想要开心租房基本不可能
当前,住建部开始高度关注住房租赁市场的问题,确实,这一问题到了必须高度重视并进行健全和完善的时候了。1998年住房制度改革以来，我国住房租赁市场获得了较快的发展，但总体上落后于住房销售市场，在很大程度上，已成为整个住房体系中的“短板”。笔者暂且分析一下上海的情况，从中可知全国、尤其是大城市的住房租赁市场折现状。
目前，上海住房租赁体系中的房源构成主要包括尚未房改的老公房、廉租房、单位宿舍、市场化的租赁住房等。2008年上海市统计年鉴表明，上海城市家庭住房自有率为78%左右，也即约22%的家庭通过租赁解决了居住问题；从结构来看，公房在住房租赁体系中占约80%，私房仅占20%。另据对租赁市场的调查，目前在本市出租的各类住房中，外省市来沪务工人员租赁住房的比例占72.1%。
1、从供应总量分析。当前上海住房租赁供应总量比较充裕，市场化住房租赁面积为3100万平米左右（测算方式见附录）。尤其是2003年以来，一手住宅市场中的投资投机需求非常旺盛，购房后部分用于出租，另外大量改善需求家庭换房后，也把第一套住房用于出租，所以新增租赁房源源不断。从需求总量分析，随着常住人口的持续增长，“十二五”期间上海住房租赁需求还会增长，但随着住房自有率的提高和住房保障建设的突飞猛进，需求增幅不会太大。
2、从供需结构分析。尚未房改的公房承担了本地人的主要租赁需求，部分企业事业单位的宿舍也带有一定的福利化成分。市场化的住房租赁需求中，外来人员（包括农民工、才毕业的学生、小白领等）需求最大，供应分布于全市，住房档次较低；据抽样调查，96%以上的外来务工人员均通过租赁房屋解决居住问题，其中56.8%的人员租住用人单位提供的集体宿舍或公寓。中高级白领和企业管理人员的需求量位居其次，供应多分布于外环以内。港澳台同胞和境外人士的需求量较少，供应主要集于市区高档公寓（或公寓式酒店），兼顾少量郊区别墅，外籍人士一般都享有公司提供的住房补贴。随着上海产业结构的调整以及“两个中心”建设，中高档租赁需求会明显增加，而中低档租赁需求小幅增长。
3、从住房租赁价格分析。近十年来，住房租金增幅明显小于住房售价增幅，基本维持在一个相对合理的水平。总体而言，上海住房租赁市场的市场化程度很高，基本靠市场机制调节供需和租赁价格。相比而言，近些年来，房价涨幅远远大于房租涨幅，导致租金回报率只有可怜的2-3%。
4、行业集约化程度很低，市场秩序较乱。第一，住房租赁市场处于放任状态，具有自发的、分散的、无序流动的特点。经营住房出租的企业和机构太少，导致行业集约化水平很低。企业和机构不愿参与的主要原因是资金回收期长，租金收益率低，缺乏相关政策支持。第二，房东出租行为存在不规范之处，比如限制房客对房屋的装修装饰等，合同期内要求涨租金，甚至以各种理由驱赶房客等，造成了租期的不确定性和短期化，制约了房客长期租赁的积极性。第三，群租现象比较常见，难以有效治理。第四，住房租赁市场准入门槛较低，部分中介门店规模偏小，诚信较差、运作无序。
敬请关注:
新一轮调控以来，市场出现调整，近期业内的研讨会特别多，我也参与了一些，组织方有政府部门的、行业协会的、企业的、媒体的等等。也有一直关注我博客的朋友，说好久没听过我的讲课了，其实绝大多数会议都是闭门会议。下面倒有一个公开的讲课机会，上海一家媒体组织的，有兴趣的朋友届时可以听下。
理财一周谭·第3期
《冲破楼市迷局》
联合主办：理财一周报、万科金色城市
集合时间：2010年6月20日 13:00 （星期日）
集合地点：上海市静安区余姚路66号同乐坊入口处（地铁7号线昌平路站附近）
会议议程：
13:00
13:40-14:00
14:00-14:50
14:50-15:10
15:10-16:00
报名方式：有意向参与本次理财一周谭活动的读者请于2010年6月7日-18日通过电话的方式报名
报名电话：52136399
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