谢逸枫:二套房标准残遭“解体”
为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。日前，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定二套房的认定要执行“认贷又认房”的严厉政策，即只要购房者手上有房、或者曾用经贷款买过房，都应算作第二套。
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。三种认定渠道，1.房屋登记系统。2.银行贷款记录。3.贷款人尽责调查通知仍然存在漏洞。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。房价过高、上涨过快、供应紧张地区商业银行可对其暂停发放住房贷款。
堵住了“认贷不认房”，执行环节仍有空子。如果贷款申请人能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，在本地没买过房，也没贷款买过房，但在异地持有住房的人，仍然可能被认定为首套房。若银行要求贷款人书面诚信保证，在信用记录可能不良的威慑下，以上漏洞可以得到抑制。
由于执行细则未下发和地方政府“灵活”操作及考虑到开发商资金紧张和部分改善需求，所以不得不按照本土房地产市场特殊情况进行“制定”执行政策。例如深圳部分银行仍"认贷不认房"，贷款已还清，仍可算首套。又例如，广州市各家银行，由于总行尚未下达新的操作流程，所以各行仍以老办法来认定二套房。
其中交行称执行细则未下发，贷款还清仍算首套。由于新政上周才出台，银行还没有下发执行细则的通知，目前仍参照以前做法，即只要购房人将以前的贷款全部还清，再次申请就算首套，可以“认贷不认房”。但这个政策也可能随时会变。至于申请人是否在国土部门拥有房产记录，银行暂时没有去查。另外，建行招行，但凡有贷款记录一律视作第二套。新政要求银行以“借款人是否利用贷款购买过”为判断依据，这让很多买过房子又卖掉了的人因贷款记录而被认定为“第二套”。
如果卖掉房子再买新房，就要算作第二套了，除了首付大幅提高之外，还享受不到利率优惠，只好作罢。目前，深圳建设银行、招商银行均只看有没有贷款记录，对凡是有过贷款记录的人，无论其手上是否有房产，均按第二套的标准放贷。但也有银行表示，这一规定可跟据实际情况调整。由于难以掌握到真实情况，对子女情况的调查还没有实施方法。新政还要求，第二套房的认定以“家庭单位”，家庭包括本人、配偶、子女。
由于新规落地操作有难度，穗二套房暂时仍只认贷。由于总行尚未下达新的操作流程，所以各行仍以老办法来认定二套房。总行尚未下达办理房贷的新的操作流程，暂时仍然按照老的流程操作，也即银行通过查询央行信用记录里的贷款记录来确认是否第二套房，无需提供房管局的书面查询结果，借款人也不必出具书面诚信保证，不过这种情况随时可能发生改变。
目前广州的多家银行，暂时没有接到上面的通知，目前仍按以前的办法来审批和办理房贷业务。所以在新规下来之前，房贷申请业务仍按旧方案执行，“方案一旦出台，未批放款的客户都有可能按照新办法执行。新规对哪些客户产生影响还要看总行下达的具体操作细则，不过从严审核二套房贷已成各家银行的共识。
不过，如果办理期间总行的文件下来，可能需要补交房管局方面的证明文件。按三部委《通知》规定，“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。不过，目前广州各银行均表示暂不需要借款人提交书面诚信保证。二套房“认房”或“认贷”的讨论已持续较长时间，市场对该标准的出台有一段较长的消化过程，因此该消息在市场中可能“软着陆”。
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