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迎接房地产繁荣健康新时代
——2010年河北房地产高峰论坛专家论道观点综述
2010年6月24日下午，由《燕赵都市报》、全经联河北分盟联合主办，卓达集团协办的以“迎接房地产繁荣健康新时代”为主题的2010年河北房地产高峰论坛在卓达星辰国际会展中心隆重举行。来自全国各地的专家学者、河北各大房地产公司负责人以及新闻媒体人士，共聚一堂，论道房地产未来走势，指导河北消费者理性置业。
进入2010年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出，消费者开始了新一轮的观望。继中央新政后，半年以来地方政府陆续出台温和的调控细则。观察人士指出：楼市调控已经松动，软着陆可期。一个繁荣健康的房地产新时代即将到来。
新政对房产市场、对房价究竟会产生怎样的影响？购房者又应以怎样的心态来对待市场变幻，如何理性消费？在本次论坛上，各位专家学者纷纷发表了自己的见解。从不同的角度对新政后的楼市情况及下半年房地产走势做了点评分析。
房地产仍将是中国经济的支柱产业
北师大房地产经济研究中心主任、教授、全经联首席经济学家 董潘先生
我们要强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，谁就掌握了未来。我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化，人口和财富将发生大的整合和变迁，进而带来房地产市场的大变化。
房地产的需求从内陆向沿海流动。我们知道河北是沿海地区，虽然经济不太发达，沿海的开发规模会随之扩大，我们石家庄的开发量是很大的。
落后区域的需求向发达城市流动。每个省都有落后的区域，比如说在河北，下面有一些小的城市，和石家庄相比较落后，所以他们会往石家庄来，过去石家庄在城市建设方面没有什么优势，我们耽误了很多年，但是现在我们“三年大变样”要改变，所以聚集效应会进一步增强。
房价的区域间的差别会进一步的拉大。表现在：第一，除了传统的长三角、珠三角这些区域之外，环渤海地区会因为经济发展和气候的原因崛起，成为新的“高原区”，它会带动大连以及唐山等等这些地方经济发展，当然石家庄也会受到这个经济圈的影响；第二，东西差距进一步拉大，核心城市和小城市的均价会差到15倍以上，单个楼盘会有近百倍甚至超过100倍的差别。
所以现在来看，尽管我们采取一些措施在调控，可能仍然有一点保守，我们有的时候调控是不得不调控的，不得不采取一些措施，但有时我们同时也会发现，在经济规律面前我们经常是渺小、无能为力的。
我们现在有一个很强的情绪就是排斥人家买房子进行投资，这是很不健康的，所有买房子的人不管是自己住还是怎么样，都叫投资，所以从来不存在打击的问题。我们最近发现有的人观望，但你知道吗，每次观望都孕育着很好的机会，买房的想抄底，这个机会瞬间就过去了。
在开发规模上，十年以内将达到开发的高峰。有数据表明，1956年到1986年三十年一共盖了7亿平方米的房子，从1986年到1998年也没有盖太多。有人反对，说现在大兴土木，迟早要亡国的。但是这是一个特殊阶段，证明我们过去这个行业是短缺的，我们要补课了，所以肯定要大力发展房地产，房地产仍将是中国经济发展的支柱产业。
房价在未来十年、二十年将持续上涨
全经联常务副主席兼秘书长 杨乐渝先生
我给大家讲一个事实，有相当数量的资本正在往石家庄流入，因为石家庄是一个价值洼地，北京相当数量的属于剩余的资金，从经济学角度看，必然出现投资性的需求。北京市的调控细则也限制了这部分的投资资金，限制第二套房，放眼看北京上涨的空间，在一段的时间内由于行政性的限制购房、限制需求，上涨的空间已经有一个局限了，相反回过头来看天津已经涨上去了，我们省会城市里边石家庄均价在5000、6000元的这样一个水准是比较少的。
另外“三年大变样”给石家庄投了多少钱？在这块土地上每一平方公里的投资强度是多少？成本是多少？你要算一算，这一定是会反映到房价里边来。经济处于高度开放和连接网络的情况下，房地产不是孤立的市场了。我觉得现在的比例是16%，可能攀升的比例再过一年来统计会达到20%、30%，北京市在十年前就达到50%，有一半都是外地的，不管你全国人民还是全世界人民都在哪买房，石家庄会立即面临这种情况，因为在环渤海地区石家庄是少有的价格洼地，所以我们当时考察石家庄的市场，包括有浙商的投资团的负责人，他们有资本的嗅觉，我已经看到他们的蠢蠢欲动而且准备大规模的进入。
另外从房地产发展的长远来看，毫无疑问在十年、二十年的区间都会是一个长期的趋势，因为房地产的问题是整个中国经济模式的问题，所以这一次调房地产其实真正调的不是开发商，也不是房价，真正调的是地方政府，地方政府的土地模式。没有高房价怎么来支撑公共服务？怎么来支撑保障房？整个的市场规律是相互牵制和影响的。
省会房价中长期向好 尽早出手必增值
石家庄市房协会常务副会长 秘书长 李水源先生
有人问，未来这一段时间石家庄会不会出台一些更细的调控政策，我个人的看法目前可能还不会出，为什么不会出呢？因为出台细则主要是针对“国十条”控制一些现象，“国十条”所提到的控制房价过快上涨的因素在我们石家庄不太多，关于房地产泡沫我想说的就是不能一概而论，纵观全国房地产市场应该因城市而议，甚至是因项目而议。
关于这个泡沫和经济学泡沫的理论还不太一样，经济学的泡沫是产品表现形式和货币不相符，我认为我们石家庄的房价基本上反映了产品的真实价值，之所以石家庄的百姓认为房价过高，是和收入相比较的，我估计暂时还不会出台一些更细化的政策。
对于购房出手的时机，我认为只要房价还在涨就该出手了，因为各省都是要控制涨速过快、涨幅过大，说石家庄有没有降价的可能？我认为几乎是零，也可能有，如果现在国务院做一个决定，说河北省省会搬到保定，可能房价会降，但是这种可能几乎是没有的。
可以给消费者提供一个数据参考，北京的房价租售比比较大，如果你的月租金和房价总比例如果不超过500元，我觉得就不高，如果高于500元，可能房价相对比较高了。按照国际惯例来讲，应该1：230到1：250之间，但是我们现在已经不是这么限制了，根据石家庄来说，如果租售比不超过1：500的话，就可以，总的来说是目前我们的价格比较合适，早可以出手，不要妄想房价会下降，这是根本不可能的。
房价今后五年将突飞猛进 购房从速
全经联河北分盟常委、名誉主席 庞建国
我提前做了一个准备，有两个话题，在说这两个话题之前有一个前提，在目前这种政治、经济和国际形势不产生变化的状态下，我这两个话题才能成立，这个请大家记住。
第一个话题：本次房地产调控的特点。我总结了为， “四个未改变”； “一个不明朗”； “一个不能动”所组成。
“四个未改变”：1、个人首次购房政策未改变；2、二次购房政策未改变还是允许购买多套，改变的只是首付比例和贷款利率；3、房子作为商品的特性未改变，允许作为保值商品继续进行投资；4、土地供应方式未改变。
“一个不明朗”：是未来政策不明朗，大家被预期不可预测而控制了购房信心，控制了投资决心，那么本次调控的目的就达到了，因为延后了全国商品从房地产的消费者到开发者的投资期。
“一个不能动”：本次调控不能动的是改革开放30年以来，与世界性市场经济平衡的价格体系。只要知道如果动了价格体系，是有一个非常不可想象和及其严重的后果的。
第二个话题就是未来发展走势，现在在座的可能最关心的还是这个问题，这有两个方面：
1、从政治、经济等各方面的分析，本次调控的目标实际上已经基本完成，这是有理论根据和数据根据的，因为我们GDP和CPI的上升速度已经降下来了，如果继续下降就会动用我们的价格体系，所以实际上本次调控目的已经达到了。那么大家可以想像，我们是不是可以买房子？我告诉大家你们只有非常短的时间去买房，不然马上就会回潮。
2、石家庄市下半年房地产经济走势，八到十月份会迎来一个价格小高潮，全年房价要上升15%到20%，并且要完成400万平方米左右的销量，比去年下降300万平方米，5年内石家庄市房价将会翻番，城市中心地段会达到17000到18000元，中心地带高端项目将突破20000元/平方米，从现在开始，5年内石家庄房地产的销量将会达到3000万平方米，这就是我们石家庄“三年大变样”所取得的成果，会给今后五年的发展一个突飞猛进的状态。
应该趁着通货膨胀剧烈之前抓紧买房
全经联河北分盟秘书长 杨凤斌先生
我感觉房价的走势要从市场供应和需求的实际情况来看，因为市场供需需要市场来解决，新政调控用意非常好，是为了解决中低收入阶层住房问题，打击投机行为，但有时候计划经济手段在计划经济面前有力，在市场经济面前有时候会显得苍白无力。
在中国现在这个市场有一些非常实际的问题靠计划经济是解决不了的，也就是说我们的市场需求量非常大，我们现在中国有70%的人口在农村，我们要在二三十年内把几亿农民有效从农村转移出来，实现农村向城市化、现代化转移，在这个过程当中，房地产作为支柱型产业，在二三十年内是没有问题的。
另外还有一个问题，我们的愿望是好的，希望把房价降下来，但构成房地产的一些不可抗拒的因素在决定房价持续上涨，而且这些因素将一直存在，这些因素包括以下几个方面：原材料、建材尤其是钢材，我们的铁矿石大家都知道主要是靠进口，进口量不断增加，不会因为我们出台一个政策把价格降下来，不可能！第二是石油，还有水泥、建材、建筑物费等等都会增加，这也不会因为出台一个政策会把房价降下来。第三就是土地，土地是稀缺不可再生的，正因为如此，所以价格是不断的攀升，土地就这么多，几家企业争夺一块土地，总之是越来越高，不会越来越低，所以所有这些因素决定了房价不会降，如果等待房地产下降，那是一种美好的希望或者叫一种愿望和梦想。
作为河北省来说，河北省有一个基本情况就是经济发展比较落后，但是正因为落后，所以具有很大的升值空间。石家庄在5000左右的均价是合理的，是没有泡沫的。随着省会的经济发展，随着社会经济结构状态的改善，随着居民购买力的增强，从长远上来说，房地产的发展趋势是逐渐走高的。所以我建议应该趁着通货膨胀剧烈之前抓紧买房。因为调控的目的基本上快达到了，调控开始国务院下发了一个通知，目的是要促进房产市场的健康发展，使房地产走上良性的轨道。经过调控之后刚性需求还会集中释放，包括我们内在需求和供应方面成本的上升等一些其他的因素，房地产还会火起来，尤其是在年底，房地产作为支柱产业，它联系着其他行业的运行发展，所以我觉得这个红火时期会马上到来，到年底房价会上来。现在均价5000元左右的房子应该稍微涨涨，在6000元、7000元，大体上是这样。
考虑房价走势要以土地数量为依据
全经联河北分盟常委主席、联邦地产总裁 高会臣先生
关于房价的问题我想提个醒，一定要关注土地的投放量。我想提醒大家一点的是目前我们在城区里边应该供应的土地的量不多了，目前石家庄集中放量的四个板块的土地都是在石家庄的周边，市区可能比较少了，在这个状态下，如果没有博弈经济输入型危机的话，没有政策性或者灾害性突然袭击的话，我想大家在考虑房价走势的时候还是要考虑房产的原材料土地的数量，一定要评估好。这么大的一个商品不像买一个水杯，大家在买这个产品的时候一定要科学的评估，感觉有把握的情况下再做一个决策。
通过以上业内专家们的精彩讨论，我们不难看出，一场狂风骤雨般的房地产调控正在向和风细雨转变。新政调控为的是让房地产行业纳入到更加科学、更加规范的发展轨道。在这个过程中一些实力大的品牌企业会生存下去。在这个洗牌的过程中，谁做得更好，在这个市场上就拥有一席之地，促使企业改变品牌结构、走品质路线，使房地产产品的品质会更好。
在中国三十多年的改革开放的历程中，房地产行业发挥了不可替代的作用。在未来几十年内，中国作为世界上重量级的经济实体， 2011年要超过日本，进入到世界第二，经济发展的增量空间将有一个很长的时期，由于在经济发展构成中，房地产可以延伸到100多个行业，所以房地产将继续发挥支柱作用。随着国民经济的大幅度发展，房地产行业也会健康发展，经济的可持续繁荣发展势必会带来房地产行业的可持续发展，房地产行业也一定会迎来一个繁荣健康的新时代！