（内容导读：作为国务院的综合性的宏观经济运营管理部门的发改委，出面推动开征物业税或准物业税，显得名正言顺，有利于解决可能面临的多部门协调的问题…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

　　

　　或由发改委出面推动开征物业税或准物业税

　　近日,有媒体报道称,国家发改委正在牵头起草一部“更严厉”的关于房地产调控政策的新文件,力度和范围将大于“新国十条”。包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见了，待国务院正式批准后或将很快出台。

　　据悉，这份文件将与国务院的“新国十条”互相呼应。“新国十条”主要是为了遏制房价的过快上涨，属于短期性措施，而发改委即将出台的关于房地产调控政策的文件则是着眼于房地产业中长期的健康发展的措施，包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等内容，出台时间将视这次房地产调控情况而定。如果调控达不到预期效果, 发改委即将出台的关于房地产调控政策的文件将会很快出台。

　　基于目前房地产调形势和种种迹象来看，发改委即将出台的关于房地产调控政策的文件，很可能涉及开征物业税或新房产税这种准物业税等内容，为开征物业税或在上海试点开征新房产税这种准物业税奠定基础。

　　按照中国的税务制，地方政府没有设立开征新税种或对税种做出新的解释的权利，设立开征新税种要经过人大批准、立法后交由国务院颁发实施，对对税种做出新的解释的权利也在国务院。本文作者陈真诚认为，或正因与此，上海市政府对不断传出将在上海开征住房保有税的消息的回应，一直是模糊的，既不肯定也不否定，因为需要报经国务院批准，并由国务院组织事实。

　　事实上，作为国务院的综合性的宏观经济运营管理部门的发改委，出面推动开征物业税或准物业税，显得名正言顺，有利于解决可能面临的多部门协调的问题。

　　据悉，央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门曾进行过一次讨论，就房产税开征的时机、内容和技术可行性等问题，进行研究和协调。

　　

　　如果房价不能及时有效下降则可能开征物业税或准物业税

　　由于房价持续高涨，投资投机行为盛行，最近中央政府接连多次强调表示，要综合运用土地、金融、税收等手段来调控房地产，运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头，稳定房地产的价格。

　　目前，中央政府已经开始采取了差别化信贷政策等严厉调控措施，打击房地产市场上盛行乃至猖獗的投资性购房、投机炒房行为，如果房价还不能及时下降到合理水平，那么，基于4月14日的国务院常务会议决定和国务院办公厅4月17日发布的房地产调控“新国十条”来看，接下来，开征物业税或准物业税，很可能成为中央政府调控房地产的新工具、新思路，用以遏制房价上涨，打击房价预期。

　　针对房地产保有环节开征物业税或准物业税，正好属于房地产调控手段中的“税收政策”。政府希望通过在房地产的保有环节开征房产税，提高房产的持有成本和风险，抑制购房投机，说明税收手段正将成为调控房价的一个重要经济手段。

　　

　　政府其不意地化解开征物业税的难题

　　开征房地产保有环节税，是中央政府财税部门自2003年以来的思路。但是由于物业税必须经过全国人大批准立法才能施行，程序复杂，时间过程会很长，而且，有包括土地出让金是否纳入物业税等众多难题没有解决。如果要开征物业税，中央政府必须化解一直被须经立法、人大批准的“为难”问题，解决开征新税种所需要解决的制度设计、税率测算等方面的阻碍难题。

　　从最近的迹象来看，中央政府应该已经找到了出其不意地化解被“为难”、解决阻碍难题的办法，否则，不会在国务院常务会议和国务院办公厅发布的房地产调控“新国十条”中两次明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，在调控房价这个大语境下连续释放开征个人住房消费税的信号。

　　中央政府很可能采取变通的办法是，早期不开征全面意义上的物业税，而是将思路重点放在调整现有的房产税这一税种上，“扩大开征范围”地开征同属房产保有环节税种的房产税这种准物业税，让房产税暂时替代和发挥物业税的功能。

　　根据现有的税制设计、税种科目来看，目前可行的办法就是，由国务院修订《房产税暂行条例》，将征税范围扩大到个人自用住宅，以房产消费税形式开征保有环节税，对个人住房保有环节征税。这样，既合法，也容易操作。

　　房产税是早已有的税种，一直以暂行条例的形式存在，只要对其内容进行调整获得国务院批准后而不必经过立法、人大批准即可开征。同时，由于房产税不涉及土地范畴，暂时可不改变土地税、土地出让金现状，就不会不触及地方政府的土地财政问题，可免除或减少来自地方政府的阻力。而且，物业税在“空转”运行当中一直设计为地方税，以房产税方式开征准物业税，可为地方政府培植一个可观而稳定的财源，可得到地方政府的欢迎、支持。

　　在操作上，中央设定一个浮动税率区间，授权地方政府视情况征收，决定是否开征和具体税率。这样，针对房地产保有环节开征房产税，比较容易实施，而且可以达到开征物业税的目的，起到调控房价的作用。

　　基于上述思路，针对房地产市场现况，中央政府决定加快开征针对个人住房保有环节的个人住房消费税。个人住房消费税实质，是针对住宅保有环节征收税费，可看作是准物业税，本文作者陈真诚认为，其作用等同于物业税，直接增加炒房者的持有成本，改变房地产投资回报预期，从而打击投机性购房行为。

　　

　　上海试点开征新版房产税后将推广至全国

　　从本轮房地产调控中的中央政府出手常常“出其不意”来看，如果已采取的调控措施依然不能及时有效调控房价，就可能再次“出其不意”地出手，祭出更严厉的调控利器，开征物业税，或针对保有环节开征房产税的准物业税。

　　按照相关程序，国务院明确表示要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，说明政府即将推出新的住房消费税收政策。

　　由于房产税是地方税，不是中央税，就没有“全国统一同时开征”这一约束，早期可在部分城市试点开征，然后再向全国范围内推广。因此，舆论认为，上海不断释放开征住房保有税的消息，很可能是中央政府授意释放消息、授意试点开征，以助力房地产调控，这意味着离早期开征准物业税的日子真的不远了。在上海试点之后不久，将很可能推广至全国。

　　开征针对保有环节的房产税这种准物业税，本文作者陈真诚认为，可看作是将来全面开征真正的物业税的先兆，为将来全面开征真正的物业税奠定基础。从国务院的文件和上海可能即将试点开征住房保有环节的房产税来看，在不久的将来，全面开征真正的物业税，将不只是传说，不只是理论争论。

　　在“新国十条”中，国务院所明确要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策这一内容，是放在“坚决遏制住房价格过快上涨”条目之下，这说明，中央政府不但已决意将开征住房消费税，而且其目的主要是为了“坚决遏制住房价格过快上涨”，而不仅仅是作为财税改革的内容。

　　在目前的房地产形势下，政府正在进行新一轮房地产调控的，如果开征物业税或准物业税，哪怕只是发出将实际开征的信号，都将对房价预期形成重力打击，对投资投机者买房炒房的心理及其行为产生重大影响，逼迫投资投机者改变预期甚至离场，具有降低房价至少打击房价继续上涨预期的作用，其调控的效果都会很明显。

　　[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”（群号48719930）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]

　　

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