今年国税总局分别于5月19日、5月25日两次发文要求加强土地增值税征管。继2006年底国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，再次强调土地增值税清算被视为严厉清查的“再次回归”。
此轮调控已过百日，在历时三个多月的“持久战”中，土地增值税调控手段效果如何？谁受影响更大？存在怎样的问题？我们《今日楼市》编辑部自6月份起即联合CCTV-2、人民网、中国税务报等多家媒体一同筹划“土地增值税找谁清算”专题。
经过两个月左右时间重点对北京市上百个在建和已售房地产项目调查，以及事后对各方面进行的采访，本月出版的《今日楼市》发表报道。本文内容分篇分别涉及：典型楼盘上涨幅度调查、不同区域涨幅比较数据分析，以及就土地增值税如何清算、为何长期以来土地增值税悬而不用、土地增值税是否会推动房价上升等不同问题。
因本专题报道篇幅体量较大，本人博客将分三次转载。
（一）重点清算项目名单仍是谜局
距离国税总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（53号文）已过去了两个多月的时间。5月份仅仅六天时间内，国税总局先后两次下文，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，抬高了土地增值税预征率的下限。并严令地方6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。时间大限已到，各地、各方的反映究竟如何？
时间大限已过近两月
李记有是北京致通振业税收筹划事务所有限责任公司董事长，作为全国著名的税收筹划实战运作专家，他还经常在清华大学房地产总裁班授课。
他告诉本刊记者，“今年国税总局两个文件发布后，从纳税人的角度来说还是惊恐万分，有很大压力，因为企业最终的利润得首先除去税款，而税务机关加强土地增值税清算，将直接影响企业赢利，因此，每个企业家都希望了解自己的纳税情况，如果土地增值税清算的话，他们的企业到底要交多少税款。”
7月22日下午，记者如约面访李记有，却因上午他在房地产总裁班授课结束后班上的开发商老总继续咨询他而不得不顺时延迟。就在记者采访结束后，他又接待了山东某房地产公司老总及公司财务部经理，也是就税收相关问题商讨。
据记者了解，北京致通振业税收筹划事务所今年上半年的业务量比去年翻了一番，而且还适时推出了模拟清算业务。
尽管越来越多的开发商关注土地增值税清算，不过李记有认为53号文《关于加强土地增值税征管工作的通知》政策还处在观望期。根据53号文要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
“除了厦门等地方税务局对政策作出了进一步明确，很多地方税务机关并没有对当地如何执行进一步细化。” 李记有说。
不过，在国税总局53号文件中，有明确一条，要求地方6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。目前究竟执行情况如何？
7月初本刊与CCTV—2相关栏目合作，就各地清算工作计划和重点清算项目名单是否上缴之事采访国税总局，国家税务总局新闻处处长牛新文告诉本刊记者，具体情况需要业务司解答，并转交了记者的相关采访问题。不过直到7月底，业务司并没有对记者的问题进行回复。而记者了解到，北京地税局的相关人员在与媒体沟通时也表示无任何可对外公布的信息。
税务机关三缄其口。在外界看来，重点清算项目名单仍是谜局。住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰在接受本刊记者采访时表示，税收工作是长期的、严肃的，公平的，要求各地选择3至5个定价过高和上涨过快的项目，作为土地增值税重点清算对象，这种“找靶子”的方式可能会有失公平。
而记者从税务稽查资深官员，国家税务总局稽查局专项检查组成员陈萍生了解到的情况来看，长沙、南昌、深圳等各地税务局都在积极行动，为土地增值税清查做准备工作，并通知企业开始上报。但是土地增值税清算有90天的期限，目前仍旧在此期限之内。
陈萍生表示，土地增值税中成本费用的结算以及票据取得等都非常复杂，因此，一般要求
纳税人在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。
那么5月25日签发的53号文，要求6月底各地上报重点清算名单，是否时间太短？
“土地增值税清算要求是在90天内，但是对于一些完工比较早，或者成本费用相对清晰的项目来说，就会相对较快。国税总局只是要求上报名单，预计地方税务局基本都会按时上报，当然也不排除个别城市拖延，所以名单可能已经上报，只是国税总局不愿意对外公布而已。当然，这只是我个人的猜测。” 陈萍生说。
降价与“土增”关系不大？
虽然外界目前无法从权威部分获悉重点清算名单，那么国税总局今年两度要求各地加强土地增值税征管，是否对开发商产生了实质性的影响？
中国房地产业协会副秘书长蔡云认为，国家通过税收等杠杆对市场经济进行调控是最基本的手段之一，近几年来房地产开发的快速增长使得房地产开发企业亦有不同程度的发展。取得了一定规模的经济利益。国家适时出台土地增值税的政策对国家对企业对市场的平衡都会起到应有的作用。
全国政协委员、林达集团董事长李晓林对本刊记者表示，国家税务总局要求各地加强对土地增值税征管是必要的，此举对开发商对市场预期影响不大，不过对于部分开发商短期资金链会有一定的影响。
“今年年初，国家出台了这么多的政策房价还没降下来，重要的原因是2009年开发商用一年的时间卖了两年的房子，以保有的存量房为消化对象，突然间把2008年的房子全部销售殆尽，很多精明的开发商随行就市调整价格获得了巨额利润，因此2010年开发商掌握了大量的资金能够与政策抗衡。但是巨额利润从哪来，土地成本一次性付出了，那么开发商的利润主要是在土地增值上，加强土地增值税清算就是让开发商在保留适当利润的基础上，把属于国家的土地增值的部分交出来，迫使开发商降价，回笼资金。” 北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强分析。
而目前出现的部分楼盘降价是否与土地增值税征收有关？
首先土地增值税的影响可以从提高预征率和要求加强清算来看待。此前多数地方土地增值税预征率在1%—3%，53号文要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
接受记者采访的多数人士认为，预征率提高幅度并不大，产生影响有限。“一般土地增值税预征是一个月上缴一次，并且有些地方只要不跨年度，甚至在当年是可以延缓上缴的。假设提高1%，1000万销售收入也就多交10万，对中小型开发商可能会有些冲击。但是羊毛出在羊身上，最终还是购房人承担，推高房价。”一位在京城房产界从事了十年财务经理的人士对记者说。
在陈萍生看来，在市场火爆、房价飞涨时期，开发企业可能把税务转嫁到房价上去，但是现在市场冷清，房价上涨空间小，一旦真正要求开发商补很多税，资金压力就会使得开发商降价，至少不涨价，不过他强调这主要看政策执行力度。
文林峰则明确表示，市场供需决定房价，目前部分楼市出现的降价行为主要是由供需关系引发的，与加强土地增值税征管关系不大。
“对于土地增值税清算来说，目前很多开发商仍旧是能拖就拖。” 李记有透露，虽然现在找他咨询的开发商络绎不决，但是主要目的还是在于开发企业董事长或总经理希望能打破以前由财务人员单方向其汇报的方式，希望有第三方的辅导，看看在土地增值税上是否有筹划空间，而且也想了解一下，如果一旦清算，企业会交多少税款。因此，多是模拟清算或出辅导性的方案，真正介入清算的并不多。
记者的一位天津开发商则直接告诉记者，在天津多年来几乎没有土地增值税清算一说，目前也无更多关于土地增值税清算的消息。
“由于很多地方税务机关并没有对当地如何执行进一步细化，因此，大部分开发商仍旧在拭目以待。” 李记有说。
（二）土地增值税如何清算
17年来土地增值税一直处在“蛰伏”状态。继2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，今年两次强调土地增值税清算被视为严厉清查的“再次回归”。
前世今身
土地增值税始征于1994年。 1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，要求自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
“始征于1994年的土地增值税，是为了调控1992～1993年第一轮房地产过热而制定的。”中央财经大学税务学院副院长刘桓曾向本刊介绍，其后在1997年亚洲金融危机爆发后，为拉动经济增长，国家一度暂停了土地增值税的征收。随后虽然再次恢复了征收，但由于各地发展房地产业的需要，在实际征收中，仅按出售商品房收入1％～2％的比例进行了预征，部分地区甚至尚未开始预征。
2007年是土地增值税政策的重要关键点。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。由于细化了清算办法，以清算的方式征收土地增值税的可操作性加强，当时评论认为“标志着房地产开发项目全面引来清算时代。”但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。
今年4月份出台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。紧接着，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
随后，5月19日，国家税务总局发布220号函件——《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定，并明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。仅仅6天后，国税总局下发的53号文要求“各地须对目前的预征率进行调整”，并且要求核定税率不得低于5%，同时要求上报清算计划和重点清算项目名单。
一周内，国税总局两度强调加强土地增值税征管，放到今年地产宏观调的大背景下，被理解为“宏观调控组合拳”几乎是顺利成章的事。
不过，李记有向本刊记者透露，实际上220号函件并不是直接为了调控而出台的文件，只不过是因为披露时正值宏观调控政策出台密集期。
“220号函件其实去年一年各地税务机关反馈到总局问题的一个明确，是纯技术层面的。2009年5月21日，国税总局发布《土地增值税清算管理规程》，但是规程中还存在很多具体问题，比如清算时没开发票，那么是以合同还是发票作为扣除？ 220号函件就是对各地在土地增值税清算执行过程中的问题明确。” 李记有表示，53号文件才是国税总局贯彻国务院的调控，重点包括提高预征率、督促土地增值税清算、以及要求核定税率不低于5%，是表达国税总局态度的文件。
清算案例
“依法纳税是每一个企业应尽的社会责任，土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，实行30%－60%的四级超率累进税率。成本利润率越高征收的税率越高。成本利润率低于20%不予征收 。 土地增值税的征收时间由两部分时期构成，一是在项目开发之时预交土地增值税，预征额度为预售商品房收入的1%-2%。 二是在房地产项目完成销售时进行清算收缴。” 中国房地产业协会副秘书长蔡云介绍。
具体公式为：增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额。增值率=增值额÷扣除项目金额。应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。（详见下表）
其中，转让房地产所得的收入相对明确，扣除项目金额则包括1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目（加计20%扣除）。
值得一提的是土地增值税20%加计扣除问题。土地增值税20%加计扣除，即财政部确定的对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
这项扣除政策的基本立法意图是，由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳增值税时，不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用，以及扣除与转让房地产有关的税金，而且，还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除。这样，就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。这样规定的目的，主要是抑制炒买炒卖地皮的投机行为。
清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣除比例为10%；有关税金770万。
【解析】计算过程如下：
扣除项目金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010
土地增值额=14000－7010=6990
增值率=6990÷7010×100%=99.71%，适用税率40%、扣除系数5%。
应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5
土地增值税税率表
增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数
1 50%以下（含50%） 30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上 60% 35%
链接：
■1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，要求自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
■ 2006年12月19日北京市地税局下发文件，要求自2007年1月1日起，土地增值税的预征不再区分普通住宅、公寓、商业写字楼，除政府批准的经济适用房和限价房外，一律按1%预征。而在此之前，北京普通住宅不预征土地增值税；公寓按预（销）售收入的0.5%预征；写字楼与商铺按预（销）售收入的1%预征。
■ 2007年1月16日国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2007年2月1日起，全面清算土地增值税。
《通知》要点：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。③ 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。④属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。⑤房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
■ 2009年5月21日国税总局制定并发布《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定，并自6月1日起施行。
■ 2010年5月19日国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号文），对于清算时的收入确认和费用扣除做了进一步规定，并明确，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
《通知》要点：
①清算时以发票金额为标准确认收入 ②契税计入“取得土地使用权所支付的金额”
③质量保证金以是否开具发票作为扣除前提 ④使用自有资金，开发费用的扣除更具操作性
⑤逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 ⑥拆迁安置土地增值税计算问题得到明确 ⑦转让旧房准予扣除项目的年限得以细化 ⑧补缴土地增值税不加收滞纳金
■ 2010年5月25日国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（53号文），要求各地强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理；有针对性地选择3到5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，推动本地区清算工作。在通知中，国家税务总局还规定了土地增值税的最低预征税率：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
（未完待续）
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