新政强压下实力投资者仍准备入市

刚需入市黄金期将在九十月份出现

这次新政的推出，其实很大程度上是制约了购买力的，尤其是对深层次的投资客更是有所打压。但对于真正有经济实力的投资客，影响还是不大的。我最近也接触了一些投资客，政策出台后他们仍然在组织资金，还准备投向房产，唯一变化的是更换了原有的购买方式。原有购买方式是以小额的首付比例为杠杆来撬动资金，在房价上涨的时机内获利。而现在是直接通过全额付款来购买房产。就比如说我现在买准现房，它可能一年之内产权就能办下来，在未来的时间通过此套房子再做抵押。政策对按揭设立了严格的门槛，但对这种房产抵押的限制是相对宽松的，只要银行有额度，就会放贷。

杭州楼市是投资客占据半壁江山的这么一个外需性城市，在这些投资人中有相当一部分人是跟风的，还有一部分是从保值利益角度来考虑的。跟风的人群一走，投资人群的比例也肯定是降低的，对房产项目的销售也有一定影响。目前有一些开发商采取的可能是静观以待其变。有延缓开盘时间的，也有开始“打包”出售的。据我所知，目前有投资商开始了团购的销售模式。

或许我们固有观念中认为投资人，或说是炒房人，整天都以炒房为生，没什么正事可干。其实很多投资人都是有自己的产业的，并非纯粹的倒卖获利，而是为了保值。我们从过去五年十年的数据来看，写字楼的增值和保值性都是不高的，投资回报率也很低，相比而言住宅项目则是一个很好的投资途径。

上海成交量下滑，而房价却未跌；深圳成交量和价格都在下滑。杭州透明售房网显示成交量有所下滑，但是房价却没有下降。我觉得这是一个相持的阶段，估计成交量一旦下降之后，这些实力开发商所开发的高端物业是也会受影响的。三、五个月之后，促销性销售会大增，不管是统计也好、实际签约也好，都会下降。尽管如此，我个人觉得房价的下跌幅度不会太大，应该会控制在10%—15%左右。

说到今后的置业方向，其实房地产到今天，老百姓的选择权是比较小的。市场好的时候，只要有房就好；到了淡季，才会出现对品牌房产的品质追求。大家都知道，好的品牌企业对市场的投入也是比较大的，同时这部分房源也肯定是最抗跌、最保值的。同一个区域的多个楼盘做比较，品牌楼盘比那些非专业的企业的楼盘价位要高的多，也很受消费者的追捧，甚至在二手房市场上，好的品牌楼盘也有更好的升值空间。

每次政策出台之后都会有一个冷却、观望期，这次的政策涉及到了一些实质性的东西，所以它比以往任何一个调控都要显的严厉，所造成的影响也会持续的更长一点。一般情况下，政策出台后，开发商是不会急于亮底牌的。到了9、10月份，加上传统的秋季房交会的影响，部分开发商会进行大规模的促销，如果想要赶在2010年内置业的话，九、十月份无疑是入市的好时期。