改善型住宅“改善”了人们什么？  文/兰洪海

按照习惯，我们一般把住宅大体分为四类：保障型、经济型、舒适性、享受型。“刚需”住宅一般是第一需求住宅，是人们初次购房或租房，主要针对的也是第一类和第二类的房源；而改善型居住需求，多是在已有房子的条件下，提出新的要求，针对的也多是第三类舒适型住宅。

同样的房子，因为需求不同，房子的性质也就不同。有人初次购房，但一步到位，这就不算是改善性需求了。那么，改善型需求究竟有哪些特点呢？

对于那些已拥有居住条件的人，十几年前的住房环境、软硬条件与时下的住宅标准已不在同一水平线上，购房者对居室功能的要求日趋细化，由此催生住宅户型使用功能向多样化发展，以及高新技术和材料的广泛使用。房地产业已然步入品质时代，购房者也从早期单纯的追求“空间”面积，转向追求“居住”的舒适性，追求“居所”的环境品质，这直接推动了住宅品质的走向成熟。

“细节决定品质”，房产品很多内在的品质都是通过细节反映出来的。购房者通常会对细节要求更为严格，对房屋的功能性和实用性有更为合理的考虑。对户型的设计也有了更高的要求，除了在整体空间布局上满足大众需求和反映时代特色的创新，更需要切合居住状况，在户型细节上下工夫以完善户型的辅助功能，以进一步满足居者的居住舒适度。

从华丰、九堡、丁桥等板块的一些热销楼盘销售的购房人群可以看出，改善型住宅的需求人数在不断增加，二次置业的改善型住宅的市场需求量一直处于上升态势，过去十五年的已购房者已逐渐走向“以旧换新”的轨道。曾经抱着“贪大求全，一步到位”、“小户型投资首选，自住不选”的市民们，开始把目光投向“紧凑型”住宅。

不少房产商对 “紧凑型”住房户型，下足了功夫。面积控制比较合理，设计不太浪费空间的中小户型面积房型，在杭州德信早城、魅力之城、桦枫居、天阳观筑等楼盘都得到了市场最好的验证。在面宽不可能再缩小的情况下，客厅的面宽一般不小于3.9米，主卧不小于3.7米，次卧不小于3米，缩小房屋的进深能够起到很好控制面积的作用。二房二厅的面积在70-90平方米，三房二厅面积在90-120平方米。

需求决定市场方向，这是市场竞争的结果。如何立于市场竞争的不败之地？提升性价比是关键，而附加值的增加正是在提升性价比上起到了更有效的作用。当消费理念超前的购房者和年轻工薪族进入楼市后，他们的需求只是价位中低档、舒适型的房屋。从居住要求上讲，不再是有个花园、封闭安保、明厅明卫这些最基本的需要了，而是增加了更多的空间设计和智能化要求。由于房价长期基本处于一种上涨趋势，这种上涨的房价，其中有很大一部分本身是因为产品的升级而不断变化的，它是产品价值不断提高的证明。

因为房价涨得快，产品升级也不断加快。产品丰富、多样化，品质也越来越高。改善型产品逐渐成为日趋成熟消费的主流，消费者不再坚持“一步到位，买个大房子”的置业观念，房产消费开始趋于理智，追求实用已变成了楼市的潮流之一，而改善型户型刚好顺应了这个潮流。