1、  资产定价模型：P=E/I

2、  E是一个预期值，即估值的资产未来每年平均能够获得多少的收益（包括租金、股利、利息），而且是一个永续值，每年保持不变；

3、  因为E是一个预期值，所以投资者（即估值者）的预期和判断非常重要；

4、  I是贴现率，也是投资者预期回报率，I=I0+IR,I0为无风险收益，一般以国债收益率为准，IR为风险报酬率，风险厌恶度低的人所要求的IR就低，风险厌恶度高的人所要求的IR高，由于风险厌恶度不同，因此IR不同，从而导致 I 因人而已。

5、  从上可见，对于资产的定价决定性的因素是人的因素，是资产市场中最大的主力，他或者他们决定资产的定价。

6、来看分类资产市场

（1）外汇资产市场：各国央行是决定力量，其次是商业银行、投资银行；

（2）房地产市场：

土地市场是地方政府和开发商，

新房市场是开发商和购房者，开发商占据主导地位；

二手房是大户和散户；

房地产市场中的土地市场和新房市场我认为是采用了另一种定价：

P=P_n/(1+I)ⁿ

即开发商以未来销售价格进行贴息，对土地和房产进行定价。

（3）股票市场：一级市场是上市公司和券商、基金、机构投资者；

二级市场主力是券商、基金、机构投资者，散户陪练；

股票市场由于存在大量代理行为，即基金管理人是代理人，所以他的E和I不是最终投资者的E和I

7、当一个市场充满者理性和成熟投资者时，其对于E的预期是比较低的，而要求的投资收益率I是比较高的，因此其估值P就比较低；

8、若一个市场充满不成熟和非理性投资者时，盲目乐观情绪极大提升对E的预期，同时风险厌恶度低，因此所要求的风险回报低，进而使得I非常低。

9、A股市场已经开始分化，趋势非常明显，就是蓝筹股和小盘股（投机股）之间的估值鸿沟越来越大，这就是两类投资者成分的差异的体现。

10、房地产市场正在演绎一个神话，就是房价不败的神话。参与这个市场的人（投机者）采用P=P_n/(1+I)ⁿ定价，他们对于房价的上涨极其坚定，他们认定P_n将会远远大于P，因此给出非常高的P。

他们完全不考虑现在的E，租金，即使知道未来的En不会上涨很快，但是确信P_n将会远远大于P，他们弃用P=E/I，而用P=P_n/(1+I)ⁿ定价，最关键的是全体参与市场的投机者都采用P=P_n/(1+I)ⁿ定价，所以这个神话才会持续上演。

不管怎样，I的提升对房价的打击是致命的，对投机者来讲，幸运的是现在各国央行都在玩皇帝的新装游戏，都故意将基准利率的提升远远落后于通胀。这是在为投机者和高负债者加油，在剥削固定收益者（工薪阶层、退休人员）。

逼迫另这批央行大幅度提升利率的只有恶性通胀！！！

还有，就是投资者大举抛售美国国债投资者和其他政府高负债国家国债，让I0上升，让IR上升，这最直接的推动力也是通胀！！！