通过工商注册登记的方法，解决了“住改商”也就是所谓商住两用房的管理问题，近年来商改住项目又大量产生和兴起。

    一方面是源于住宅市场的火爆，供不应求局面加剧，带来的价格猛涨，比写字楼商业及酒店开发商可更快回笼资金并获得丰厚的利润。

    另一方面，由于商业地产受使用年限少、按揭门槛高、专业性很强、投资难掌控等多种因素影响，商业地产长期被忽视，投资者不愿问津，加上大量资金涌入住宅市场，一些地区出现了住商价格倒挂的现象，貌似高档的商业地产卖的比普通住宅还便宜。因而不少开发商将商业项目改成住宅来销售。

    从房屋本身到实际使用来看，商改住存在很多隐患。按照规划要求，商业地产的一般使用年限在40年或50年，比住宅项目70年的使用期要少20-30年，在购买时贷款期限不能超过10年，又不能申请住房公积金贷款，另外公共维修基金也不强制归集，为日后房屋的维修埋下隐患。入住后，房屋的水、电等费用将都按商用标准收取，使用费用比住宅项目要高很多，还有一些商住项目不通燃气，全部能源使用电力，对需要用气的业主生活造成不便。

    商住项目的大量增加在损害消费者利益的同时也改变了政府对区域经济和房地产市场的整体规划，造成商、住项目比例失调，破坏了区域原有的各项功能；由于商业项目可以长期起到拉动消费的作用，商改住的增加对城市经济未来的健康可持续发展会带来十分不利的影响。

    解决“商改住”问题也是本次楼市调控的监管部分，上月，市住建委、发改委等部门联合发文，要求开发商严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目未经批准不得擅自分割转让，且停办预售证和房产证，实际已经禁止了酒店类项目当住宅出售。目前本市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，按照城乡规划和相关产业政策在立项等文件中明确非住宅类项目的功能定位和销售限定，要求各企业在取得非住宅类项目立项核准或备案批复后，必须严格按照原定规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途。由此可以预见政府对商改住未来将持续严控。

    我个人认为加强商改住监管应从严从紧：

1、规划层面应统筹考虑，在土地出让的时候应改变配套公建零星分散各自为政的现象，将不同地块的商业地产由规划部门统筹规划，互相呼应，出让后开发商可以各自分配建设，而非开发商自行规划造成价值浪费，集中的商业地产有利于客户使用及价值最大化，形成区域的商业配套中心，这可以从根本上解决商改住冲动；

2、加强销售环节的监管，应考虑整层出售，每个分隔单元不设立单独的上下水；

3、加强房屋竣工验收管理

    目前住宅市场正在经历从规模到力度都前所未的宏观调控，在历次楼市调控中，商业地产项目的开发、投资均未受到明确的限制，而今商业项目的信贷门槛已和住宅基本持平，加之一度被低估的商业地产已形成明显的价值洼地，商业地产将迎来新的机遇和更大发展空间。因此，已取得商业用地的开发商大可不必再盲目地进行商改住，与其逆势而为不如顺应潮流，力争在商业地产领域有所作为。