建筑城市梦想

　　——沈阳房交会十年

　　本报主笔 刘长杰

　　

　　让我们从一份档案开始

　　存档年份：2001年

　　城市名称：沈阳

　　上溯历史：2300年（数字有些保守）

　　曾 用 名：盛京

　　城区人口：720万人（不含外来人口）

　　最大饭碗：重化工业

　　职业人口：工人居多

　　棚户总数：15万户以上

　　人均住房：12平方米以下（一家三口，几米？）

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　　这是一份恍如隔世的档案。然而，这份档案我们封藏的时间其实只有10年！

　　十年前，关于我们的居住梦想，正是从这份档案所记录的条件下艰难起步的。

　　

　　楔子

　　

　　2007年11月，“中国十大最具幸福感城市”评选出炉，在超越了其他33个候选城市之后，沈阳最终以第二名的成绩入选。

　　尽管很多人说杭州的第一名实至名归，但我们的感觉是，生活在沈阳也同样幸福。幸福其实是一种个体化的综合感受，除了西湖水、龙井茶、天堂景带给人的主观享受外，它还应该包括一系列正在进步着的客观指标。

　　幸福感城市的评选，其创意应该源自美国芝加哥大学商学院教授奚恺元的幸福学评价体系。我们从组委会公布的25个评选指标上不难看出，入选的城市不仅要在总体幸福感、文明程度、生活总体幸福感等主观指标上领先他人，还要在生活便利、社会保障、政府威信、住房、房价等客观指标上名列前茅才行。沈阳的幸福感，从全国269个地级以上城市跻身35个候选城市，又从35个最后一轮的竞争对手中脱颖而出，应该说是赢在了综合指标上。

　　无论是奚恺元幸福学的12项指标，还是组委会幸福感城市的25项指标，住房条件的持续改善，城市房价的适度上涨，都是无法绕开的考评条件。事实上，从古至今，中国的“幸福”一词就包含着衣食住的天然内容。我们索性来做个拆字游戏：

　　幸：土，代表一个人要有房住，有钱花；

　　福：一家人，要有饭吃（田），有衣穿；

　　幸福：就是一家人吃穿不愁，有房子住，有钱花。

　　2007年，沈阳的人均居住面积已经增长到27平方米，与全国平均水平相差1平方米。

　　现在看来，当初那些“幸福感城市”评选标准的制定者们懂不懂拆字游戏，已经不重要。重要的是，逐步摆脱了棚户区、搬进新楼房的沈阳市居民，当时的感觉就是“很幸福”。

　　7年，从人均12平方米上升到27平方米，从全国省会城市中倒数第三到在15个副省级市中位居第九，如此显著的增长，到底是怎样实现的呢？这要从2000年开始讲起，从链接房地产商品供给、居民需求、政府监管三方的房地产交易大会的历史讲起。

　　

　　雪上霜

　　

　　中国内地城市的房产改革，自1980年就已开始，但囿于历史条件，进展极为缓慢。从房产交易会形成的历史看，80年代沈阳已经有了“居民换房大会”。

　　1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年，沈阳房改全面启动，住房公积金制度开始推行。此后，随着“安居工程”的全面推进，房地产业急剧增长，局部地区的市场一度呈现混乱局面，并出现了较为明显的房地产泡沫。随着1993年底的宏观经济调控政策，这一疯牛产业的投资增长率普遍大幅回落，直至此后的五年低迷。此间，沈阳的房交会逐步转向为居民提供房屋转让、租赁和购买商品房的交易服务。

　　谁也没有想到，雪上加霜的1998年会成为新一轮房地产热的启动良机。这一年的长江大水，给沿岸造成的直接经济损失超过2500亿元；与此同时，东南亚金融危机爆发，加深，并开始影响国内经济；加之有“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。此时此刻，为扭转危局，启动内需成为中央政策的最佳选择方向。

　　1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革大幕拉开，房地产业从此走上了10年的金光大道。北京、上海、广州等地的房交会也随之发展壮大。

　　很遗憾，在这个迅速壮大的队伍中，没有沈阳房交会的身影。个中原因有二：一是沈阳的体制改革进展缓慢，房改又晚于南方，加之对房地产和楼市的历史欠账太多，导致市场非常不活跃；二是“慕马大案”后，美国公开把沈阳列为高风险投资区，有八个多月没有一位外商来沈考察，沈阳经济信心因此受损，民心消沉。直至2000年，当时的沈阳市房产局还在继续着诸如房改、既有房产维修、召开换房大会等工作。

　　2001年的春天，沈阳市的冰霜开始大面积消融。这一年的4月，新任市长的一个批示，彻底改变了沈阳房交会的历史轨迹，也激活了沈阳的房地产交易市场。是时，全国的房地产市场已经红红火火了近四年。

　　

　　迟到的锣声

　　

　　2001年，沈阳再次受到全国人民的瞩目。这一年的10月，中国足球队在十强赛沈阳主场取得了骄人战绩，提前拿到2002年世界杯的入场券。十强赛的举办，不仅为沈阳带来了10亿元以上的收入，振奋了沈阳人的精神，还使沈阳在城市形象、综合影响力和投资环境等方面发生了积极的变化。

　　仅仅用了不到一年的时间，沈阳就完成了从负面到正面的形象之变。巨大的成绩，绝非自然而然，而是水到渠成。为了争取十强赛，沈阳周密部署申办工作；而为了打破徘徊多年的房地产市场格局，沈阳开始着眼于举办一场属于整个城市人民的交易会。

　　早在4月24日，新任市长陈政高就在一份《关于市住房委员会工作的办公会议纪要》上作出批示：可否搞一个大型住房展销会。次日，主管副市长王俊岐批示“有关部门抓紧落实”。29日，市房产局局长办公会议作出决定：五月召开春季交易大会。

　　时间显然是紧迫的，毕竟从“居民之间的换房大会”到“商家客户之间的房交会”，有很长的路要走，有很多的工作要做。首先，必须找到有房在手的地产商前来参会。当时南方虽然已经有了类似的展会，但东北三省却都还没有；虽然是政府主导，但却是企业市场化运作，对房企来说，你来参加展会就要交费。当时沈阳的地产商根本不知道有展会这档子事情，又不想缴费，结果都不愿来参加。这下可难坏了展会的组织者，他们连同代理公司的几十个业务员，挨家挨户去拜山头，做工作，甚至是求着房企来参加展会。

　　也不能怪那些没来参会的企业家，他们一是对这个市场没信心，二是对这种模式没信心，三是对沈阳当时的环境也没信心。

　　为了启动这个市场，提振民心，沈阳市政府主动给政策：房交会期间交易的房屋契税减半收取，交易手续费全免。筹备期间召开的几次推进会，市委书记和市长都是亲自抓，每次会议都尽可能参加，给房交会的组织者鼓劲。

　　在推迟了一个月后，6月19日，“中国·沈阳21世纪首届房产展销会”粉墨登场。四天下来，第一届房交会只有几万购房者前来参会；在参会的68户企业中，还有一些是二手房中介企业，建材、家装企业。虽然没来参会的房地产企业占大多数，但第一届房交会还是交出了一份漂亮的成绩单：成交面积37.1万平方米，交易额7.6亿元。

　　那些赶在房交会期间开盘销售的地产企业，还得到了另一份殊荣——陈市长为其鸣锣开盘。这一鼓舞地产商做优做强的“市长锣”，一直敲到第三届之后，才终止。彼时，房交会的展位已经进入抢拍阶段，求人参会的历史一去不返。

　　与今天沈阳房交会的规模和参会人数相比，第一届房交会的体量实在太小，但是它的作用却不容低估：一是确立了“政府搭台，商家唱戏，百姓受益”的办会宗旨。二是探索建立了“一站式”、“一条龙”现场办公服务模式，即房产部门与财政部门配套联动，现场为购房群众解答政策，办理认证、备案；公积金、拍卖、中介等机构积极参与，为住房消费者提供配套服务，极大地方便了购房群众。这一模式，全国首创，至今仍然在坚持。

　　今天再来总结第一届房交会，完全可以套用冯小刚的经典台词：“时间短、困难多，但还是拿下来了。一是扩大了影响，二是锻炼了队伍。缺点是应变能力不够，事前对困难的估计不足。……总的来说是开了一个好头。”

　　

　　创新，再创新

　　   

　　第一届房交会的成功，达到了两个目标：第一，探索一条新路子；第二，让开发商尝到了甜头。这让2001年秋季召开的第二届展会的招商工作，变得容易了许多。第二届房交会，实到地产开发企业83家，与青涩的第一届房交会相比，成交面积增长了120%，成交金额增长了122%。

　　与南方房交会主要以地产企业为服务目标，以增加房屋的产品卖点，搞名目繁多、气氛热烈的房企评选、排名不同，沈阳的房交会，从一开始进行政策的设计，就以政府、企业、老百姓“三满意”为目标，而“三满意”的核心，是老百姓满意。与此同时，沈阳的房交会，一直采用地产企业、中介机构、政府办事机构三方同时进驻的办会模式，其核心也是为购房百姓提供便捷的服务。正是在这样的办会理念下，此后历届房交会的创新，都是围绕“三满意”的目标进行的。比如展会期间，覆盖全市范围免费购房直通车的开通，就是一个明显的例证。

　　2001年还有一件事情很重要，那就是沈阳下定了一个决心。第二届房交会开幕的当天，沈阳市召开了推动住房消费信贷座谈会，市长陈政高在会上表达了要大力发展沈阳房地产业，使其成为沈城支柱产业，并以此改善居民居住条件的决心。“我们一定要千方百计，力争在5年内使人均住房面积升至20平米左右。”

　　我们还要记住，房地产业从此登上这个城市支柱产业的舞台。

　　已经迟到了四年，又要在未来的五年为这个城市的居民提供5760万平方米的新住宅，这是一个后发而先至的城市梦想。

　　古龙说过：“梦想绝不是梦，两者之间的差别通常都有一段非常值得人们深思的距离。”梦想一旦被付诸行动，就会变得神圣，而实现梦想的过程，不是滔滔不绝，而是专注、专注，暂时保持沉默。沈阳正是这么干的，房交会也成为“专注于城市梦想”团队中持续创新的一个成员。

　　2002年春，第三届房交会顺利在沈召开。同年秋，第四届房交会如期举办。此时，历经三届历练的房交会，各个方面都渐趋成熟，展会对开发商的影响力已不容质疑，会场的展位已经开始通过竞标卖出更高的价钱；通过立体式宣传的房交会，已经拥有房地产市场的话语权，继而成为全城百姓每年必过的盛大节日，成为百姓实现安居梦想的一座桥梁。

　　从第四届房交会开始，直到2009年秋交会，每一届参会的地产商基本在100—200家之间，成交面积始终保持在150万平方米以上，成交金额则在50亿元上下。行文至此，再关注数据的变化，已无太多意义。然而，每一届房交会在政策、内容、服务、举措等方面的突破和创新，在此仍需点名提出。

　　2003年4月，第五届房交会。在SARS的袭扰下，“百万市民看房展”活动推出，“网上房展会”渐热。

　　2004年5月，第七届房交会。推出东北三省房产高峰论坛和外地居民赴沈购房活动，首次在沈河区设立了分会场，方便企业和购房者。

　　2005年4月，第九届房交会。首次提出“活力房产 和谐沈阳”这句一直沿用至今的展会主题；引进汽车经销商参会；举办首届“置业小户型”主题房展，提升展会专业化；举办 “展中展”，组织主流参展商在辽阳、抚顺、本溪、铁岭、盘锦等5个城市设房交会分会场。

　　2005年9月，第十届房交会，推出辽宁中部五城市巡展。在春秋之间的6月份，第二届沈阳市中、低价住宅展销会成功举办。此后，每年的冬季和夏季，房交会都要举办以商品住宅让利销售为主题的低价房产周，以推动低收入群体上会寻找置业机会。

　　2006年4月，第十一届房交会。在展会组织形式上突破、创新，“预展、主展、巡展” 一会三展、三展一体的展会模式推出。

　　2007年9月，秋季房交会。发行《房交会百姓购房指南》；为“90平方米”商品住宅专门举办推介会；二手房分会场推出；沈阳房交会辽宁中部城市巡展推出，房交会从此变身“八城汇”。

　　2008年4月，春季房交会。辽宁中部城市房地产市场合作发展备忘录签署，沈、抚两市房交会异地互动平台开始搭建；《房交会百姓购房服务指南》手册全城发放。

　　2009年3月，春季房交会。首次由沈阳经济区八城市共同主办，中国·沈阳2009春季房地产展示交易会、沈阳2009春季二手房交易大会、沈阳经济区城镇经营性土地交易大会、沈阳经济区工业园区推介展、沈阳经济区商业房地产展览会、沈阳市2009春季住宅装饰、装修及家居博览会六大分项展会悉数登场；继续落实“25条房产新政”，百姓“押旧房买新房”政策鸣锣。

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　　永远都不要怀疑房交会组织者的创新能力，因为创新已经深植于他们的内心，演变为一种工作习惯，成为这个团队的一种精神，近乎偏执。

　　

　　集结梦想

　　

　　我想有个家，哪怕是“蜗牛的家”，这是每一个城市居民的梦想。没有人会嘲笑这个梦想，在拥挤的城市，家是每一个浮萍寄命者甘愿为之奋斗的事情。而拥有一套住房，往往就是一个人之所以选择一个城市落地生根的主要原因。

　　2007年，沈阳人买了12.7万套新房，7.2万套二手房。这意味着，一年之中，沈阳市有20万个家庭喜在乔迁。20万户，这比2001年沈阳档案中记载的棚户总数——15万户，还多出5万户。这一年，沈阳市居民住房自有率达到82%；人均住房面积27平方米，与全国人均住房面积相差1个平方。

　　7年前，12平方米的沈阳人均住房面积，比全国低了3个平方。

　　7年间，大多数沈阳家庭都有购买新房的凭证在手。

　　不会再有人怀疑2007年“最具幸福感城市”的评选结果了，因为那一年，很多幸福的乔迁之家投了沈阳一票。

　　2009年7月，沈阳市房产局宣布，截至2008年底，沈阳市城镇居民人均住房建筑面积达到29.02平方米，高于全国平均水平1平方米左右；户均建筑面积84.1平方米，接近全市商品住宅户均销售面积……

　　在一个城市中，建设者即售房者，居住者即购房者，监管者即服务者，他们是这个城市的构成主体，他们的梦想，就是这座城市的梦想，而房交会将这三者的梦想紧紧地集结在一起。

　　沈阳人居，十年巨变。以“活力地产 服务民生”为宗旨的沈阳房交会，既是这一过程的全程参与者、见证者，又是集结整个城市人居梦想的红色纽带。

　　***注：此为发表于20100203时代商报房地产版组的特稿之原文，发表时http://epaper.lnd.com.cn/html/sdsb/20100203/sdsbC17.html略有改动。