众专家齐聚一堂，共谈物业税开征

　　2009年的杭州商业地产市场可谓顺风顺水，紧跟住宅走出了一条从谷底到巅峰的上扬曲线，那么在业界普遍判断回稳为主、短期局部回落的2010年，杭州商业地产又将面临怎样的机遇和挑战，最有可能演绎出怎样的市场走势？尤其是近来物业税开征风声四起，今年税务部门将把房地产模拟评税试点推广至全国范围、北京最早明年底开征物业税等传言也沸沸扬扬，矛头则率先指向商业地产。传言成真的可能性有多大，又将对商业地产产生何种程度的影响？有哪些对策？

　　昨天，商报商业地产跨年论坛请来了杭州商业地产界的各路人士，就物业税的话题表达了自己的看法。

　　自持物业税费已经很重物业税开征无疑雪上加霜

　　滨江集团企划营销部经理 陈国灵

　　目前我们集团就说自留的物业体量不是很大，但根据我们集团的战略，以后每年会不断地增加商业物业的量，每年靠租金的收入能够达到集团规定的比例，预计到2010年底可能靠租赁的收入可能会达到近一亿元。

　　商铺这块，去年我们完成了文景苑内 6000平方米商铺的招商，引进了一家广东的连锁租赁公司——邦家租赁，今年下半年将开业，主要以租赁为主，包括办公家具、电器还有汽车租赁等业务。目前像这样的业态在杭州还是一种全新的业态，杭州能否接受这种新业态，有待于市场的考验。

　　物业税的开征对于我们集团这些自持的租赁物业来说可能影响会比较大。虽然近期大家听了比较多的物业税问题，但对于细则其实谁都不清楚。到底怎么样实施？税费到底怎么收？今后土地出让金到底怎么交法？我问了很多人，大家都不是很清楚。但有一点可以肯定，因为如果要收的话，可能是按照总量的1%或者更高比例来收，按我们现在的租赁物业算了一下，原本自己要交的税已经很重，税率已经达到17%多，在这么重的税赋下再增加1%-2%，就相当于再雪上加霜。

　　目前的物业税开征消息只有短期影响真正开征可能会影响租赁

　　坤和中心营销服务部部门经理 邱苹苹

　　去年，万科在非正式场合就提出“今后不再单纯专注于住宅开发，持有型物业将达到20%”，我想这是一个市场的信号吧。对于各个城市来说，今后开发将更多关注把住宅和商业地产相结合，来保证和提升住宅项目的增值和保值能力。

　　目前，坤和在杭的商业项目坤和中心还有其他两个项目没有开始动工，去年杭州写字楼销售成交大概在8.13万方左右，2010年初步估计有大概200万方的写字楼将推出，此外，商业地产这一块也会有大动作，包括营销、推广等方面。

　　我想对于我们商业地产这一块来说，日前物业税开征的消息立马让A股下跌，但是这些都是短期的影响，对持有者来说，真正要执行的话还要制定很多细则，还有大量工作要做。

　　到真正可能有效推出物业税的时候，各方面可能会受到影响，其实我们目前无论是住宅开发还是自持物业，征收的税费已经占到我们开发成本的三分之一，已经非常高了，再加物业税，负担会比较重；同时物业税的开征导致成本增加，进而影响到租金收益下降，影响到交易价值。

　　规划好业态、耐心“养”商铺嘉里用不同于一般的方式操作社区商铺

　　嘉里桦枫居市务经理 杨琼

　　嘉里建设是香港的上市公司，持有物业占比较大的比例，在香港和内地，嘉里会选择在一些稀缺、中央商务地段做一些持有物业，这些物业可产生地段增值并持续带来现金流。

　　商业项目主要是经营类项目，是要“养”的项目，收益与经营相关联，做商业项目不可能有特别高的利润率期望值，更多会考虑地段、 对商业体量的一个控制以及对商业成本一个控制，这样才能带来一个相对比较稳定、能持续上升的商业利润。

　　目前，嘉里在杭州有一个25万方的住宅项目——桦枫居，里面有一部分社区商铺，在操作商业项目方面有丰富经验的嘉里建设也带来一些不同于一般公司的操作方式。当时我们在做桦枫居项目规划的时候，对社区商铺有一个数量的控制，也就是25万方的住宅项目中商铺面积大概配1万方左右，要考虑给住宅的客户提供一个方便以后吃穿住行的便利社区商业配套。基于这个考虑，我们的商铺基本以一层商铺为主，在商铺开间设计上会按一定比例建造，同时在外部的设计上也会注重统一性。最后，是考虑商铺到底什么时候卖。我们的社区商铺会考虑先持有招商，自己维护两到三年后，在小区入住率相对比较高、整个社区环境比较成熟以后，再考虑销售。这样，我们自己可以有目的地去规划一些商业业态，虽然在这段时间里，对开发商来说租金收入不是很高，但从长期来看，成熟以后的商铺价值也会有所提升，这时候销售可能会获得更好的商业价值。

　　成功“养”活市场关注物业税怎么收

　　华贸鞋城常务副总经理 崔华

　　从华浙公司来讲，是杭州比较早运作的商业地产公司。公司一贯的思路就是把好的物业留下来，像我们开发白马公寓裙房、银马公寓裙房，很多商业物业我们都把它保留下来。现在最主要的一项就是把华浙广场租给杭州大厦，同时，我们把原先租给华贸鞋城这一块东西整体搬到九堡去了，开发了一个12万方的商业体，把原先的华贸鞋城整体搬过去，自己经营。

　　在十多年经营中我感觉到，商业地产实际上对房产开发来说是非常难的一块，尤其是大型的商业中心，对开发商来说确实是很难操作。基本上我们不是很愿意卖，因为如果没有一个大财团，一般的百货公司等是买不起整个商业项目的。所以，像华贸鞋城这种项目我们会选择把它“养”起来，虽说整个过程可能比较难，可能生意不会太好，但若能维持一段时间，物业增值所带来的收益是非常大的。就像当初2006年搞华浙广场的时候，这五万方的独立体我们本来也想搞商场的，但是在那种环境里面，在武林广场商圈搞一个大型的商业中心很难，所以最后我们租给几个老板搞了一个鞋城，“养”了十来年时间，终于“养”活了。

　　另外，对物业税的问题我们也非常关注，到底怎么个征法？以目前的情况看，我觉得政府还是会持比较谨慎的态度。

　　若按照面积来征收物业税地段好的房产所占优势更大

　　中豪房产策划主管 居川凤

　　2010年是中豪房产整个商业量达到最大的一个年份，我们所有持有的商业量将达65万方，对中豪来说，今年商业开发的量远远超过住宅开发量。现在有两个主要的大项目，都位于钱江新城，一个是望江国际，一个是五福天地。从地段上来讲，两个项目都处在非常不错的地理位置，其中今年初可能要推出望江国际，主要是由三幢写字楼、一个酒店还有两万多方的商业项目组成，其中商业部分和酒店部分将由我们开发商自己持有，酒店我们将引入品牌的管理公司进行管理，而商业部分我们在考虑引入百货公司、购物广场这样的物业形式。

　　而关于物业税，我从侧面了解到，可能按照面积来征收。我想如果按照面积而不是一个物业的商业价值来评估，可能地段好的房产所占的优势更大。同时，确实像很多人讲的，物业税的开征还有许多不确定因素，目前我们还无法判断其对今后的房地产市场到底有多大影响。

　　征收物业税会拉升成本但目前风声效应大过实际打击效果

　　万银国际营销总监 于旭东

　　万银去年基本上完成销售，整个二期项目在2010年有几个任务：推出3万方的酒店、两幢小高层、4.7万方的酒店式公寓以及6万多方的纯写字楼。纯写字楼方面，去年年底已经跟农业银行浙江省分行达成了战略的合作，基本上以2.3万元/平方米的均价销售，今年就是履行一个签约的工作。

　　酒店这一块在今年上半年也将完成签约工作，基本是挂牌五星的标准；未来主要压力在酒店式公寓的销售上。

　　至于物业税，我觉得基本上在市场不好的时候不会提，如果市场特别好，就拿出来吓吓人。无论是对开发商还是客户，其实心里影响大于实际的效应。现在有消息说，先对商业项目征收物业税，但我计算了一下，2009年杭州商业项目的成交面积差不多64万方，相对700多万方的住宅成交面积而言，只占10%左右，这10%征收物业税对整个市场又会有多少影响？我觉得这里风声效应可能比实际操作的效应更大一些，因为很多细则还没出。

　　不过，如果物业税真的征收还是会拉升商业项目的投资成本。在我看来，杭州的写字楼市场，基本上都是以投资先行为主，后期招商和培育作为主要的辅助器，肯定是这样的趋势。例如万银国际的一期写字楼投资客的比例就占了相当大的一部分，基本上以个人持有为主，以公司名义购买的不到5%。其中一个原因就是如果采取按揭的方式，公司贷款是非常困难的，周期非常长，所以我们尽量说服以个人购买为主，以后购买者可以公司股东的身份出租给公司。如果物业税出台，这类投资客的持有成本会更高，或者在杭州创业的公司运营成本会拉升。加上未来五年内，杭州的写字楼市场肯定还是供大于求，新兴的钱江新城二期、钱江世纪城等商业重镇又会进一步分流商业市场，对于一些区域的商业房产发展并不利。

物业税的开征不希望是交易成本上的二次征税

　　杭州赢商商业投资总经理 方芳

　　我个人认为，物业税的开征是有一个目的性的。现在房价比较高的情况下，政府如果开征物业税，是希望通过物业税的征收打压房价，还是希望对房地产税收体制进行改革？如果是前者，我觉得这个可能很小。从目前已经开征物业税的国家来看，通过物业税的开征抑制房价的结果，我们没有看到。因此，物业税开征能否真正打压房价，现在也很难下结论。

　　如果是后者，政府想通过物业税的开征实现房地产税收制度改革的话，大家希望有一个比较明确、公平、合理的物业税征收细则能够出来。其实物业税本来就是一种地方税种，地方税种主要目的是弥补地方财政的不足，物业税开征考验着地方财政的透明度，要让大家觉得我是愿意征多少物业税来实现对不动产市场的培育，无论是商铺投资者还是开发商，都不希望这只是交易成本上的二次征税。

　　此外，如果开征物业税的试点从商业地产开始，无疑会加大持有商业物业的成本。目前商业地产更多的是投资品，不是投机品，杭州的商业地产一直比较理性，商业地产大部分的投资者，是希望持有物业获得长期稳定的租金收益。商业地产租赁过程中已经有租赁税和营业税近17%，本身税赋也是比较重，如果再开征物业税，无疑就加大了持有者的成本。像在一些国家，物业税是对持有物业者征租金收益的近15%，比我们的租赁税低一点。而且，物业税的开征也是个复杂的过程，首先要确定是以物业总价征收还是按面积征收，还是每年评估物业，再按评估总价来征收，还有税率的问题，都有待商讨。

　　做商业跟氛围和所在地段有关零售商业物业如何征收物业税有待商榷

　　国大城市广场筹建办主任助理 俞雷

　　国大从事房地产行业也十几年了，因为国大是一个投资控股型公司，同时又是国有企业。做商业单靠一个公司一个项目很困难，商业还是跟整体氛围和所在的地段有关，需要整体开发，比如说我们国大集团正在开发的国大城市广场项目，所处武林广场区域，预计总投资12亿元，我们是看好武林商圈的价值。我们国大集团是去年10月成功借壳上市的嘉凯城集团的第二大股东，对商业地产我们还是新兵。

　　物业税的问题现在不清楚，目前我们这类零售商业物业是收营业税和租赁税的，那么到时物业税到底按照哪种方式征收，还有待商榷。

　　杭州商圈逐步向多核发展物业税征收有几种说法

　　汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春

　　杭州以武林商圈为主要商圈然后往外辐射，它逐步向多核发展。2008年、2009年以后，银泰在杭州陆续开了西湖店、庆春店，城西店也在建，这表明杭州的商业版图也在变化。杭州也看到有很多的倒挂现象，杭州的住宅市场在全国来讲已经跻身一线城市之列，不管从品质还是从价格各方面，还是居住的舒适度，但是在商业地产或者是写字楼商铺这些层面可能在二线城市这样的水平在徘徊，近几年看到有升级的可能性，尤其是地铁建造过程中可能会有新的机会出现。

　　另一方面，开发商持有或者经营物业越来越多，比如万科在开发住宅的同时，也增加了他们持有商业的比例。这是因为，虽然住宅是一个快速回笼资金的产品，但是销售完后呢？只能不停地拿地，不停地开发。我们现在也看到住宅的地价不停地涨，未来能开发的地也是拍一块少一块。但是商业地产不一样，可以沉淀下来收租金，商业如果运营得好，对公司来讲就是一个“自动提款机”。因此，我想在我们城市化到了一定水平后，很多开发商会转向商业地产开发。

　　说到物业税，说物业税的征收跟现在土地出让的制度有所关联，是不是说现在70年一次性的土地出让在物业税征收以后就会有所改变，这样的话，开发商的成本可能会有所降低，那么房价也就有了下降的可能性。另外的一个角度，对持有环节征税之后，它就可以抵制一些对住宅的恶性投机，或者一些过度投资行为，这是对目前政策的看法，这有一定道理。

　　另外，我们也看到，针对物业税它还有一个说法就是新老划段，新老之间怎么划段？到底哪些是划入征收范围的，哪些是不划入征收范围的。另外还有现在的一个观点是首套房产不征税，可能会按照个人财产、房产套数来征，这个对于商业地产来说又怎么去执行呢？尤其是开发商如果持有那么多套物业，这个物业税到底怎么收？这些问题非常多，没有细则，确实很难分析对市场造成的影响。

　　战略商铺要养公司以发展住宅为主不准备自持商业

　　工信房产营销部副经理 朱永新

　　商铺靠养，养得好的商铺商业价值节节攀高，养得不好，那就很难再发展了。商业地产中，与商铺相比，写字楼可能更容易维持基本回报率。即使受到市场冲击，也可能是价格下来震荡一下再回归原价值，我算了算现在杭州的写字楼租金回报率，比如滨江写字楼每天每平方米三块五，我算一下，这样的租金水平下，即使写字楼单价每平方米卖两万多元还有5%的年租金回报率。另外，考虑到公司目前的战略部署，现在我们的发展方向是住宅为主，因此公司也不准备自持商业。

　　商业地产还需培育物业税不应该从商业地产开始征收

　　浙江不动产发展中心商业地产研究中心秘书长 谢成龙

　　2009年杭州商业地产最火暴的，可能要属专业市场，比如九堡的专业市场，大部分卖得非常好，基本每年有8%甚至10%的租金回报率，这个数字从投资回报来说挺可观的，但是市场后期的招商面临更大的考验。去年，大家更看好九堡板块，我不大看好九堡这个板块，我觉得这些板块中规模几十万平方米的专业市场在后期运营和招商方面可能会面临很大的问题，包括对于投资者的履约，能不能实现8%或者10%的投资回报，我觉得是一个很大的问号。

　　因此，我们不应该去增加商业地产的负担，我觉得应该多多支持商业地产，其实从杭州整个商业氛围来讲，或者消费氛围来讲其实远远不足，或者是远远不够。因此，即使征收物业税，我希望首先征收在住宅或者是豪宅上。如果物业税从商业地产这一块开始征收，就像棒子打狼，狼没打到把羊打了。

　　杭州地铁开通后商业地产会蓬勃发展物业税征收可能以豪宅为主

　　杭州华业房产副总经理 章海明

　　我觉得今后杭州地铁开通，整个商业地产会蓬勃发展，包括钱江新城、新天地集团在城北拿的那块地，包括远洋、世贸丽晶，包括丁桥、田园这样的大型综合体，以我的经验判断，今后住宅综合体的开发必将形成一个商业综合体的配套跟进。目前钱江新城是最具有厚积薄发的一个区块，我感觉钱江新城今后会是上海的浦东，怎样把钱江新城写字楼包括商务配套做好，很有文章可做。

另外，我认为物业税其实换汤不换药，应该是房产税的替代品。比如说开发商有一些土地出让金已经包含在里面，包括城市房产税，原先开发商一次性缴纳变成现在分年限缴纳，有舆论说物业税的开征会使房价进行下调，因为开发商的资金压力会减少。我觉得这个观点比较片面，房价取决于供求、政策和媒体宣传，当然最重要的是取决于供应量。我个人认为，物业税出台以后，可能会增加商业地产的持有费用，但我想也是根据房屋和地段价值进行综合评估的。我感觉今后要接轨国际肯定要开征物业税，而且我们急需面对它，物业税征收可能以豪宅为主，普通住宅的征收幅度不会太大，或者减免，特别是自住的住宅。不过投资性的、经营性的这类物业会受到制约。物业税出台后，可能使楼市理性发展，只是物业税的税率要跟具体情况结合。

来源：每日商报