让房地产行业逐渐进入拐点 是国家蓄谋已久的 经过这一次调控，房地产即使中间出现一两次波浪但也改变不了大局，整个行业进入拐点是不可避免的。 行业进入拐点不同于价格进入拐点，价格的拐点是可塑性的，有人炒、有资金流入、有政策松动、有舆论导向等等都有可能进行反弹，但行业拐点则是一次永久性的要将房地产从卧室请到客厅进而引导院子里跟其他行业一样站在一起的拐点。 国家应该这样做，而且必须这么做，虽然彻底转变的时间难以精确预测，但在一两年时间内，国家完成新支柱产业的培育还是可行的，新的支柱产业出来成型的时候，也就是房地产淡出的时候。 千万不要相信什么“城市化率、刚性需求……所以房地产继续火几十年等等”，在五六年前，刚性需求仍然有，城市化率仍然高歌猛进，投资投机仍然存在，但谁见过那个时候房地产在疯狂，有谁见过房地产像今天这样不正常…… 从多个角度来看，房地产肯定要进入拐点，而且这也是国家谋划已久的 一，从国际竞争来看，房地产产业不能作为持久地核心竞争力，不具有全球战略意义 城市之间的竞争力在于文化力的竞争；国家的综合竞争力在于产业之间的竞争。 按照波特竞争理论，国家从产业竞争力来看，分为以下四个方面： 1、要素条件—— 国家自身所特有的要素，比如丰富劳动力，优质资源（能源、生态），特殊的地理条件，独特的人文，超越的创造力…… 2、需求条件—— 国外的产业发展所形成的一种针对国内特殊要素的需求，可持续性需求…… 3、产业支撑—— 通过产业化的运营来将自身的要素加工成国际需要的商品或服务。而且这种产业化也形成了一定的集群性规模…… 4、企业的战略与决策能力—— 如果说上述三条是肢体，那么企业的战略与决策能力就是肢体中的细胞，他要在政府引导、市场主导下形成一个个具有竞争力的企业群…… 从这个角度来看，房地产业不具有国际可持久消费性，毕竟房地产是不动产，刚性需求具有区域性，弹性需求不具有可持续性；因此，当制造业的产品被老外买走之后会用来消费（老外制造成商品卖给国内人那是另一种生产资料情形，而不是生活资料），那么房地产被老外买走之后肯定还要再卖给国内人。 所以，房地产不应作为持久国家战略来获取国际一席之地。充其量他只能作为消费来拉动阶段式GDP和撬动阶段性产业升级。 二，从经济发展规律来看，房地产只是过程不是结果，行业进入拐点是必然的 任何一个产业的规律都可用四段式来看。 第一阶段，萌芽期，一个行业诞生期； 第二阶段，发展期，一个行业的资本、技术积累期； 第三阶段，爆发并停顿期，一个行业的最疯狂的时期，这个时期是这个行业在历史各个时期中积累、生成的矛盾进行一个集中爆发； 第四阶段，遵守秩序期，进入社会平均利润上下稍微浮动的方阵中。 而中国房地产可以说已经走过了前两个半阶段。目前正出于后一个半阶段。 从历史来看： 萌芽期：1998年——2003年 98年房地产进入市场化阶段，这个阶段主要以“经济适用房”为主“商品房”为辅；房地产还没有形成产业，充其量是少数企业在那星星点灯。 发展期：2003年——2007年 2003年8月31日的一个文件彻底将房地产拉到前台，通过土地招、拍、挂进入到“商品房”为主的时代。 这个阶段是房地产的快速发展期，最为显著的标志是“传统行业纷纷涌入房地产”，做制造业、的恨不得厂房推倒、机器捣烂原地就搞房地产。做零售业的恨不得将库存货地价甩卖、换钱拿地最著名的传统制造企业、零售企业如联想、海尔、海信、雅戈尔、小天鹅、苏宁、国美等等，纷纷漏夜赶考场。 爆发、减缓期：2007年——？ 2007年爆发的前夜是财大气粗的央企介入了房地产。 在发现“乱世英雄起四方，有枪便是草头王”后，央企纷纷开始拿地、开发，由于这些大鳄们是带有类政府形态，又具有不计成本属性的特征使得整个市场一下子被搅了起来。 地王频出（中化旗下方兴地产的广渠门15号地块就是一个典型例子）——面粉贵过面包； 天价房频出（从几万、十几万一平米，到几十万一平米的公寓层出不穷——买的不是房而是气势）； 虽有国际金融危机的插曲，但丝毫不影响09年、10年上半年的报复性反弹…… 阳极必阴、阴极必阳！ 于是，10年、11年将自然而然地成为整个行业的真正拐点期（除非是无政府状态），要在大起过后波动中回落。而过了这一、两年房地产要有针对性发展、要有方向性发展。一直缓慢地走进传统行业的队伍。 相反，如果政府继续采取“涨一段时间，调控一下子，反弹一阵子，再调控一下子……”的话，那么真正的风险也就要加速来临了、引爆。 因为房地产不具有全球意义，中国又不是美国，所以当房地产的更大风险（比如对其他产业的负面效应风险，对地方政府、金融系统的绑架风险等等）来临时，中国不能像美国一样把风险分摊给其他国家。 遵守秩序期：2012或者再后一、两年 遵守社会平均利润法则，进入社会平均利润方阵，无需争论、无需聚焦、和平演进……这以后就是房地产尤其是传统住宅产业的归宿。 三，从国家的频繁动作来看，房地产要逐渐减弱并渐进式松绑其他产业，然后在自然而然中进入拐点 不争论，先试行，和平演进——在润物细无声中完成目的，这就是高明的政治或政治的高明之处！ 将房地产逐渐从主力中剥离出来最好、最快的办法就是“疏”+“堵”。 疏——培育新的暴利行业（如高新技术、新能源、低碳、环保）； 堵——严厉的双向宏观调控（调控供应方，调控需求方） 将房地产的不好影响力降低到最低限度最好的办法就是“权重资金逐渐撤出”。 首先，央企逐渐退出房地产，就不仅是国家想要降低房价（国家要想利用央企降低房价太容易了，只要对其限定房价利润率，再凭借央企的财大气粗，那自然就对整个市场、行业起到扭转的作用），更重要的是要将国家队的主力军提前撤出来，以后不至于在系列政策、下降通道中受伤或抽身困难。 其次，消除房地产对金融系统的过度绑架就要有效的消除房地产的权重； 在中国经济中，权重达到8%的产业，就是支柱产业；而中国房地产目前的权重在15%左右，更是权重中的权重。如此之高的权重难免会“客大欺店”！ 难免会让上层建筑担忧！ 因此，政府针对房地产的调控可谓是层出不穷、招招致命。这些调控即是一种试探，又是一种手段，目的就是要多实施一些有助于完成质变的一系列量变。 第三，消除房地产的权重就要用新的暴利产业培育来逐渐取代房地产； 只要有了更好的投资回报，房地产的资金自然就会转身。从国家目前几个手法来看，已经具有针对性了。 1、比如国家在政策上给旅游产业进行刺激，让搞旅游产业的人能够安份获利、规模扩大，最好变成又一经济增长极； 2、在资金上给生态农业项目进行补贴，让搞农业产业的人能发财，把农业产业化、产业旅游化、旅游生态化、生态可持续化，最好也能逐渐形成一个新的支柱产业； 3、对高新技术产业的大肆鼓励奖励，让他们加强自身创新大搞发明，提高竞争力； 4、对传统行业的贴息放贷，让他们规矩地在自己的行业做出成绩，积累、完善、成熟； 5、甚至以后还会出现更多鼓励某个行业的政策出现，换言之，允许某些新暴利行业生成。如果不是有此目的，那么农产品这段时间如此快速涨价，早就定他个“危害公共安全罪了”，毕竟民以食为天。何必来个不痛不痒的百八十万的罚款。 6、而针对房地产则是优惠越来越少，政策越来越严，利润越来越低。那么蜗居在房地产业的资金逐渐就会“孔雀东南飞了”。 所以，有专家说：“当房地产暴利结束的时候，其他行业的创新也就出现了”，同样，我也加上一句“当房地产进入行业拐点的时候，国家的经济也就安全了，在安全期酝酿另一种危机的预测、应对，便是肉食者所应谋也，至此，房地产将不再登堂入室、呼风唤雨、左右舆论了”。