通州房价暴涨的另类解读

王子鹏

近来以通州为首的北京郊区，房价暴涨，“房荒”、“抢购”这些富有煽动性的字眼再度占据各类媒体的显著版面，众多首次置业者更是悲愤莫名，莫不感叹这年头蜗居难改房奴难当啊。

房价暴涨，喊打喊骂声一片，但是如果非要从中找出一个具有积极意义的方面，也不是没有。姑妄言之，那就是——北京“摊大饼”式的城市发展模式终于有了改变，“两轴－两带－多中心”的规划终于看到了点希望
。
要改变“摊大饼”式的城市发展模式行程的城市格局，必须使郊区得以比较充分地发展，使之具有与中心城区、老城区差不多的“抗衡”能力，才有望比较彻底地改变目前的以天安门为核心的环状布局。在北京周边的各个郊区县中，能承担起这一突破任务的，只有通州。在此轮的房价疯涨中，通州果然“不负众望”，率先在房价上与“老城区”“抗衡”了一把。

在林林总总的新闻报道中，提到最多的一个词，当然也是最有煽动性的一个词，某过于“房价倒挂”。所谓“房价倒挂”即指北京城区郊区房价倒挂，郊区房价比城区高。当然，这个“倒挂”是“伪倒挂”，多少有点牵强。既然是对比，就要在同等条件下对比，总不能踢足球时男队和女队比，但地产圈经常这么干。这一“倒挂”指的是“郊区新房价”格高于“部分城八区二手房价格”，新房价格和二手房价格，而且还是“部分”。但是，这么类比显然起到了传播学上的效果，达到了媒体愿意达到的目的。

笔者可以负责任地说，这样的说法，不仅反映了房价上涨的现实，而且将进一步推动房价上涨。因为现在的房子早已成为一种投资品，而投资品的规律就是“不买对的，就买贵的”。原来涨是一部分人知道，现在大家都知道了，更多的投资者就要跟进。原来进场的人是精明和撞大运，现在进场的是跟风，最后进场的是接盘，这大概就是传说中的“博傻”。当然，这是后话，暂且不提。

从本文的立论上看，笔者也同时愿意接受“倒挂”这一结论，因为它显然是郊区发展壮大的一个力证。这一点，从媒体的报道上同样可以找出端倪。

谈到房价上涨，最普遍适用的解释是“对楼市的信心和预期”，开发商有了信心，才敢高价拿地、坐地涨价；投资客有了信心，才敢高歌猛进；房价有了信心，于是一路飙升……至于“信心和预期”的来源，则与北京的相关规划有关。大气候是北京要做“世界城市”，小气候是通州新城规划的出台。这一原因如此明确和明显，以至于有媒体出面解释“不仅仅是规划在起作用”，凡是这么说，则可以反证，规划在此轮通州房价疯涨中起了最重要的作用。

当然，这么说并不是说规划不好，恰恰相反，通州新城的规划正是疏散目前北京城区过于集中城市功能的最重要步骤，新城规划所引发的房价上涨正说明了公众对这一规划的认可。而一个新中心的崛起，必然相应带来产业、人口、资金的聚集，房价上涨正是这一过程的必然体现。当然，如果房价非理性上涨过快，则会给这一进程带来严重的负面影响。

其他的原因其实也有，包括“通州热缘于市区缺房”、CBD东扩、地铁六号线、北京东站等利好因素，这些因素中其实应该关注一点，就是目前的老城区人口已经趋于饱和、房源不足，这也是城市向外扩张的一个原始动力。而通州新城、CBD东扩、地铁六号线等相关规划正是对人口的分流起到了引导作用。这一分流同样表现在房价比较活跃的大兴等地。

对通州的青睐，笔者一直以为来的有点迟了。几年前，就有消息灵通人士信誓旦旦地称北京希望把市政府所在地整体搬迁到通州，其证据也让人不得不信，但基于种种原因，后来一直没有了下文。但笔者以为，北京方面显然并没有彻底放弃这一想法。当初这一计划主要是为了缓解糟糕的交通状况，但搬迁后所产生的市区和通州之间的交通流量仍然是一个令人头疼的难题。但是如果通州新的规划实施并发展起来之后，北京的重要产业和相关部门必然会战略性地东移，对老城区的交通和人口压力无疑会起到大大的缓解作用。

北京城的“单中心”模式其实是有历史原因的。个人认为，中国2000多年的威权体制导致了权力、体制的向心性，国家以首都为中心，首都以皇权为中心，这既是政治格局也是城市布局。解放后，执政党和领袖民心所向众望所归，整个民族体现了强烈的向心力。这一心态体现在建筑风格上，以大会堂最为明显。这一思想可能是导致“梁陈方案”的最终落选的潜在原因之一。

从此，从1958年到1993年4词城市规划编制都没能改变“摊大饼”式的发展模式。其中，1993年规划提出了卫星城的概念，但单中心的模式依然没变。直到申奥成功之后，新规划才得以突破。 “两轴—两带—多中心”的概念，在2002年到2003年底的反复研究讨论中，渐渐浮出水面，并于2005年最终获批。其中，争论之激烈，非现在所能想象。

历史的进步总是要付出代价，一个观念的改变可以是50年，或许更长。要是放在这样一个“大历史”的角度，通州房价的此轮上涨，在我们，在购房者本身可能难以承受，但在后人看来，或许不过是替后人“出了点血”而已。

2010年4月14日星期三