谢逸枫:第二轮楼市调控启动难
少数城市房价上涨幅度仍然较大，尤其是二三线城市房价出现了较快的上涨。国家发改委建言，各地城市需继续做好房地产调控和稳定房价的工作。中央和地方政府最近纷纷出言加大房地产调控力度，或标示着新一轮楼市调控阶段的到来。8月16日，有业内爆北京将出台《房地产预售资金监管办法》，对开发商预售资金即“楼花”收入实施专户管理。据一位接近北京住建委的人士透露，这个办法已完成征求意见。
据国家统计局7月12日发表的数据，6月份全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅仍然达到11.4%，环比只略微下滑了0.1%。这表明，在调控逾3个月之后，各地商品房价格依然位居高位。国家发改委8月12日公布7月份36个大中城市的房价监测情况显示，7月份新建商品房成交均价，环比上涨了1.61%。
2010年8月17日新政4月之后,京沪穗涨价盘大增。例如北京33新盘逆市涨价。尽管京沪穗等一线城市成交量依旧低迷,但已有楼盘动了“涨价”的念头。根据某房产对京沪穗300个楼盘的价格追踪调查显示,虽然价格不变的楼盘依然占半数以上,但北京与广州环比涨价的楼盘大幅增加,降价盘却出现明显减少。随着政策进入平淡期,加上“金九银十”即将到来,陆续有开发商试探性“涨价”以考验市场。
作为本轮调控力度最大的城市之一,北京市场出现“逆市”上涨的势头。根据某房产新政4月百盘价格调查显示,有33个新盘逆市涨价,比上月大幅增加12个;降价盘仅有11个,较上月大幅减少20个;53个楼盘维持7月份价格不变。还有3个未开盘项目取消了之前的待售报价。
在33个涨价盘中,有5个涨幅在10%以上,其中位于朝阳公园附近的万科(000002,股吧)公园5号,均价从7月份的45000元涨到了8月份的50000元,涨幅最高,为11.11%。而涨幅在10%以上的楼盘中,有3个位于房山,分别是阳光邑上、绿城百合公寓、天恒乐活城。 在11个降价盘中,3个降幅在10%以上。通州区有3个降价盘,为北京降价盘数量最多的区域。其中位于通州梨园的京洲世家,由于从本周六开始特价促销,在原价22000元/平米的基础上,15套特价房均价仅为16000元/平方米,降幅为37%,因此位居降幅之最。
2010年8月17日广州有楼盘最高涨价24%。某房产日前在广州市抽查100个楼盘发现,24个楼盘升价,15个楼盘降价,还有61%的楼盘价格没有变动。个别楼盘最高的升幅和最大的降幅达到20%以上。8月和7月的报价相比,价格按兵不动依然是主旋律。如广州保利城花园的价格一直维持在6500元/平方米,富力君湖华庭的均价为25000元/平方米,朱美拉公寓均价为31000元/平方米等。 进入8月份以来,由于“金九银十”传统的销售黄金周就要来临,不少楼盘也赶在8月开盘推新货,近日成交也有缓慢上升的趋势。和7月相比,8月份升价楼盘多了4%。其中,位于增城的锦绣半山御景联排别墅毛坯均价由6500元/平方米上升至8000元/平方米,升幅达到24%。
2010年8月17日上海降价盘仅仅微增1个。新政满4月后,沪上在售的100个楼盘中,报价相比7月下降的从28个微增到29个,57个盘报价没有变化,但依然有14个楼盘的报价有所上涨。 报价下跌楼盘,不论从比例和下跌幅度看,都比上一个月有所增加。下跌幅度最大的是近期连连被爆擅改规划和延迟交房等问题的绿洲康城项目,该楼盘8月份的报价为22000元/平方米,相比7月份下跌了3000元/平方米,跌幅达到12%。
上尚缘、中冶祥腾城市广场、城市一品苑3个项目的报价跌幅也超过了10%。其中,靠近淮海路市中心地段的城市一品苑报价在6月、7月都维持不变后,终于在8月有所松动,从70000元/平方米降至62500元/平方米。不过,就总体情况来说,在最近两个月的追踪中,每月报价维持不变的楼盘总是占据了半数以上。由于目前市场上暂时没有新的调控出台,供需双方都处于一种僵持的状态,开发商更多地选择了观望或者延迟开盘的手段。
但是，今年北京在5有五块金融商业用地流拍，6月一块居住用地险些再次流标，后以低价成交。流标的两个地块不仅在六环以外，且已接近市域交界，位置不佳，生活配套设施也有差距，因此开发商不看好。但这并不能说明土地市场到了谷底，因为开发商对优质地块的争抢依然很激烈。4月新政以后楼面价明显下调，其中住宅楼面价从4月15日出台房地产新政前的12258元/平方米，下调到新政以后的5235元/平方米，下调了58.4%。而土地成交的溢价率（即挂牌价和最终成交价的比）更是从新政之前的110.6%下调至23.3%，达到2009年来的最低点。
2010年8月17日有报道称，楼市新政实施了四个月之后,北京坚挺的房价终于有了松动的迹象。2010年8月13日,一份由北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据让许多购房者看到了希望。数据显示,北京四环至五环的期房价格已连续三个月下跌。目前购房者观望情绪进一步加强,国家统计局中国经济景气监测中心12日发布的报告显示:一线城市(北京、上海、广州等)消费者预期房价上涨的比重为36%,比一季度减少24个百分点；预期房价下降的比重为41%,比一季度增加18个百分点。
政策已经触动开发商利益，从楼市调控新政实施以来,打击房地产投资性需求的政策使得房地产商资金回笼较慢,同时,在地块的批示方面抬高了拿地门槛,在资金来源方面,也对房地产商施加了诸多限制,四个月过去了,房屋存货大量减少,加上资金回笼不足,房地产商已经开始紧张。中房协的上书被广泛认为是房地产商的回击。此次中房协出面表态,是因为房地产政策已经触动开发商利益,开发商不得不通过代言人争取国家政策倾斜。
当前市场量跌价滞,正处于调整的第一阶段。今年三四季度将是新增库存大量形成的时期,这可能是房价出现大幅度下调的时期。尽管当前房地产调控效果仍有待于观察,但据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示,目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套。这种现象,足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变,必须坚持房地产调控不松懈,不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。房价之所以迟迟降不下来,很多购房者认为主要原因是上有政策,下有对策。
在楼市政策刚刚起效的时候,应该继续大力度坚持政策。新政不能缓,还应加快,现今“国十条”真正执行的恐怕连20%都不到。这样的执行力下形势不容乐观,房价想要大幅下跌非常难。决策层的表态似乎能让购房者找到信心。上周五,国务院副总理李克强在北京考察时强调,当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求,切实增加住房有效供给,巩固调控的初步成果。
与此同时,多部委也在联合“围剿”囤地、囤房开发商。继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。事实上,这也是继今年4月住建部要求各地给房地产企业建立信用档案之后,对所有在建商品住房项目再一次的清理和整治。新一轮房地产调控中,相关各部委之间的协调沟通机制备受重视,包括对囤地房地产企业、二套房以及多套房的认定等都需要多部委之间的密切配合。
2010年8月16日，上海目前已有十余个楼盘以周边房价七五折乃至更低的价格销售，同时在杭州也有楼盘大幅度降价促销。目前，从20多家房地产公司公布的半年财报可见，各家公司目前的现金情况完全可应付公司的短期债务，甚至将销售目标下调至原来的八成后，依然“不差钱”。既不缺钱，开发商为何还要降价促销？这是为了业绩。另一种解释是开发商只有降价销售，才可能不出台更严厉的调控措施。
7月底开始“收阳”的上海楼市，出现了新一波的降价促销，其中一些开发商还施展了“大手笔”，多个项目直降4000元/平方米～7000元/平方米。此外在杭州，开发商发起“存就抵”的降价大战。“存多少抵多少”之风，甚至吹到了价格坚挺、新政调控以来一直表态不降价的绿城房产。半个月之内，杭州九堡、滨江、下沙、华丰、临平等各个热门板块的楼盘均打起了“存就抵”的促销战，而且跟进速度越来越密集。杭州一些楼盘开始由暗降转为明降。
事实上，目前开发商的财务压力并不大。7月底8月初，万科、保利、中海、招商、金地等多家房公司公布了上半年年报。从公司的上半年年报来看，许多公司至少在今年9月份前并没有太大的财务压力。例如，上半年业绩仅完成全年目标1/4的金地，账面现金达到94亿元，扣除无需偿还的流动负债141亿元，资金缺口仅为47亿元。按照上年的平均每月销售10亿元的销售进度，4个半月的销售额就能让公司解决财务方面的压力。
8月12日华远总裁任志强在博鳌房地产论坛上表示。当日，素来力挺房价的任志强，向台下数百开发商发出呼吁：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。不少“嗅觉灵敏”的开发商听出了任志强的话外音。在任志强“从了”以后，也纷纷“从了”，赶紧降价。
2010年8月18日有媒介报道,地方楼市新政迭出,第二轮楼市调控隐现.
2010年8月13日，国务院副总理李克强在北京考察住房保障工程进展时表示，要继续坚持房地产宏观调控，坚决抑制投机炒作等不合理购房需求。
根据国家发改委公布的7月份36个大中城市房价监测情况，7月份新建商品房成交均价为8680元/平方米，环比6月份还上涨了1.61%。纳入监测的36个大中城市样本，多为本轮楼市调控中提出的“房价上涨过快”的重点城市。国家发改委在相关的监测分析中表示，随着房地产调控持续，多数城市房价出现回落，房地产市场平稳，但是少数城市房价上涨幅度仍然较大，尤其是二三线城市房价出现了较快的上涨。
7月份开始，中央各部委都加大了从严执行“国十条”的力度。随着调控持续，广州和长沙等原来房屋库存为负的城市，已经增加了房屋库存。目前，深圳去库存时间增加到了10个月。如果存量房屋库存达到了8个月，则大多数城市的房屋会转为买方市场，在没有重大利好政策的刺激下，房价将会出现大幅度下降，并将维持在较低的水平。
国土资源部下属中国矿产土地法律中心顾问杨重光称，国土管理部门除了继续加大对囤地企业进行打击外，还将考核各地落实房地产供地监管政策的情况。目前，住房和城乡建设部的几名副部长，分别带领由九部委组成的保障性安居工程督察组，前往不同的省份进行督察。记督察组每到一地进行检查，都要求至少去2个县级保障性住房建设工地检查，听取至少1个地级市的数据报告并进行检查。
2010年8月17日有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，甚至称有人在三周前已得知此消息，估计近期就会颁布实施。该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。预售资金即“楼花”收入。在房地产业遭遇紧缩性调控的时候，开发商通常会出现流动性不足的危机，此时对于开发商的在建项目和土地开发，预售资金就成了开发商的救命稻草。
如果该项政策出台，将对开发商的资金链带来很大压力。在楼盘清盘之前，开发商不得私自挪用预售资金作为拿地等其他用途，这将使本已紧张的公司资金链又多了一具枷锁。目前房地产业的资金链已经比较紧张，由于信贷受阻许多开发商转而求助于信托融资。
目前，房地产信托利率从年初的7%-8%上升到17%-18%，而在这么高的融资成本下，大家仍然对此趋之若鹜。随着各省出台“国十条”的实施细则之后，各城市也在筹划出台“国十条”实施细则。济南新近出台的房地产土地监管政策要求，供应土地3年内必须竣工，开发商拿地款需在半年内缴清；而囤地、囤房和故意涨价的开发商将被纳入诚信记录管理，一经发现，禁止其再在当地拿地。
2010年下半年，中国房地产价格是降还是升？新政调控效果究竟如何？政府是否再出重拳？新政“四个月”后的行业观察可谓众说纷纭、不置可否，甚至“迷雾重重”。有人认为下半年房地产市场仍然延续跌势，也多称价量下跌空间有限，全国房价将继续调整，下跌10%左右。房价走势，升多跌少？今年7月始房地产交投量明显反弹，8至9月价格将重拾升势。下半年，如果政府不再出台扼制新政，预期房价将在稳定的基础上略有上升。
国家统计局最新公布数据表明，今年1到7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，其中7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%。下半年有望价格平稳中实现销售量的温和复苏，楼市短期内将呈现价稳量升。2010年和去年相比，全年销售金额下降5%至10%，销售面积下降15%至20%。2010年下半年房地产业进入下行通道，价格竞争将加剧，但坚称“中国最不过剩的就是房地产”。
有人认为，若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。在四大上市房企（招、保、万、金）上半年整体利润上升的同时，政策调控引发的销售压力也开始逐步凸显，销售面积呈两升两降格局。本轮调控期若小于1年，10%的房企将面临资金链威胁。用短期风险头寸来度量企业的抗风险能力，计算结果显示：有40%的上市房企存在短期资金缺口，但多数缺口不大，仅有10%的企业存在较严重的资金缺口。
不过测算结果也证实，2010年的调控中，地产企业的整体资金链状况优于2008年，存在较严重资金缺口房企的比例在2008年底一度高达27%。问题是，以关键的政府部门近期向市场传递的信号透露，调控有持续的决心，调控的周期更加倾向于1年以上。此时的结果就大不相同了。上述测算显示，调控期超过1年时，30%的地产企业会突破安全底线，有45%的上市房企突破财务安全底线。
此外，开发企业资金来源增速持续放缓。根据中国指数研究院发布的今年1~7月份全国房地产开发经营数据来看，房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1~6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。未来，中国楼市还将面对房产税开征、信贷收缩、保障房推出、通货膨胀、经济结构转型等挑战和变局。或许，中国房地产业要习惯在“迷雾重重”中前行的常态？
住建部政策研究中心主任陈淮直言，中国房地产存在四大深层次缺陷：市场化淘汰机制缺失、产业风险配置不均衡、交易主体缺位、需求早熟。
但是，这次调控恐怕到不了明年4月份。如果不立法，宏观调控政策一定是短期行为。房价按市场供求的关系和我们城市化的速度以及人口的结构来决定，它一定是持续上涨的。
物价指数（7月CPI）3.3%，导致一系列产品价格暴涨，达到6%、8%通胀。通货膨胀风险大了后，显然对资金的供给这些问题更加的关注。房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月36%，这7个月37%。37%、38%是历史最高的。
从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。说影响GDP了？GDP从11%跌到9%了，年初趋势是12%，现在可能是9%、10%，就是要他影响GDP，就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。今年8%、9%增长，明年8%-9%。去年货币增长28%，今年还有18%、17%。这么多年，货币增长速度长期远远高于GDP增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%。特别是人们已经有很多钱，你还追加贷款，市场上一定会去寻找机会，产生投资过热、资产泡沫。
不要对调控心存侥幸，大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现，所以楼市调控还将继续下去。基于中国宏观经济并未减速以及一线城市库存急剧增加作出这样结论的。楼市调控不会退出，库存大增房价下降成定局。之前很多人预测国十条将造成房地产投资下降，并拖中国宏观经济后腿的现象并没有出现，这坚定了决策层继续调控楼市的决心，尤其是让他们并不满意地是，在如此高压的楼市环境下，一手房市场并未出现明显的回调，调控目标并未达到。
严厉的限购政策可能会延续相当长的时间，只要开发商保持高速的投资增长，政府地能卖得出去，开发商房子有人再买，决策层就不会轻易退出楼市调控。拿不准政府的调控目标底限是多少，“到底降多少政府才会满意，没有人知道。与此同时，销售的持续下滑让一线城市库存陡增。如果销量在三季度继续下滑，必然再次将出现资金链紧张的情况。高房价地区的供应在长远来看仍旧是短缺的，下一步仍旧可能出现供求恶化的现象。
当前的房价下跌只是开始，尽管从数据看房地产行业仍然在高位运行，但是已经进入了下行通道，下行通道会在后几个月充分显现出来。
从6、7月份统计数据的对比中，我们可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%，很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格已经在持续的下跌了。很多人不太承认新政已经发挥作用，最重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。
目前出现的这个下降可能只是开始，而且还可能要延长很长时间。这对开发商来说是一个巨大的考验，因为4月份出台“国十条”的时候，很多开发商的投资决策已经做完了，该买的地也买了，该开工的也开了，如果后续资金跟不上就会出现很多问题。
下半年的房地产市场可能出现四种情况：一是价格下降，销售回升。因为价格下降带动销售回升；二是价格下降，销售回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的；三是价格不降，销售也回升，四是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。
在这四种情况中，第三种是最好的一种情况，对开发商最好，对国家也最好。因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会减少，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，进而会拉动中国经济。政府最想看到的就是第一种情况，只要销售回升大概都是政府可以接受的。
任志强同时呼吁开发商同行配合政府降低房价。他提出，开发商应按照调控政策的步伐走，他用调侃的口吻说：“我们最担心政府继续出一堆东西，那一堆东西中，可能有一些‘核武器’。你要从了，就不会把‘核武器’拿出来了。今年8、9月份，房地产供应量将急剧增长，“我们想，9月份供应量最少要增加50%以上。今年与2008年不同，当时降价也没人买，现在开发商要是降了，别人买得起，所以配合政府是理所当然的。”