陈玉贵：浅议昆明“城改”版图

“翠湖畔，沙鸥翔集，锦麟游泳，岸芷汀兰，郁郁轻轻；五百里滇池，万顷晴沙，奔来眼底；大观楼真大观也”！这就是彩云之南，08年“中国改革开放功勋人物”的政治明星仇和的舞台——昆明。

十年前，昆明因“99世博会”成为了世界舞台聚光灯下的舞者。十年后，昆明因将在五年内改造完成336个城中村，总计建筑面积高达3800万平米，位居全国第一，成为了中国房企战略布局的主战场，更成为全国的焦点。

这一场庞大的社会系统改造工程——城中村改造，按照既定规划，将在昆明新一届政府、在仇和书记的带领下，从2008年至2012年，历时五年时间，分为三个阶段，完成四区一县一市共计336个“城中村”项目。第一阶段即08年至09年，完成建设35个城中村项目；第二阶段即09年至2011年，完成余下项目的60%；第三阶段至2012年完成剩下的项目。审视这些项目的分布可以看出，在昆明四个主城区，即官渡区、五华区、盘龙区、西山区分别有102个、75个、67个、55个改造项目，总计占据了整个改造项目的近九成，是理所当然的主力军。据悉，在此次城中村改造中，将遵循：“政府主导、市场化运作；以人为本，统一规划；完善功能、建设新昆明”的整体原则进行开发建设。

如果从政府的城市运营和房地产市场发展的层面来看，旧城改造既是一个世界性的课题，也是一个世界性的难题。所谓世界性的课题，是指这是一个国家城市化发展到特定阶段的产物，他的产生和发展有其历史的必然性和内在规律性；所谓世界性的难题，是指它涉及国家经济体制、法律法规是否健全、各方利益的博弈等众多深层次问题，解决起来非常困难。

而目前昆明的旧城改造却被作为一次政绩的急行军，一剂旧改版图描绘的猛药。从昆明城中村项目规划审批意见与在售的城改项目来看，所有项目均是按城市综合体批建的，规定所有项目集中性商业、商务面积不得少于总建筑面积的30%。如果按照政府规定的5年计划顺利完成城改，昆明城市中，将出现336个集中性商业中心，预计将高达1100万平米，届时昆明的人均商业面积将达到1.5平米，成为亚洲第一和世界第一的双料冠军。或许至2012年昆明还可荣膺“世界商业肌最发达的园林宜居城市”？

本人曾多次参与了城中村改造项目的实施，在这里以此次参与昆明城中村改造项目为例，结合曾经在北京、石家庄及长春等城市参与过的城中村改造项目的经验，做如下两个方面的探索性思考。

一、从“城中村”到城市综合体项目的探索

城市综合体具备五大特征：整体统一性、高度可达性、高度密结性、功能复合性、土地均衡性。它是世界发达国家，在解决这一城市化过程中必然面临的问题的成功经验，值得借鉴的。但是城市综合体本身是一个功能化的概念，它要因时、因地、因人制宜，需要立足城市核心战略定位来考虑，需要借鉴其他城市的成熟城改经验。

从昆明来说，城中村改造向城市综合体方向发展无疑是一个正确的方向，但是真理与谬误只有一线之隔，条件发生变化，真理就会变成谬误。昆明的城改项目规划在政府的整体城市规划部局中，没有考虑个案的具体情况，没有考虑项目的土地特征，没有借鉴世界其他成熟城市成功改造的经验，统一性的要求30%以上比重的商业或商务面积，这将导致昆明没有真正意义的核心区，也将导致项目的恶性竞争。

可以这样说，昆明目前最重要的是，必须立足于城市核心战略定位来考虑，必须借鉴其他城市的成熟城改经验，必须更新观念、组织高智商的智囊团。这将成为昆明城改成功与否的关键所在。

二、对于“政-企-民”经济利益链的探索

本人介入昆明城中村项目操盘后，通过对300份消费者摸底调研问卷的分析研究，对“政-企-民”在城中村改造项目中的经济利益链进行了初步的探索。

第一，城中村改造是一场经济利益链的博弈，政府希望通过土地实现地方财政收入的飞跃，发展商希望通过项目开发实现高额利润回报，被拆迁者的民众也希望能通过拆迁获取更高的拆迁补偿和更好的居住环境。

第二，城中村改造是能实现多方共赢的大蛋糕，谁都想参与进来，本地的和外地的开发商、房地产行业和非房地产行业的、炒房的和自住的、已拆迁的和待拆迁的，谁都想从这个块蛋糕中分得一杯羹，不论大小。

第三，正因为城中村所涉及的利益太大，这也就成为一件难事，难以说服其中一方或多方放弃利益，特别是被拆迁的老百姓。

在这些利益链条中，多方博弈，往往很多时候作为被拆迁的老百姓被当做弱者而被牺牲。但是他们才是“城改”版图的主人，是大昆明破茧重生的主宰者，参与者。以牺牲原住民利益的城中村改造，只能是皇帝的新衣。

昆明“城改”版图，必须尊重市场、以人为本，得老百姓者才能得永生！