独家解读全国16家房企半年报，8成房企销售攀升却未完成任务
新政后上市房企销售普降2－3成
2010年7月16日 金陵晚报记者 李子墨
    在新政影响深化、楼市走势未明之际，近日全国各大上市房企的半年报相继出炉，成为全国大小房企和业内人士的研究对象。本报将最新、最全面的各大房企半年报告汇集在一起，认真比对研究，希望从中一窥下半年楼市走向的端倪。
    研究发现，尽管新政凶猛凌厉，全国8成大型房企在上半年的销售仍然逆市攀升，并且手中握有大量现金，不差钱。恒大等个别企业甚至将下半年销售目标上调10％，表现出对楼市的坚定信心。
    不过，由于去年楼市形势太好，各房企都大放卫星，给2010年定了过高的销售任务，这导致8成房企虽然销售同比攀升，却没有完成全年销售目标50％的任务。专家分析，下半年各房企的销售压力将非常大，大型房企调低开盘价以促进销售可以预见。

8成房企上半年销售攀升
    本报记者收集到目前已公布2010上半年销售业绩的16家全国大型房企的第一手资料，研究发现，尽管遭遇到4月中旬出台的新政，但仍有13家房企在上半年的销售金额同比攀升，只有3家房企的销售同比下滑。
    早在7月5日万科就公布了半年报，上半年销售金额368亿元，同比增加19.5％，稳居全国房企“带头大哥”的位置。此后，大连万达也公布了半年销售成绩362亿元，该成绩仅次于万科，同比增幅超过200％。据万达称，其业绩之所以爆发式增长，主要是商业地产的销售未因新政而放缓，万达商业地产上半年销售了334亿。
    排在第三的是中海，上半年销售金额247亿元，同比增加7％。排在第四的是绿城，上半年销售219亿，同比增加4％。保利名列第五，销售218亿，同比增加3.33％。恒大列第六，销售211亿，同比增加104.9％。碧桂园的销售金额132亿元，也比去年同期增加了50％。此外，绿地、SOHO中国、龙湖、雅居乐、合景泰富、复地的销售成绩也都同比攀升。
    记者注意到，这16家大型房企中，只有富力地产、世茂地产、金地集团这3家的销售同比下滑。其中，金地上半年销售金额54亿元，同比下滑37.3％，这样的业绩跌幅让业内震惊，也让许多人揣测这是不是近期金地高层“大换血”的原因。另外，世茂地产销售100亿，同比下滑13.9％；富力销售125亿，同比下滑2％。

新政后销售最高下滑5成
    “总的来说，上半年各大房企交出了一份漂亮的成绩单，超出人们的预期。”专家分析，一个重要原因是新政是4月中旬才出台，而此前的一季度许多房企已在房价之巅卖了大量房子，一个典型的例子就是南京的万科金域蓝湾在4月10日高价开盘，销售10亿以上，一季度“吃饱了”就奠定了上半年的战果。
    记者分析数据得知，上半年多家房企的卖房收入，都来自新政前的1－4月份，而新政后的5、6月份则呈现出销售大幅下滑的态势。例如富力地产1－4月份的销售收入共97.99亿元，平均1个月销售24.5亿元，而新政后，5、6月份的销售金额分别下滑到12.52亿、16.36亿，比新政前下滑了3成－5成。
    碧桂园的数据也鲜明地体现了新政前后的冷热。新政前的1-4月，碧桂园实现销售认购金额103亿元，平均每月销售26亿。而新政后的5、6月份合计销售37亿，平均每月销售18.5亿，比新政前下滑3成。
    绿城、龙湖等房企的每月销售数据，也表明4月中旬的新政是销售“分水岭”，新政前火热，新政后销售陷入低迷。据粗略统计，多数上市房企新政后的销售，比新政前平均下滑了2－3成左右。

大腕只完成全年任务30％
    由于新政前第一季度“吃得太饱”支撑多数房企的半年报“看上去很美”，但负责销售的房企老总并不轻松。因为年初制定的任务太高，这导致多数房企的销售金额虽在同比攀升，他们却并没有完成年初制定的全年销售目标的50％。下半年的销售压力也因此骤然增大。
    本报记者注意到，由于去年全国楼市由跌变涨，由冷清到回暖再到疯狂，今年之初，各大房企对楼市前景也是一片乐观。年初的时候，绿城定下的全年销售目标是670亿，万科则抛出“销售增长20-30%”的800亿假想，碧桂园、富力则是300亿，金地则表示会有20%-30%的增长。
    但4月中旬出台的雷霆新政，打破了开发商的乐观预期，也击毁了各大房企“大放卫星”的增长梦。记者统计发现，比照年初制定的销售目标，除了SOHO中国、合景泰富、恒大、中海分别完成全年销售目标的66%、65%、58％和50％之外，其余房企大都仅完成全年销售目标的40％左右。
    尤其值得注意的是，绿城和恒盛地产只完成了全年销售目标的32.7%和28%。就算是万科这样的带头大哥，上半年销售368亿，仍然只完成全年任务的46％，留给下半年的432亿销售任务堪称“不可承受之重”。
    这意味着这些房企下半年要么将销售目标大幅“打折”，要么大量推房并大幅降价促销，否则根本不可能完成全年销售任务。

下半年任务成不可承受之重
    由于多数房企上半年只完成全年任务4成左右，下半年就将成为这些房企推房和降价促销的“销售冲刺期”。根据媒体报道，在半年报出来之后，绿城、恒盛地产、龙湖地产等房企的相关人士纷纷表示，下半年将集中推盘。
    龙湖地产新闻发言人表示，公司大约60％以上的新房源将在下半年推出。恒盛地产CEO程立雄日前在记者会上对媒体表示，公司对下半年市场持审慎态度，新盘定价会根据具体时机及市场接受程度。
    在南京，记者获悉，保利、雅居乐、万科、恒大、金地、绿城等上市房企，下半年都有着较大的推房量，众多企业的推房量将远远超过上半年。而在这些外来的上市房企之外，更多的中小房企盯着这些大房企的动向，随时准备在推房节奏及价格策略上跟风。
    网博地产研究机构总经理孙海分析，由于有着高位的销售指标、强大的的销售压力，一些上市房企在新政出台后迅速反应，或调低新盘预期，或降价求量，取得了一定的成绩，下半年销售任务更重，同时面临大量房源集中上市，竞争将更为激烈，预计“降价求量”将成为主流现象。