谢逸枫：房地产面临“内忧外患”
2009年前中国楼市火到开发商和部分经济学者及地方政府一致认为，中国房地产市场永远是繁荣的，房地产行业是国家经济发展和拉动地方经济及推动经济火车头，是经济发展的支柱产业。2009年底开始，房价上涨基本开始丧失控制和投资泡沫显示及地价脱离市场价值，国务院认识到楼市给金融行业和物价及制造社会矛盾越来越突出，不得不在12月4日中央经济工作会议时提出，必须抑制房价上涨过快和收紧房贷政策及收紧货币政策，另外增加市场供应和抑制投资需求。由于政策执行和地方政府的不负责及房价上涨惯性，房价在调控中回涨。
房地产开始暴露出弊端，刚性需求和改善性需求从政策和市场中消失，而投资炒房继续活跃于部分城市的楼市，尤其是没有限购的城市。结果房地产开始威胁到中国经济结构的变化和导致部分城市的房价难以控制，出现恶意炒房和大量空置及违法的土地产生。2010年1月-3月份受到通货膨胀预期和人民币升值及房价继续上涨，全国楼市一片暴涨。
4月15日国务院开始出更加严格的新政调控楼市，但是房价依然上涨，成交量开始出现大面积的萎缩，部分城市开始出现“零成交”，土地市场出现“流拍”的现象，而二手中介市场开始出现“火爆”的局面。5月份开始，全国一手房市场出现房价上涨，而成交出现大幅度的下滑坡。全国二手中介市场开始成交萎缩，受到二套房贷新政的影响，甚至有的城市出现几百家二手房中介门店“关闭”，全国上万家二手房公司出现“零业绩”，甚至出现二手房公司为抢市场而发生“流血”事件。
房地产被政策调控“一刀切”之后，变的“内忧外患”到伤痕累累，市场需求大量的萎缩，让部分开发商下降房价维持资金流。虽然物价上涨压力已现缓解，CPI将回落，现在尚无加息的必要理由。但是，下半年仍存在变数，调控手段将会针对经济形势的具体情况作出调整。国家统计局2010年6月11日上午公布2010年5月份国民经济主要指标数据。5月份居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.1%，超过3%的警戒线。较4月份环比下降0.1%。5月份工业品出厂价格指数(PPI)同比上涨7.1%，环比上涨0.6%。CPI涨幅创出自2008年11月份以来的19个新高，PPI涨幅创出自2008年10月以来的20个月新高。说明物价上涨压力已现缓解，CPI上涨3.1%在意料之中，今年上半年CPI将继续上行，最高或达到5%。
CPI指数一直是央行制定货币政策的重要参考指标。5月份CPI同比上涨3.1%，已经超过年初中国政府提出将全年CPI增幅控制在3%之内的政策目标。同时，由于目前我国一年期定期存款利率仅为2.25%，低于目前CPI涨幅，并且未来几个月CPI上行的压力仍然较大，因此市场对于央行加息预期愈发强烈。但是目前欧洲主权债务危机仍在蔓延，中国劳动力成本正在逐步上升，各地纷纷上调最低工资标准。国内经济的不确定性加大正影响着央行加息的决心。
今年以来，频发的自然灾害导致农产品价格上涨，应该是CPI上行的主要原因。尤其是大蒜、绿豆、辣椒等过去人们关注不多的杂粮、调味品，短时间内成倍上涨，而随着货币供应量的增长，以及国际大宗商品价格的上涨，市场对于价格上涨的预期也变得强烈起来。针对农产品价格上涨发改委出台了一系列严控农产品价格的措施。CPI虽然超过3%的调控目标，但也不必过于紧张，全年的调控目标是3%，不是要求每个月都低于这一数字，近期发改委一系列稳定蔬菜价格、绿豆价格的措施已显现成效，预计6、7月份的CPI将有所下降。
目前银行放贷不断加快收紧，银行的“惜贷”让开发商资金变得越来越紧张。根据央行消息2010年4月新增贷款7740亿，M2同比增长21.48%。今年4月本外币贷款增加8093亿元，其中，人民币贷款增加7740亿元，外币贷款增加52亿美元。但是，本外币存款增加1.12万亿元，其中，人民币存款增加1.18万亿元，外币存款减少90亿美元。4月末，金融机构本外币存款余额为66.39万亿元，同比增长21.39%，当月本外币存款增加1.12万亿元，同比多增642亿元。
2010年5月新增贷款6400亿，银行流动性比例略降。5月四大行的新增贷款3063亿元，比去年同期的2500亿元稍高；截至5月末，今年银行业全部新增人民币贷款余额为4.02万亿元。来自大行同业的数据显示，5月份四大行的新增贷款3063亿元，比去年同期的2500亿元稍高。截至5月末，银行业全部新增人民币贷款余额为4.02万亿元。二季度前两个月的信贷投放占控制目标的三分之二。此外，按照监管部门要求，一季度超出计划多投放的3000亿元，须在二季度“坚决打回”。银监会主席刘明康在银行业二季度的经济形势分析报告会上并坦言，应严防“突击放贷”和“急刹车”的局面。汲取去年的教训后，今年的信贷投放果然精准。
但是，一些银行家对未来贷款投放的增长质量表示了担忧。因为在银行从过去一些主力投放领域战略撤退之后，有效需求的不足开始凸显，银行开始感到贷无可贷。如果一定按照年初预定的7.5万亿元作为全年实际投放的目标，那么贷款的质量如何保证？此轮金融危机从信贷危机开始，但原本置身事外的中国却通过信贷投放制造了危机，以机制、体制的牺牲为代价，换取了暂时的增长和稳定，同时也拖累了结构调整的步伐。由于政策“左右摇摆、变幻莫测的要求，常常令银行乃至监管当局都感到无所适从。在以间接融资为主的大背景下，经济和社会发展高度依赖商业银行的信贷投放，难以避免的是，多种经济失衡也在信贷领域集中体现。
目前7.5万亿并非铁板钉钉，如果缺乏有效需求，可以酌情减少投放。但他同时表示，如果今年新增贷款少于6万亿的话，则整个中国经济可能出现骤冷的趋势。权威统计数据显示，截至一季度末，商业银行的贷存比为65%，超额准备金率为3%，较年初下降了0.8个百分点，而商业银行的流动性比例为41.1%，下降1.3个百分点。有银行家表示，只要商业银行的流动性超过35%，就仍处于较好的水平。随着资本市场的低迷，5月之后，或将出现存款从股市回流，银行的流动性进一步增加的可能。
其实,目前开发贷款明松暗紧,银行普遍谨慎对待房地产。进入流动性充裕时代，一些开发商终于感觉到银行态度的明显变化。开发贷并未完全放开，银行对房地产业仍抱有戒心。对外宣传的基调是支持房地产企业的合理融资需求，但在实际掌握尺度上是从紧的。但是，不同企业对银行信贷收紧的感知程度是不同的。即使是在紧缩的环境下，有些企业仍旧能够得到充足的信贷支持，几家大型公司授信总额相加，几乎占去银行一半以上的授信额度。
通过公开渠道统计，2008年金地获得的银行授信额度为260亿元，万科获银行授信总额超过400亿元，招商地产银行授信额度约250亿,
保利地产在工、农、中、建及多家股份制商业银行共拥有银行授信额度300亿元。碧桂园在2008年初共获得了中行、农行、工行各50亿元的授信,合共150亿元,加上其他银行授信合共超过220亿元。对于大多数开发商来说，2008年向银行贷款仍旧是件难度较高的事情。统计数据也印证了银行的“惜贷”情绪。上海银监局表示，2008年分季度来看，1-3季度房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元，逐季下滑的趋势比较明显。北京尚未有公开数据，但是趋势大致相同。
“惜贷”直接导致了开发商资金紧张。
2009年2月4日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布《2008年北京市房地产市场运行情况》报告显示，自2008年8月开始，北京市房地产开发企业资金来源呈全面下行趋势，全年到位资金约3322亿元，同比下降20%，其中金融贷款下降16.30%、定金及预收款下降39.20%，自筹资金则同比增长了7.40%。进入2008年年末，紧张的局面已经有所缓解。11月11日，中国银行对外公布落实国务院扩大内需政策的10大措施。其中，房地产业被提到了重要位置，中行明确宣布将“积极支持资质良好的房地产开发商以及通过政府融资平台统借统还的经济适用房和廉租住房建设开发项目”。这被外界解读为中行放松开发贷的信号。
摩根大通近日与富力地产主席李思廉举行电话会议后发表报告称，重申富力地产“增持”评级，目标价由8.5元增加到10元。值得注意的是，这份报告中称，富力有85亿元人民币银行借贷将于今年到期，富力管理层相信可寻求再融资，原因在于银行对发展商的贷款态度已放松。此前，万达集团董事长王健林证实银行信贷的放松，8月份企业几乎拿不到贷款，而11月银行逐渐放开限制。尽管贷款环境已经转紧为松，但是前述天润置地高层告诉记者，去年不符合贷款要求的项目，今年依旧难以获得贷款。
银行戒心犹存，建行发布的《2008年上半年对公房地产信贷业务运营情况报告》仍旧代表目前大多数银行对房地产业所持看法。报告称，房地产市场波动调整导致部分地区房价涨幅回落甚至下跌，市场观望氛围浓厚，地产企业的资金链亦告紧绷。国家仍旧没有完全放开对房地产行业的限制，今年的销售情况还不乐观，即使之前我们认为资金没有问题的主流开发商今年也可能出现资金问题。对于房地产开发商的贷款，银行非常谨慎。更愿意根据国家宏观调控的方向来发放贷款，根据目前产业振兴计划所指定的方向发放贷款，这也会将风险最小化，而房地产业尚未列入产业振兴计划之列，房地产业不一定是主要投放方向，下一步银行信贷的主要投向将是基础设施建设工程。
而中国银监会仍在不断提示房地产行业风险。中国银监会主席刘明康在不同场合强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。虽然国务院文件提出要支持有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资，可解释空间比较大，短期是否能发放还不是很明朗。
