房地产开发商们如此热衷旧城改造、城中村改造再次引起市场热议。不论是否有房地产开发商的参与，“三旧”改造工程都将给广州房地产的发展带来全新的机遇。不过，由巨头们参与的“三旧”改造工程，能否增加广州楼市供应量？又会否令中心城区的楼价再上一个台阶呢？

  2010年1月份，广州市就发布《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》，明确提出要用10年的时间基本完成广州市旧城区、旧工厂、旧村的“三旧”改造，在未来3-5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作。根据初步测算，旧城拟拆除建筑1050万平方米，涉及整体拆除重建地块的用地约5.53平方公里。2007年9月份上述天河猎德村地块的顺利成交，便成为地产商参与城中村改造的首个突破口。随着保利夺得琶洲村改造项目、新鸿基合资改造林和村项目等，广州的城中村改造工程渐渐步入正轨。

  2007年，富力和合景泰富联手以46亿元拿下占地超过11万平方米的猎德村城中村改造地块后。如此大拆大建，意味着将大大增加楼市的供应量。据广州市国土资源和房屋管理局的初步统计，未来10年时间，“三旧”改造将盘活低效用地达74平方公里，仅未来5年就可以腾出28平方公里低效用地，这将超过广州十年的住宅土地供应量。

  尤其对于广州楼价预期是目前最受关终的。有人认为，改造会令楼价继续走高。供求关系历来被作为评判市场的标准，但由于改造周期长，想要有个准确的预期判断恐怕还比较困难。此次更新改造，涉及拆迁人口60万人，释放的土地也将有数十平方公里，如此的巨量供应有望助力维持楼价的平稳。三旧改造将使市场的供应大大增加，因为市民需求同时被激活，供求趋向平衡，不会对价格造成抑制。无论是‘70/90政策’还是‘三旧’改造，均无法向市场提供更多的廉价普通商品房，短期无助于抑制房价上涨。由于改造周期长，这部分供应不会集中释放，不会对楼价产生冲击影响。从长远看，中心城区房价还会稳步上升。

  开发商们对“三旧”改造的看法也比较统一。老城区的房子买少见少，随着旧城环境的不断美化，在市场需求不减的情况下，老城区的楼价肯定还要上升，从长远看，旧城改造投入巨资以改善人居环境，城市功能、形象等都随之提升，加上拆迁改造成本也高，未来房价走势一定是上升的。广州中心区的现状是：人口密度过大，交通拥挤，公共空间不足，配套不够。如盲目扩大住宅供应量，城市未来生活质量状况堪忧。

  2010年2月24日，广州“三旧”改造工作办公室正式挂牌成立。2010年3月24日-12月广州“三旧”改造的任务就是要改造9条城中村，该9条城中村包括位于天河区的猎德村、冼村、林和村、小新塘村，位于白云区的棠下村、三元里村、萧岗村，位于越秀区的杨箕村及位于海珠区的琶洲村。拆迁面积1000万平方米，拉动投资1000亿元。在广州中、远期的目标任务和年度实施计划中，将力争用3至5年时间基本完成位于城区的52条城中村的全面改造任务，在2015年以前完成对不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作，并抓好城市重点功能区的旧城成片重建改造工作。

  例如，数据显示，新鸿基地产目前在内地土地储备已经超过了800万平方米。2009年12月新鸿基地产掷金81.65亿元，拿下佛山澜石旧改项目—澜石地块则会兴建大型商场、中央公园、住宅社区一应俱全的“东平新城”，力求将澜石地块打造为佛山新地标。

  2010年2月新鸿基地产以9.5亿元参与广州林和村旧城改造项目，其参与的林和村旧改项目将拥有70%的项目产权，将建设18.5万平方米的豪华住宅，为中央商业区提供配套。实际上，合景泰富(1813.HK)以大约16.33亿元持有Lyntondale(新鸿基项目公司)及Bonserry(新鸿基项目公司)的20%股本权益，共同开发新鸿基澜石旧改项目两批地块。此举将使项目获得更充裕的资金保障，两大房产巨头合作开发该项目，不会对澜石旧改项目的被拆迁户造成任何影响。

 新鸿基地产认为自己旧城改造经验丰富，此前曾多次跟香港政府合作进行旧城改造，发展了西九龙形品项目、新区沙田开发、旧区观塘改造等，不过如此大规模参与内地的旧城改造项目尚属首次。，未来临近香港的珠三角地区将会是集团重点发展的区域，其发展模式并不会以旧城改造为主，但如果有好的旧改项目，新鸿基也还会考虑再度与政府合作。另外，长江三角洲以及环渤海地区，也是新鸿基地产在内地发展的重心。

  调查显示，广东珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。佛山共启动“三旧”改造项目691个，已完成改造项目140个，其中，完成旧厂房改造项目121个，旧村居项目6个，旧城镇项目13个。已经完成或正在改造的3万亩“三旧”用地、建筑面积由原来的1600万平方米，增加到4000万平方米，增加了150%。

  广州计划在今年亚运会召开前完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而林和村旧改就成为2010年首单企业与旧村直接进行合作开发的项目。交通的便利。林和村就近广州东站，澜石片区是广佛联系的一个重要节点，坐落在广佛地铁延长线上，是广州、佛山通往顺德，乃至珠三角西线城市的门户。

  重点体现在以下六个方面：

  处置历史用地遗留问题

  “三旧”改造过程中，涉及相当数量没有合法用地手续的用地需要完善手续。新政策对发生在不同时期的这些“三旧”用地，适用用地发生时的法律政策处理完善征收手续。用好这项政策，可以切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。

  按现状办理用地手续

  按照原政策规定，“三旧”用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和缴交新增建设用地土地有偿使用费，需占补平衡，极大地增加了被改造地区的负担。

  新政策则对纳入“三旧”改造范围的用地，不管原来是建设用地还是农用地，全部采用按现状(即建设用地)报批，免除了办理农转用的手续。根据省国土资源厅的初步测算，原来涉及缴纳新增建设用地有偿使用费的“三旧”用地，平均每亩可以节省费用2.8万元，原来涉及需要耕地占补平衡的用地，平均每亩可以节省费用1.5万元。因此，用好这项政策，可以把“三旧”改造的成本降下来，提高“三旧”改造的综合效益。

  灵活供地方式
  对属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，其他可以协议方式出让，这有利于充分调动原使用者的积极性。

  土地出让金可支持鼓励用地者发展
  对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪，充分调动他们参与改造的积极性。

  城中村改造用地手续可简化
  在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织提出将村庄建设用地改变为国有建设用地的，可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续；确定为农村集体经济组织使用的，可交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发，大大简化了用地报批手续，推动城中村改造。

  边角地、夹心地、插花地打包办理手续
  对“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，改造时可以一起打包办理手续，既提高了报批效率，又保证“三旧”改造的完整性，提高了用地效率。