陈真诚：“生物低碳”提升消费者的购买价值
文/陈真诚
（载：《中国企业报》第4252期 第06版http://www.ceccen.com/epaper/index.php?paper_id=6933&release_id=611）
自去年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产等高能耗产业日益被高度关注，低碳化成为了趋势。地产低碳化，不但提供了新的技术、新的开发经营理念的空间和施展机会，也为实现低成本化提供了挑战与机会，因而为开发企业进行企业创新、在市场低迷期寻求经营突围、展开策略竞争等提供了机会与可能性。
针对目前房地产市场低碳化的研究与实践均处于低级阶段的现实问题，2010年4月18日，我（陈真诚）在上海就涵璧湾别墅的低碳实践等问题，首次提出房地产的生物低碳化趋势，首先地产低碳分为物理低碳与生物低碳，指出生物低碳是比物理低碳更高级的低碳，是未来地产低碳化的发展趋势。
此前，在房地产领域，就主要方面而言，低碳尚处于概念阶段，部分实践者也只是停留在初级阶段，理念模糊，技术单一，因此在市场上的受欢迎程度也不高，有点叫好不叫座。
自2010年4月18日我（陈真诚）提出房地产生物低碳这一开发理念后，很快在业内及媒体舆论界引起了关注、重视。《信息时报》、香港《文汇报》、《房标周刊》、《昆明日报》等媒体相继就房地产生物低碳或引用房地产生物低碳开发理念进行报道或转发我的文章。甚至，一些开发商在5月份就急忙引用这个理念用作楼盘的营销宣传，尽管其并不真正领会了这个开发理念，也未真正做到了生物低碳酸，而只是作为营销噱头。
《中国企业报》在2010年5月17日（第4252期）第06版从我的博客文章中摘录部分内容刊发了文章“开发商的‘生物低碳’不过是营销噱头”。值得说明的是，《中国企业报》在刊发此文前并没有与我取得联系，其所使用标题“开发商的‘生物低碳’不过是营销噱头”的提法有误，并不是我的意思，我不赞成其标题，因此在此按照我的本来愿意修改了标题。
以下是广州《中国企业报》所刊发文章的正文内容，希望文章内容能为相关房地产开发企业、机构、人士提供积极的参考：
近期，不少城市举办房地产交易会（或展示会或博览会），由于房地产市场因调控而步入调整，便有不少楼盘用“低碳”概念“贴金”，动辄以“低碳”来号召市场，甚至以之为借口来达到涨价、促进销售的目的。
“低碳”，确实值得提倡、推广，但不得不说的是，目前不少楼盘所言必称之的“低碳”，实际上多多少少存在着忽悠，或夸大了宣传。一些人，在建筑设计或建造材料或设备上弄点手脚，就高举“低碳”旗帜做卖点，甚至以之为借口，大幅度提高销售价格。对于那些将“低碳”夸大、大幅度提高销售价格的楼盘，相比较于房屋总购买成本以及可能的使用成本增加，其价值可能不大，意义可能不大。
对于那些稍微在“低碳”技术或材料上做了点文章，却夸大“低碳”宣传，以“低碳”做营销噱头，甚至以“低碳”为借口大幅度提高房价的楼盘，有必要揭穿开发商的“低碳”谎言。
在目前，使用节能材料、地热能源等，是被用得最多的“低碳”噱头之一。实际上，从目前来看，除那些纯粹以概念贴金来忽悠市场的外，其余的那些中，基于建筑设计或建造材料或投入设备的“低碳”，依然只是“物理低碳”，而并没有达到“生物低碳”。本文作者陈真诚认为，也许，做到了“生物低碳”，就能真正做到可持久、低使用成本的节能、环保，才是真正的高级“低碳”。
不久前，笔者应邀在上海某别墅做项目品鉴时，在与开发商沟通、对话时，首次提出“物理低碳”和“生物低碳”这两个词汇，首次将“低碳”区分为“物理低碳”和“生物低碳”，并建议开发商将“物理低碳”升级至“生物低碳”，当会大幅提升项目价值，提高市场竞争力：对其他竞争项目形成他人一时难以企及的有效超越，甚至可能因项目本身的资源差别而形成他人无所能及的超越，实现个性化生存、差异化竞争，增加市场机会，提高赢利能力。
所谓“物理低碳”，是指在房屋设计及建造上，主要依赖建筑设计、建筑材料（如砖料、保温材料等）、建筑技术或设备（如隔热技术、地源热泵等），以达到节能环保的效果，效果如何则直接取决于建筑设计方案、建筑材料性能、建筑技术或设备功能，没有构建或形成生态系统，其“低碳值”属于物理性“死值”，随着房屋使用时间的增长，“低碳值”可能会逐步降低。而所谓“生物低碳”，是指在房屋设计及建造上，除通过建筑设计、建筑材料、建筑技术或设备达到节能环保的效果外，更建设或培养、维护了一个活的生态系统，在这个生态系统中形成有效的生物链，其“低碳值”除外物理性“死值”外还有生物性“活值”，随着房屋使用时间的增长，“低碳值”在对冲掉物理性“死值”可能性降低后还可能会增加。
楼盘要做到“生物低碳”，必须具备足够的水和植物基础，在“物理低碳”基础上采用生物技术做到“低碳”。水是生命之源，是维持动植物生命的基本，是养育、维持生态系统所必须，是确保楼盘生物链的基础。水域，必须是全季节性的，且有足够的面积和足够的深度。然后，在水的基础上，楼盘还必须要有足够的地面留空、良好的植被、多种植物合理搭配种植，最好能在不同季节确保有绿色植物，而不能过多种植秋冬落叶植物。这样，不但植物（植被）能产生氧气，还能与水共通养育、维持一个相对完整的生态系统，在夏季降低楼盘小区的温度，在冬季能阻隔刮风，全季节性阻隔部分自小区外飘飞而来的沙土灰尘，吸收部分有害气体，净化空气。而且，由于生物链作用，不但在生态系统内形成循环，生态系统对楼盘小区内的垃圾等具有一定的消化、分解作用，使楼盘小区维持一个良好的环保环境。
如果楼盘真能做到“生物低碳”，其节能环保效果肯定不差。大家知道，一旦有足够水域和植物构成良好生态系统，楼盘小区的夏季气温会明显降低。而且，笔者认为，由于生态系统中生物链作用，节能环保值是“活值”。一般来说，如果维护得好，植物系统还会随着时间推移而成长得越来越好，“低碳值”很可能越来越增大。
一般来说，别墅楼盘（或低密度、大面积留空的非别墅楼盘），最有可能也最有条件做到“生物低碳”，但那些高密度（如楼栋之间距离过近）、留空地面大、面积水泥硬化的别墅，也可能难以做到真正的“生物低碳”。
相信将来会有更多的楼盘会实现从“物理低碳”向“生物低碳”的升级、进化。楼盘一旦真正做到了“生物低碳”就会增值，消费者的购买价值会增大。
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