政策调控影响明显，别墅市场现四大特点

文/董成竹

1-5月别墅总体成交尚好，但月度起伏较大

作为京城楼市的重要部分，别墅市场的发展始终备受人们的关注。2010年以来，京城别墅市场也经历了一个由冷到热又由热变冷的过程。只不过相对普通住宅市场来说略显温和罢了，相对来讲，前5个月京城别墅市场的总体成交情况略好于其他类型的项目。据亚豪机构统计数据显示，2010年1-5月，京城共有99个别墅项目有销售记录，共成交别墅1391套，成交面积为49.2万平米，总成交金额达113.9亿元。从月度成交的走势来看，一二月份成交套数相对较少，分别是194套、162套，三四月份成交量有了大幅的增长，分别是376套、538套，到了五月份成交量又出现了明显下滑为121套，从这些数据变化走势来看，前5个月京城别墅市场整体情况略好于楼市大势，但月度成交起伏明显较大。对此变化，笔者分析指出，由于一二月份正处在传统交易淡季，且受调控预期及节假日因素影响，因此一二月份月度成交套数较少，月成交不足200套，与09年12月份的400多套相比，降幅比较大。而到了三四月份，市场明显好转，购房者信心明显增加，导致了4月成交量达到了538套，达到了一个阶段性的峰值。但5月份成交量又出现了大幅的下滑，这主要是受到了调控政策及预期的影响。总的来看，前5个月，别墅市场的起伏是比较大的。

受市场及政策调控影响，5月市场出现量价齐跌现象

5月份别墅市场不仅成交量出现了跳水的现象，成交价格方面也出现了明显的下跌，这与前几个月价格明显上涨的势头截然相反，据亚豪机构统计数据显示，1-5月，别墅市场月度成交均价分别是1月份20870元/平米、2月22650元/平米、3月19974元/平米、4月24515元/平米、5月20859元/平米，从这些数据变化来看，3月份成交均价相对较低，与此同时，3月成交量环比上月出现了明显的增长，涨幅达132.1%，呈现明显的量涨价跌的特点，4月份则出现了明显的量价齐升，而5月份，成交套数为121套，环比下跌了77.5%，成交均价环比下跌了14.9%，出现了明显的量价齐跌的现象。4月份别墅市场量价齐升、5月份别墅市场量价齐跌，如此强烈的反差，让人有些措手不及。之所以会出现逆转，笔者分析认为，4月17日，国务院出台了新国十条调控新政，明确提出了实行严格的差别化信贷政策、同时对外地人购房、境外人士购房均提出了明确的限制，这些政策的出台，对别墅市场的成交产生了较大的影响。因为，从以往的成交案例来看，北京别墅市场上外地客户乃至境外客户的比例是比较大的。这样的政策出台必然会对别墅市场造成较大的、较为直接的影响。另外，由于地产股不断下跌，股市受到重挫，许多投资者信心严重不足，进一步导致了购房者的观望行为发生。这些均导致了5月别墅市场的败落。

别墅市场区域化特征明显，传统别墅区仍然受追捧

据亚豪机构统计数据显示，1-5月份京城别墅市场在售项目的区域化特征依然较为明显。据统计数据显示，99个在售项目中，昌平区项目达16个、朝阳区项目15个、海淀区项目13个、顺义区项目19个、通州区项目8个，大兴、房山、丰台、怀柔、密云、平谷等区县的项目均在10个以下。昌平、朝阳、顺义、海淀三个主力区域的项目总数达63个，比重达63.6%，因此，这几个区域成为别墅项目的主流区域。从项目方位及传统别墅区分布来看，东北方位的项目最多达31个，这一方位主要的别墅区位于顺义区，此外密云区域也有少量的项目入市。除此之外，北部及西北方位的别墅项目也不少，共有36个，这些项目主要分布在昌平、怀柔及海淀区、如小汤山别墅区、奥北别墅区、西山别墅区等。这些区域均有不少别墅项目。而京城南部、西部、东部等区域的别墅项目相对要少许多。因此，可以看出，当前别墅市场在售项目的区域化特征仍然比较鲜明。

从前5月别墅市场的成交情况来看，传统别墅区项目的成交情况总体较好，可以看出，这些区域的项目仍然较受市场欢迎。例如，顺义区在售的19个项目，前5个月共成交了314套，占总成交套数的比重达22.6%，显然高于其他区域的成交量。此外像海淀、昌平两个区域的传统别墅区成交情况也比较好。因此，可以看出这些区域的项目仍然会受到市场的追捧。对此，笔者认为，与其他区域相比，传统别墅区无论是自然优势还是人文优势均比较突出，例如西山别墅区文化悠久、小汤山别墅板块资源丰富、顺义别墅区配套醇熟、潮白河别墅板块风景优美等等，这些均是传统别墅区的优势，另外，这些传统别墅区在售项目较多，可供选择的余地较大，因此自然会吸引购房者的注意力。这均是受到追捧的原因。

品牌项目表现突出，优质项目更注重内涵

前5个月的别墅市场不仅起伏较大且区域化特征明显，传统别墅区仍然是热点，而且还呈现出了明显的品牌效应。据亚豪机构调查发现，虽然市场起伏不定，但个别品牌地产开发的别墅项目仍然出现了热销的现象，不但成交量明显上涨，价格也是扶摇直上。例如，龙湖地产旗下的三个别墅项目，在今年的前5月里就有不俗的表现，据统计，龙湖·香醍溪岸、龙湖花盛香醍、龙湖·蔚澜香醍三个项目，在前5月中均有不俗的表现，其中，龙湖·香醍溪岸项目5个月共销售了87套别墅，龙湖花盛香醍销售了108套，龙湖·蔚澜香醍销售了39套，三个项目总计成交了234套，占前5个月市场总成交量的比重达16.8%，这个比重是比较大的。而且从价格走势来看，这三个项目的成交均价均呈现出上涨的势头，例如，龙湖•香醍溪岸1月份成交均价为15769元/平米，而到了5月份成交均价达19509元/平米，涨幅达23.7%，上涨是非常明显的，其他两个项目也分别出现了明显的上涨现象。由此可以看出，龙湖地产开发的三个别墅项目的确受到了市场的认可与追捧。

对此现象，笔者进行了分析，他认为，龙湖的项目能够得到市场的认可与追捧不是偶然的。无论的产品打造还是细节处理、还是人性化的营销模式，龙湖地产都走在前列，这样必然会形成一种品牌效应。这对于产品的销售会起到巨大的促进作用。笔者指出，一个别墅项目不仅仅是建筑的组合，更是一种文化与生活态度是融合，一个项目如果没有较为深厚的内涵，那么他的产品是没有支撑的基石的。虽然当前政策调控趋紧，市场走向发生了逆转，但在弱市环境下更加应该注重产品品质的打造与提升，只有建造出更多附加值的产品，才能够在激烈的竞争中占据一席之地。

总结起来看，2010年前5个月，别墅市场经历了不小的波动，无论是一二月的低位徘徊、三四月的快速上涨，还是五月份的量价齐跌，均是市场变化与政策调控下的真实反映，从区域来看，传统别墅区域项目仍然受到追捧，同时，独栋别墅、联排别墅均是市场的主流产品，而且一些远郊区域如延庆、怀柔等区域的低价位的经济型别墅成交情况也不错。从个案来看，品牌地产的优质项目表现一枝独秀，这进一步证实了别墅不仅仅是房子的说法，谁的项目更有内涵、谁的服务更加人性化，谁才能在激烈的市场竞争中抢占先机。而这，才是产品热销的真正法则。