基础不变　房价难跌

章林晓

春节期间，各地楼市成交普遍低迷，有些城市甚至出现了“零成交”，然而与此同时，房价总体依然保持坚挺。现在，业内外许多人都想知道，房地产成交量下跌是否价格下降的先导？

“万物之始，大道至简，衍化至繁。”将复杂问题简单化，或者将简单问题复杂化，这是处理问题的两种不同方法。面临极其复杂的国际国内经济形势时，我们需要的是将复杂问题简单化。

中国房地产市场最主要特点是什么？中国房地产市场最主要的特点：一是从房地产市场的供给层面讲，存在着地方政府的垄断性；二是从房地产市场的需求层面讲，存在着货币泡沫的承载性。

地方政府的垄断性和货币泡沫的承载性，是当前中国房地产市场最基本的特点。垄断谋求暴利，泡沫鼓高价格，如果这个基础不变，房价要想下跌恐怕是很难的。那么，这个基础在今年有没有改变的可能？

房地产市场的源头市场是土地市场，地方政府的垄断性主要体现在土地市场，与垄断供地如影相伴的，关键是土地财政。2010年土地财政能够顺利退出吗？

据有关部门统计，2009年全国土地出让金收入1.59万亿元，同比增加63.4%，其中，房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。而同期全国财政收入为6.85万亿元，土地收入占到全国财政收入的23%。

土地收入占到全国财政收入的23%，这其中84.2%又来自于房地产用地，在这种情况下，如果不找到土地财政的替代品，要想遏制地方政府在房地产用地上垄断谋求高价的冲动，与土地财政一刀两断，可不是那么容易吧。

为应对这次全球金融危机的袭击，我国采取的一揽子方案主要包括四方面：一是大规模的财政投入，包括结构性减税；二是大范围的产业调整和振兴规划的制定；三是大力度的科技支撑；四是大幅度地提高社会保障水平。这其中哪一方面不需要用到大量的钱？

更不要忘记，现在通过全国信贷登记系统监测发现，2009年末全国各级政府地方融资平台贷款在6万亿元左右，其中有80%是项目贷款。这6万亿元贷款，一方面放贷时主要凭借土地资产的抵押，再加地方政府和人大的“担保函”，另一方面还款时的希望，则关键在于地方财政未来收入的增加，而地方财政又有赖于土地财政。

由此可见，土地财政如果一个“喷嚏”，也就意味着地方财政的“感冒”，而地方财政风险又极易通过地方融资平台，殃及金融系统。因此，在土地财政尚未找到替代品前，土地财政是很难退出的。那么，2010年土地财政能找到替代品吗？几乎没有可能。

一只巴掌拍不响，一片剪刀剪不开布片。房地产价格当然不是由供给单方面决定的，而是由供给与需求共同决定的。

中国房价收入比之所以能炼成超高的“地上悬河”，从供给层面讲，主要存在着土地财政这种“以支定收”的税收制度安排，而从需求层面讲，关键是中国的房地产市场成了货币泡沫的宣泄口，高房价中承载着太多的货币泡沫。

当今世界货币体系的安排，是以美元作为国际主要结算货币和储备货币，其他国家或显性或隐性地将本国货币与美元挂钩。这些年来，我国房价之所以屡调屡涨，原因就在于失去黄金制约的美元泛滥全球，在巨额外汇占款对人民币供应量的巨大冲击下，我国房地产最终成了货币泡沫的宣泄口。

2月18日，美联储宣布提高贴现率，虽然给人以美联储开始退出量化宽松货币政策的想象空间，但是，美国经济现状并不允许反危机货币政策退出。

今年1月份，美国失业率仍处9.7％的超高水平，说明美国实体经济情况仍然非常疲弱。另外，美国1月份的CPI仅温和上涨0.2%，而且核心CPI通胀数据，还较去年12月份回落0.1％，为1982年12月以来的首次，这说明美国暂无通胀压力，反而存在通缩风险。

在当前世界货币体系安排下，我国货币政策调整并非完全取决于我们自己。如果美国等发达国家迟迟不能退出量化宽松货币政策，那么，我国房地产泡沫仍有可能被货币泡沫再一次淹没。

该文章3月1日已发表《中国房地产报》，发表时略有删改。