配套；政府拥有一定量的办公物业，低价出租，用于孵化小型创业企业。

适用条件：适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业；知名企业或机构先行入驻；生态环境较好、交通便利区域；政府推动，并建设促进产业发展的公共设施配套。

代表项目：香港数码港、英国利物浦泰特创意社区、澳大利亚奇云角都会村、英国谢菲尔德产业园区、加拿大温哥华葛兰湖岛、英国克勒肯维尔创意产业园。

创意产业园成功KPI分析

开发主体：目前运营成功的绝大部分创意产业园地开发主体是政府或者龙头企业。

优惠政策：政府或设立专项资金、或直接参与园区平台建设、或给予强力的政策支持。

资金：打造成规模、高效率的创意产业园需要投入巨大的资金，而且后续园区平台建设更需要大量资金支持。

开发周期：创意产业园开发周期比较长，要形成规模效应一般需要10年以上

目前现状：首先多数开发商的创意产业园都是第一个项目，目前还不具备此条件，其次，一般项目享受“533”优惠政策，相比之下不具有竞争力，在资金上连续高额的资金投入给开发商带来巨大的资金压力，这与开发商实现资金快速滚动的目标相违背，开发商的要求尽快回现也不利于项目形成聚集效应。