“假摔”没用，真降或是救命稻草

 

   先是江北太平宝邸买房送车，然后是河西和府奥园9折低开、城东紫气钟山1.45万/平方米送4500元/平方米精装……转眼间，“国十条”新政已在各种促销优惠中走过一月有余。细究这些优惠措施，“喊跌”的要比“真跌”的多，“假摔”的要比“真摔”的多。只可惜，喊跌、假摔都没用，真跌才可能是救命稻草。

 

   回顾楼市新政实施一月，开发商显然已从最初的“嘴硬”、“硬撑”变成了眼下的促销不断、优惠升级。到最近，包括城南的名城世家、城东的紫气钟山、江北的旭日爱上城、河西的栖庭等近10家楼盘都纷纷加入了促销行列。

 

   不过，仔细研究这些楼盘的优惠措施可以发现，真正直接降价的很少，大部分楼盘则是跟购房者玩起了“数字游戏”或者“文字游戏”。所谓数字游戏，开发商大多先把价格往上提一截，然后告诉你，这个价格是含精装修的，刨去精装，“我们的价格实际上是降了”。以城东某楼盘为例，此前毛坯价为1.2万到1.3万元/平方米左右，现在精装修卖1.45万元/平方米。按照开发商的逻辑，精装修中地板、厨卫等硬装值2000元/平方米，家电、家具等软装值2500元/平方米，两项一合计，其实毛坯价只有1万元/平方米，“实际是降了”。但真正降了多少，购房者自己心里有杆秤。

 

    此为“数字游戏”，然后再是“文字游戏”。留意近期开发商的广告，“XX元/平方米起售”、“最低XX元/平方米”的不在少数。城南一楼盘明明大部分房子都在1.4万元/平方米，偏偏搞一个“1.2万元/平方米起售”吸引眼球；江北一样，开发商说其楼盘“最低7188元/平方米”起售，其实这样的房子不过一两套，大部分房子均在7500元/平方米以上。

 

    如此看来，楼市的调整和变化虽然比预期要快，但却没有想象的那么猛烈，开发商“假摔的”要比“真降的”多得多。

 

    开发商或许并非不想真降，只是一方面因为买房者的观望，担心降价也不会有人买；另一方面，真降势必引来同行和老业主的责难，甚至是抵制，这让开发商即便是敢想也不敢为。只不过，从结果而言，“假摔”并不能给开发商带来多少销量。江北一家暗地里提价后再给出数万元优惠的楼盘，一上午只有三组客户看房；河西一家给出精装修优惠促销的楼盘，推出98套房源，最终成交则只有17套。反映到整个南京市场也如此，网上房地产的统计数据显示：5月10日至20日，全南京总共认购商品住房1062套，平均每天认购量只有97套，销售依然低迷。

 

   “假摔”的效果并不明显，以至于部分楼盘在一次优惠后又给出个“二次优惠”。半个月前，宁南新盘金浦名城世家对外销售时给出“3万元定金折算6万元房价，一次性付款每平方米优惠300元，按揭优惠200元，同时还赠送一张价值8万元车位购买券”的优惠措施；然而销售状况并不如意。于是开发商近日又“优惠升级”：不仅一次性付款的让利幅度从每平方米300元提高到了500元，而且直接送车位。5月22日，经过优惠升级的该楼盘，当天上午即签约123套。

 

    真降显然是有用的，当楼盘价格降到了购房者的心理预期，观望的需求立马会涌现。这方面的例子前有9折低开去化了66%的和府奥园，现有“二次优惠”获认可的名城世家。然而，对于很多开发商而言，假摔到真降可能还需要一个过程。只不过，既然没办法逃避“真降”，又何必一开始要“假摔”呢？其实，开发商应该知道，让利于购房者的真降不光是带来销量，大规模的真降还有可能让政策早日退出。就像任志强所说，市场下滑得越快，政策退出得越快。在房产税、房地产特别消费税等调控的达摩克利斯之剑还悬在市场上空时，假摔没用，也不要用，真降或许才是开发商乃至整个市场的救命稻草。（文/徐关辉  《南京楼市》5月刊的约稿，留存）