房地产由住宅地产和商业地产组成，但从属性、功能、价值和运营各个层面看，这两类地产是完全不同的。

    1）从属性上来划分，住宅地产是民生地产，后者是与产业、与城市联系的收益型物业；前者满足了居民的住房需要，后者对产业发展、就业、城市税收有重要影响；现在房地产出现的问题，主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市住宅价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成对照的是，商业地产却处于一种相对冷却的状态，在北京、上海等一线城市，很多写字楼、商业的售价不如住宅售价，出现了明显的价格倒挂现象，有的区域倒挂幅度甚至达到一倍以上，这和发达国家成熟市场商业地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差，也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符；同时，商业地产的空置率较高，持有经营的比例较低，散售比例较高等等；都严重影响了商业地产的发展，影响了商业地产功能的发挥，对城市发展、对产业结构的调整和升级、对扩大就业及增加城市税收都构成了非常负面的影响。

    2）商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业和增加城市税收具有重要的动力作用。商业地产与城市商业、写字楼经济、文化创意地产、旅游地产、养老地产等，几乎与第三产业所有的类型都相关。像北京上海等一线城市，第三产业的比重日益提升，已达70%以上，对商业地产的需求日益增强。向北京金融街、CBD区域，楼宇经济在促进产业升级、培育优质税源、增加城市税收、创造就业等方面发挥了重要作用，北京朝阳区CBD区域以占全区0.85%的面积，贡献了全区20%的税收，2008年单国贸中心，上缴税收就达17亿元，超过5亿元的楼宇达到五个；作为更成熟的商务区域，金融街的作用就更为突出，金融街区域的楼宇经济创造了北京财政税收的20%左右，西城区税收的80%以上。

    房地产调控的深层次意义，其实就是要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、科技园地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力，从而使房地产的发展和产业、城市的发展获得共赢。

    3）商业地产现有的境遇，完全是认识上、管理上缺位导致的，是现有政策不合理打压的造成的。在认识上和管理上，长期以来我们把商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产过热就将商业地产也无端殃及，其次，对商业地产作为产业动力与城市动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，管理上出台的任何规定也完全不考虑商业地产的特点，完全把商业地产视作住宅地产来管理，商业地产长期处于放任发展、无人研究、无人管理的状态。

    现行的政策把商业地产与住宅地产不加区别地看待，甚至视作风险性更高的地产产品，完全抹杀了商业地产的产业内涵与城市价值，抹杀了商业地产的根本属性。正是由于长期这样的认识，才导致了金融政策、财政政策等对商业地产的抑制。

    在现行金融政策下，投资住宅的回报率高，投资杠杆效应明显。以商品住宅、写字楼、商业三个房地产不同类型的产品为例，由于金融按揭政策的差异，首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度相差悬殊，住宅首套首付为20%，且有8折左右的利率优惠，贷款期限长达20年，有的银行甚至可达25年或30年；购买写字楼则没有那么幸运，首付需要40%，没有利率优惠，贷款期限为十年；购买商业则更为苛刻，首付需要50%，贷款期限十年，利率不仅没有优惠，还要上浮10%。由此测算出三者的投资比例大约是1：2.47：4，各产品投资杠杆的较大差异，导致大量民间投资自然集中流入于住宅，导致住宅产品价格的攀升。

    同时在土地增值税（没有像住宅地产有20%的抵扣税项）、房产税（住宅不征收）、契税（商业地产比住宅高）等，与住宅相比，商业地产都是受到严重抑制的。

    因此，要鼓励商业地产的发展，必须从认识上、管理上及政策上做出重大调整。

    1）要把住宅地产和商业地产完全分开，要站在促进经济结构调整和产业升级的高度，站在改变城市土地财政、培育优质税源的高度，站在增加就业、，站在提升城市价值的高度来认识商业地产。要确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理成为政府的主要职责。

    2）产业政策上的建议：积极扶持商业地产的发展，要在土地出让、城市与区域规划等环节研究出台相关政策，鼓励商业地产开发与产业的结合，尤其重点鼓励商业地产开发和国家鼓励和重点扶持的产业的结合，如文化创意产业、养老产业和旅游产业的结合。要提高城市核心区域的商用土地的使用效率，重点研究单位土地的投资强度指标、单位土地的GDP指标、单位土地的税收指标，将这些指标作为商业地产出让和规划的重要指导性指标。

    3）金融政策上的建议：允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；加快推出信托投资基金（Reits）等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，减缓对住宅的需求压力，减缓贫富差距的扩大趋势。

    4）财政及税收政策上的建议：在财政和税收政策上，要对持有型商业地产研究鼓励性政策，减免相关税费；对文化创意、养老型的商业地产给予财政补贴和扶持。在商业地产本身已经受到税收严重打压、发展严重的情形下，现在有的地方开始考虑对商业地产征收房产税，完全是一项错误政策，应该立即停止。

    5）销售管理上的建议：禁止给商改住的项目发放销售许可证，约定散售型商用物业必须具有一定比例的公共空间，以利于未来商用物业的经营管理和增值保值，禁止公共面积比例过小的商用物业进入市场，鼓励分层销售和整售。