新华视点：透视楼市“窗口”四大变化

2010年06月30日 09:09:36 　来源： 新华网

http://news.xinhuanet.com/observation/2010-06/30/c_12279938.htm

   前序：新华社——新华视点2010年6月30日发表《透视楼市“窗口”四大变化》的文章，对全球经济衰退下的中国楼市的种种“怪象”一一进行了剖析，其中最后一段话引用了我（顾海波高级经济师）的观点。这是继2010年4月29日新华视点《楼市只涨不跌的神话是否终结？》（请点击：http://news.xinhuanet.com/house/2010-04/29/c_1263158.htm）一文后新华社的又一篇重要文章，其中透视的奥秘和玄机是什么？值得大家回味和深思，不然“只见树木不见森林”，容易迷失方向。此两文都值得一读，故推荐给大家。

    新华社两篇关键性的文章中都引用或提到了我（顾海波）的观点，感到十分荣幸（因为地方对我倍加“呵护”），在此感谢新华社记者陈芳(北京)、叶锋(上海)等的长期关注、鼓励和支持！老百姓感谢你们！当今的社会科学研究（尤其是房地产行业）的风气可谓江河日下，所谓的“砖家”、媒体不是被“权、利”所掌控就是被金钱所“包养”、“圈养”乃至“笼养”！普遍存在道德危机！老百姓（尤其是占权重最大的广大中低收入者）只有“被掏空”、“被房奴”的份！经受着经济和精神的双重乃至多重煎熬！

    房价的理性回归是历史的必然！房价的理性回归是老百姓的呼唤！中国当今的房价（尤其是住房价格）需要一次系统、深度的调整来释放整个经济、社会和道德的系统性风险！不然，“疾在里，不治恐将深”！

   

    新华网北京６月２９日电（记者陈芳、叶锋、邓华宁、彭勇）房价涨幅１４个月来首次回落并呈现松动，开发商或打折或延迟推盘，中介“售房”遇冷、“租房”火热，炒房者或抛盘套现或伺机“抄底”，银行收紧“银根”静观其变……新一轮楼市调控已两月有余，“新华视点”记者最近深入全国部分大中城市，透过楼市窗口看变化，发现房地产调控初显成效，一些新信号值得关注。此轮房价泡沫能否最终挤出，还要看相关部门和地方政府的执行力。

 

　　开发商：打折和捂盘并存 楼市进入罕见“观望期”

　　继恒大、绿地等知名房企对旗下楼盘促销后，６月以来，区域性中小开发商跟风打折的越来越多。南京市场有近５０家楼盘推出价格优惠，北京市场打折促销项目已有７０余个。“力度这么大的调控政策压下来，犹如冰水浇头，房地产市场当然会哆嗦一下。”链家地产一位负责人说。

　　国家统计局的数据显示，５月份全国７０个大中城市房屋销售环比涨幅创１４个月来的新低，房价同比涨幅则是１４个月来首次出现回落。与此同时，５月商品房销售面积和销售额环比下降１５．８％和２５％。

　　复地集团在上海闵行区的一个新楼盘５月中旬开盘，均价保持在每平方米１２０００多元，比之前预期低１５％左右。董事长范伟并不讳言打折销售之举：“我们必须根据客户思路的变化调整价格、调整心态。”“房价开始松动了，但只是挤掉了去年疯涨房价的一点泡沫。”深圳市社科院专家高海燕说。

　　显然，小幅打折已难令消费者心动。进入６月，一些楼盘“零成交”的现象逐步蔓延，上海、北京、南京等城市，不约而同地出现了数个新楼盘的“零成交”或低成交现象。记者调查发现，这一现象的背后，缘于开发商担心定高了卖不出去，调低了引发消费者“买涨不买跌”的连锁反应。“目前只能从成交套数上看出影响，房价反应有一定的滞后性。”ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹认为，“如果市场持续一段时间的‘冰川期’，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对，未来住房的价格将回到２００９年初的水平。”

中介：“售房”市场遇冷 租赁市场“借风涨”

　　一手市场的“低温”让二手市场也患上“重感冒”。上海“网上房地产”的数据显示，截至６月２６日，上海二手房挂牌量已达到创纪录的１３万套，即使不再增加，现有二手房也足够卖７个月。

 

资料图片：曾经人满为患的售楼处。

　　在深圳，５月全市有近百家中小房产中介歇业。２１世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧告诉记者：最近来谈收购的小中介就有四五家，“他们熬不住了，感觉比２００８年国际金融危机的冲击还大！”

　　与低迷的房屋买卖市场相比，近期房屋租赁市场渐“热”，房租持续“发高烧”，房租收入成了不少房产中介的救命稻草。

　　数据显示，近几个月以来，北京、上海、深圳、广州的房屋租赁价格平均涨幅超过１０％，不少热点区域涨价２０％以上。

　　中原地产一位负责人表示：“调控的根本目的是抑房价而不是抑需求，长期的成交低迷不正常。租赁市场的火爆，恰说明部分观望的购房者已暂时转购为租，这也是造成近期住宅租赁升温、租金上涨的主要原因。”

　　除了调控政策的影响，还有一个大学毕业生的刚性租房需求。另外，大规模的旧城改造也是助推部分城市房租上涨的一个因素。

　　值得关注的是，在此轮房租上涨中，房产中介劝说房主提价的行为较为普遍。

“即使是在房屋租赁旺季，房租上涨５％民众尚可接受，但超过２０％的涨幅则明显偏离合理区间。”武汉大学房地产研究所所长周运清教授说。

　　有关专家表示，房屋租赁价格“借风涨”是一个信号。有关部门应对哄抬房租的中介严厉查处，谨防房租集体涨价冲击楼市调控。

 

资料图片：远方何处是我家。

　　投资客：一线城市部分“离场” 转战二、三线城市楼市

　　调控两个月，“认房不认贷”的二套房认定标准，三套房贷停发，限制外地人购房……这些信贷“猛药”能在多大程度上击退炒房客？

　　５月底以来，一些城市出现了一波投资客抛盘热潮，二手市场房源“暴增”：截至６月２０日，上海二手房挂牌近１３万套的天量；北京５月份二手房可供销售房源与当月实际销售套数比在上月１４∶１的基础上继续扩大，达到３１∶１。

　　戴德梁行等机构的跟踪调查显示，近期中高端市场中已有投资型置业者选择离场，或终止其投资行为；相当一部分资金开始流向商业地产和昆明、沈阳等一些二、三线城市的楼市。

　　中央党校研究员曾业松等表示，中央对炒房客下的是一剂“退烧猛药”，应当说打了“七寸”。当前部分投资客向二、三线城市转移的情况，与当地政府未出台“异地购房”的限制性细则有关。各地应根据实际情况，对于“不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。

　　但记者调查发现，投资客也没有出现传言中的“全线撤退”，部分供求紧张地区的高端房源仍被看好。６月２７日，南京河西两大标杆楼盘——中海凤凰熙岸和保利香槟国际正式开盘，半天时间均销售不俗。其中一个楼盘当天即售出总价上千万元的一套“楼王”，购房者选择一次性全额付款。

　　南京香溢置业副总经理张良认为，征收房产税的预期打消了投机冲动，而市场上“投资＋自住”的购房者正在增多。而且，在流动性过剩以及通胀预期的影响下，一些消费者不愿把钱存在银行“贬值”，他们仍选择抗跌性强的房子。调查显示，部分投资客一直跟踪楼市调控政策和房价动态，随时准备入市“抄底”，值得关注。

银行：房贷两头收紧 松紧变化有待观察

　　“５月公司的贷款签约额比４月下挫４０％，６月份的情况估计只减不增。”上海个人房贷中介凯盛经略投资公司副总经理赵炜说，近期楼市成交量下滑，银行个贷全面收紧，房贷规模已锐减。

 

　　苏州一家银行负责人告诉记者，受到首付比例提高、贷款利息增加、公积金下款速度慢等因素综合影响，不少已经签订购房合同的客户毁约。仅苏州下辖某县的房贷毁约金额近期就达３亿元。

　　开发商贷款同样面临压力。5月以来，各地银监部门均对银行提出要求：停止与各类有污点或资质不高的开发商合作，做好房地产相关贷款的压力测试工作等。南京一家银行信贷部负责人说：“去年是银行主动找开发商，现在是开发商不停找银行，但额度实在控制得严，银行也没办法。”

　　央行数据显示，５月，主要反映按揭贷款的住户中长期贷款增加１９１９亿元，显著低于４月３２５５亿元的新增规模。当月人民币贷款增加６３９４亿元，较４月７７４０亿元的新增规模明显回落。

　　“交易量下降，银行贷款难，要保证现金流，开发商只能选择降价。”北京一家房地产公司负责人对记者说。

　　不过，开发商依然对货币政策的“弹性”抱有希望。“房地产贷款是优质产品，银行不可能长期冷淡。银行态度究竟怎样，还要过段时间才能见分晓。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。

　　“新一轮的楼市调控，更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，而不是着眼于一时的房价回调。”上海城市经济学会高级经济师顾海波等人表示，要让房价回归理性，不能头疼医头，脚疼医脚，必须厘清政府和市场的边界，确保政策的连续性，加快保障性住房建设，让购房者形成稳定预期，避免房价陷入“越调越涨”的怪圈。

 

                                                2010-6-30于上海

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产独立思想者、高级经济师

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