调控组合拳改变楼市走向，京城五月初房价大跌

文/董成竹

政策调控使楼市走向发生逆转   

无论从近日亚豪机构统计的京城成交数据还是刚刚发布的4月份全国70个城市房地产市场成交数据均可以看出，在政府新国十条、各地调控细则等一系列严厉的调控政策作用下，楼市出现了明显的交易量下降，成交均价下降的现象，例如，数据显示，1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。此外，北京楼市也出现了明显的量价齐跌的现象，亚豪机构统计数据显示，5月3日至9日，北京市商品住宅期房共成交133528平米，扣除保障性住房实际成交130424平米，环比减少了13.7%；商品住宅现房共成交25420平米，环比之前一周减少了54.3%。与此同时，上周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平米，环比之前一周下降了1790元/平米，降幅达9.6%。而与此轮新政出台之前的一周（4月4日-11日）相比，均价下降了7744元/平米，降幅达31.4%。，从上述数据可以看出，短短20多天的时间，楼市发生了逆转性的变化，不但成交量明显下跌，而且房价也出现了松动，甚至有品牌开发商带头降价。如恒大地产的8.5折扣等等。

从4月份国房景气指数也可以看出，4月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.66，比3月份回落0.23点。

其中，土地开发面积分类指数比去年同期回落4.25点；商品房空置面积分类指数为101.78，比3月份提高1.99点，比去年同期提高10.58点；房屋施工面积分类指数为111.85，比3月份回落0.19点，比去年同期提高18.38点。

因此，从未来一段时间的楼市预期来看，在楼市政策调控作用下，楼市的阶段性预期发生改变，市场将出现低迷之势，在持续交易低迷后，全国房价将不可避免的出现下降的现象。

开发商与政府博弈加剧，政府调控明显占上风

4月以来政策组合拳相继打出，意在打击投机、遏制房价过快上涨，此次调控目标非常明确，可谓精准打击，主要是针对投资、投机行为，如，提高二套房贷、停发三套房贷，限制外地户口购房等，而首套购房行为，影响较小。从实际效果来看，新政出台后，的确对二手房市场产生了较大影响，投资、投机行为受到了明显的约束。因此，此次调控的效果是明显的。可以说，在短期内，政策调控占了上风。

调控新政只能治标，标本兼治才是长久之策

但是，我们应该看到，此次调控的目的并不是打死房地产市场，而是要使其健康发展。而且从长期来看，决定房价主要还是供需关系，还得依靠市场调节。当然也需要政策的引导。因此说，开发商与政策是相互依存的关系，并不能以成败来论。要改变当前房价过高、地王频现、投资投机过热的现象，还应该从完善税制改革、增加土地、产品供给、改变土地出让模式、调整产业结构等方面入手。只有从本源上解决问题，才能起到治本的作用，因此说，当前的调控新政只是起到了治标的作用。而对于房地产行业来说，只有标本兼治，才有利于行业的健康发展，才是唯一的长久之策。