陈真诚：万科等开发巨头将掀降价大潮

陈真诚：万科等开发巨头将掀降价大潮

文/陈真诚

（载：《云南信息报》，原文地址http://www.ynxxb.com/content/2010-6/11/N92065468480.aspx，此为原稿）

（内容导读：一度重视通过降价促销以扩大市场占有率、获得更多竞争优势的万科，以及其他一些大型开发商，又怎能逆市而为、放弃市场机会呢…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

不能不承认，自4月17日国务院出台“新国十条”后，时至今日，房价下降大势已经铁定。当市场步入深度调整周期的大势已经确立，谁抢先大幅度降价促销，无疑会获得良好的回报。万科曾经以率先降价取得不俗业绩所证明了的这个结论，已再次被率先降价的恒大地产所取得的业绩佐证，尽管依然有不少开发商还在观望，试图扛住不降价。

5月5日，恒大地产率先宣布全国40个楼盘统一85折降价促销。其结果是，在市场成交如此低迷期间，从5月6日到月底，恒大的销售业绩依然上升了两倍多：5月份，实现合约销售面积同比增长240.3%，合约销售额同比增长328.6%，创下今年以来单月销售额最高纪录。

恒大如此飘红的销售业绩，不能不让普遍遭遇销售艰难的开发商们的“眼馋”，不能不让那些死扛不降价的开发商们反思。尤其是，曾经在2007年底、2008年初率先降价而取得令人羡慕的销售业绩的万科，更应该反思。数据显示，5月份，万科实现销售面积、销售金额分别比2009年同期减少32.6%和20.2%，环比4月份则分别下降26%和34%。究其原因，或因恒大已抢先降价，或因“捐款门”事件产生了后遗症，或因对市场判断失误，已经变得保守，未能及时采取降价策略进行促销，以迎合市场之变。

不过，尽管万科如此业绩惨淡，但相比于其他更多企业来说，尚算不差。已经公布了5月份销售业绩的上市房企的销售数据显示，诸多企业的销售业绩环比降幅在五成左右。就包括上市房企在内的整个市场而言，情况也是如此。有数据显示，5月份,全国主要城市商品住宅成交量全线下跌,总跌幅约44%。另一方面，全国各地房价均已开始下降，只是幅度不同而已。事实上，本文作者陈真诚认为，目前已经有很多开发商在悄悄降价，其中包括一些大型开发商。

其实，早在恒大地产全国85折促销同时，保利、绿地部分项目已开始降价促销。如今，一个月过后，已有更多的开发商加入了降价潮。

不久前，佳兆业集团以旗下三个项目八折降价促销拉开深圳房价降价大幕，赢得了较好的市场反应。6月8日，上海本土最大的开发商绿地宣布，将在全国41个城市的全部100多个项目开展“优惠月”活动，价格优惠还包含买房免物业管理费、买房送家电补贴和买房送契税等。

当然，在目前房市形势下，万科也加入了降价阵营。继此前北京项目降价之后，6月4日和6月5日，万科在深圳的两个项目清林径和里城的开盘价格均已下调，并可能引领深圳至少18个楼盘跟风降价。尽管万科否认了将全国统一降价，但市场依然认为万科的深圳降价是其将展开大规模降价行动的一大信号。

可以说，大型开发商们的相继祭出降价大旗，标志着开发商的促销大潮正式启动。如在深圳，目前，几乎所有区域都已有楼盘降价。在其他一、二、三线城市，市势也莫不如此。

进一步地，种种迹象表明，房地产调控还将进一步强化，政策在短期内不可能松动。继国务院5月31日正式公告同意“逐步推进房产税改革”、 5月26日与6月3日连续发出两个通知要求从严清算土地增值税之后，6月4日，住房和城乡建设部、央行、银监会日前联合发出通知，对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范，房市迎来了史上最严厉的二套房政策。而且，6月8日，央行再次要求各商业银行继续完善其房地产贷款政策，以帮助遏制投机性购房。此外，本文作者陈真诚认为，由于通货膨胀压力越来越大，加息只是迟早的事情。

面对当今如此市场大势和政策形势，在成交量持续大幅下降后，可以预期，随着调控的进一步推进、政策的进一步发酵，无疑将会有越来越多的开发商们加入到降价行列，或从隐蔽促销变成实实在在的降价，以促进销售。本文作者陈真诚认为，在这种情况下，一度重视通过降价促销以扩大市场占有率、获得更多竞争优势的万科，以及其他一些大型开发商，又怎能逆市而为、放弃市场机会呢？

其实，万科已经为其降价释放了信号，铺垫了舆论基础：万科一再表示，调控必然对市场造成显著影响，各分公司可根据实际情况调整销售策略。

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