对于政府在这个春天发起的楼市调控行动，人们普遍的感觉是出乎意料、超乎预期。这次楼市调控有三个特点:一是出手重，二是出手快，三是出手窄。

出手重——二套房从严认定，二套房贷首付、利率大幅提高，行政手段强控多套购房、异地购房。出手快——政策短期内密集出台，一改过去走一步看一步的做法。出手窄——集中火力打击楼市中投资性需求，并未对房地产行业进行全面打压。

那么，政府如此行事反映出政府什么样的心态呢？政府调控的意图到底是什么呢？本轮调控又将如何发展呢?

首先，一方面，政府这次是真心地要降房价。从经济上讲，政府为对抗经济危机，通过大力度投资、天量信贷、刺激房地产市场等措施拉动整体经济，必然会带来房价上涨、资产价格出现泡沫的问题，政府对此是心知肚明的。那时的主要矛盾是经济下滑，当务之急是保增长，此一时彼一时，现在危机已然过去，政府回过头来治理一下高房价，管理一下通胀预期，是合理、必然的选择。此外，我国现在处于社会矛盾多发期，高房价已经成为各种矛盾的诱发因素之一，成为了一个政治问题，政府这回是铁了心要让房价降一下的。所以，我们看到，这次调控出手如此之重，除了经济手段，还动用了行政手段和一些明显带有临时性的措施，特别还破天荒地实施了官员问责制。

另一方面，在有惊无险地经历这次经济危机后，政府更加深刻地认识到房地产在当前中国经济中的重要性，切身体会到牵住房地产这个牛鼻子，整体经济就会收放自如。当前，我国宏观经济虽然已经复苏，但仍然存在许多不确定因素，特别是还受到全球经济不稳定的影响。因此，政府这次调控并不想使房地产行业过度低迷，也不想使房价陷入一个较长时间的下降通道中去，因为这样又会对整体经济影响太大。近期股市里地产股、金融股带动大盘连续破位下行已显示出调控的影响，而央行频频提高存款准备金率而不加息，也是基于避免过度伤及宏观经济的考虑。

政府这次是希望通过外科手术式的方式去消除一下部分地区房价中的泡沫，让房价较快地有一定幅度的下降，然后进入一个温和、稳定增长的轨道。外科手术的特点就是快速、局部，所以，我们又看到，这次调控措施是快速、密集出台，所有靴子一次落地，尽可能明确预期，同时，调控措施集中于打击投资性购房，快速打掉相当一部分当前需求，快速影响当下的供求关系，而土地财政、项目资本金等方面问题并未涉及。这除了反映政府降房价的决心外，也反映出政府希望调控速战速决而不愿影响面太大的心态。我们知道，政策的不确定性、市场的持续观望、低迷对市场本身和经济的的伤害其实是最大的。回过头来看，这轮调控，先是去年底吹风，接着两会热议，再到政策一举推出，政府显然是经过深思熟虑的。

那么，这种理想化的调控前景实现的可能性有多大呢？笔者以为，过去两年里宏观经济形势、房地产市场及相关政策的戏剧性变化，深刻教育、影响了楼市里的各个利益方，从而大大增加了实现上述快速调整的现实可能性。

前面已经分析了政府的心态，在目前的国情下，政府对房地产总体上是依赖多过限制，因此，有效而快速的调整从而尽量减少对整体经济的影响是政府最愿意看到的结果。而开发商呢，上轮调控中，开发商或是判断不清、或是心存侥幸，对降价是扭扭捏捏、欲“降”还拒，而这次开发商似乎学乖了，加之政府这次措施足够强硬，开发商降价比上次痛快了许多，新政出台不足半月，广州、深圳都已出现了“直降”三千、五千的楼盘，大有主动配合政府的态势，以避免政府更加严厉的调控措施。再看购房者，在经历了上轮调控的过程和上个春天的踏空之后，人们看清了中国经济和房地产市场的一些基本特点和大趋势，不会再一味地等待观望，会更加现实理性地决定出手时机以免错失购房良机。

因此，上轮调控的榜样作用将使楼市中的各方减少观望、僵持时间，从而缩短本轮调控的周期。刚刚过去的五一小长假，各主要城市房屋成交量急剧下滑，价格的下降也将随即到来，媒体也已在憧憬调控立竿见影的前景了。

由于政府既有引导房价合理回归的决心，又有房地产市场下滑拖累经济的担心，由于开发商看清了形势，充分认识到了房价过快上涨、房价过高对房地产市场本身健康发展的危害，意识到早降早主动，早降调控早结束，进而主动顺应形势，由于我国宏观经济持续向好的趋势不变已成为大多数人们的共识，我国的房地产市场将在经历一个较为快速的调整之后进入一个新的发展时期。那么，这个较快是多长时间呢？笔者大胆预测，房价在今年底明年初将基本见底，明年的两会上，政府将宣布高房价调控取得阶段性成果。

需要特别指出的是，降房价并不应该成为政府调控房地产市场的终极目标，房价降到合理区间后，调控政策的调整必须拿捏得当，一些市场交易规则和税收政策应长期化、稳定化，避免房价再次暴涨，一个持续、健康、稳定发展的房地产市场是最符合全民的利益的。