调控新棋局

房地产调控进入转换思路的转型期。

5月13日，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励和引导民间资本进入公共事业、基础设施等领域，以及石油、航空等行业。同时，也支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。

中央政府着力解决流动性问题，民资该往哪儿去，路径已经指得很明了。本来“盖房不如买房，买房不如炒房”。如今，政府希望他们换个说法——“买房不如炒房，炒房不如盖房”。

中央对于保障房建设，与各地方政府立了 “军令状”，同时列入政绩考核。比如北京2010年的住房土地供应量约为2500公顷，其中50%为保障性住房用地，而上海2010年的1100万平米的土地供应中，有65%是用于保障性住房。

然而中央财政拟安排的保障性住房专项补助资金632亿元，仅比上年增加81亿元。这笔款项是否能够激起地方政府要实现保障性住房建设的计划的热情，还有待解决。财政部部长谢旭人6月23日向十一届全国人大常委会第十五次会议作2009年中央决算报告时也透露，2009年国内保障性住房支出26.43亿元，完成预算的84.2%。与此同时,不少地方财政资金配套困难。有的省份中央补助12.93亿元已全部到位，而地方需配套的67亿元却难以落实。根据2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国需要投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4％；地方配套1183亿元，占70.6％。在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年,地方政府事实上难以成为住房保障的财政主力。

但是签了“军令状”，办法总比问题多。

调控转向

在几乎所有人都以为中央政府对房价不会手软的时候，温总理又讲话了。他说，中国经济政策要“适时适度”，要注意“多政策叠加的负面效应”。

6月28日和29日，国务院总理温家宝主持召开了经济形势座谈会，据参会的一名全国人大财经委官员透露称，会议的一个基本基调就是对下半年经济的担心，“既有大起的可能，也有大落的风险”，而基于经济指标下滑的担忧，新的经济刺激措施有可能卷土重来。

仅仅一个月的时间，这次声势浩大的“史上最严厉”调控新政已经转型，失去了方向。

7月12日晚些时候，银监会及住建部网站的重要位置已经挂出文件，一个表示“要继续严格执行二套及以上房贷政策不动摇”；另一个则强调“坚定不移贯彻国发[2010]10号文件及相关配套措施”。

任志强对政策转向非常不理解，他说，“国税总局出面澄清地方无权出台税政，发改委澄清房地产没有绑架中国经济，温总理说防止政策叠加作用，胡总书记说世界经济前景尚不稳定，新华社再强调刚性需求，要有堵有疏。政策再现不确定性。”

调控政策左摇右摆。

调控重回轨道

7月27日，央行发布的《2010年二季度中国宏观经济形势分析》报告明确指出，虽然二季度的GDP同比增速放缓，但经济出现二次探底的可能性不大，未来经济放缓趋稳的可能性更大。经济增速的放缓更有利于国民经济结构的调整以及经济的可持续增长。

经济下行的预期被调整之后，“经济增速放缓”、“宏观经济面临二次探底危机”的言论自然就消失了。监管层再一次坚定了房地产市场调控不放松的立场，国务院办公厅也发出通知，对引导民间投资进行了部委间的分工，其中就包括了鼓励民间资本参与土地整治和政策性住房建设等领域，希望将民间投资培养成为拉动经济增长的新动力。

8月3日，国土部1457宗闲置土地“黑名单”引发热议，闲置面积近万公顷，涉及的合同总价款高达2560947.855万元，最长闲置时间接近20年，其中80%的闲置土地可能被收回。有传言称，国土部已将这样一份闲置土地名单移交给了银监会，让银监会“照单抓药”。

房价似乎会降。

8月30日，“童话大王”郑渊洁在微博上写道：今天有媒体报道，北京珠江拉维小镇新楼盘降价万元以上，从每平米2.7万元降到了1万元。他忍不住请教老潘：房价走势如何？潘石屹直截了当回应：快扛不住了！

在9月的前一周，银监会要求银行暂停发放开发贷；9月1日，银监会人士再次强调，严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制楼市投机、投资需求；9月7日，更有消息称银监会正在讨论，年末商业银行按照减值准备对贷款总额2.5%的比例计提拨备，以此限制银行的放贷冲动。

联系央行公布的8月信贷数据，如果央行严格执行全年人民币新增贷款7.5万亿元的目标，以及3:3:2:2的四个季度投放比例，那么2010年下半年每个月的信贷规模应该低于人民币5000亿元。但事实上，7月及8月的信贷数据都已经超出，而截至8月底，新增人民币贷款规模已经达到5.71万亿元，达到全年7.5万亿目标的76%。以此计算，下半年剩余4个月的新增人民币贷款需要控制在平均每个月约4400亿元的规模。

实际上，如果用足金融及流动性监管的调控手段，对于房地产市场来说依然足以致命。而9月以来全面回暖的房地产市场最终让监管层出手“二次调控”。

二次调控加码

赶在国庆长假的前一天，中央多部委联合出台“国十条升级版”，从差别化住房信贷政策、房产税政策、保障性安居工程、市场监管等多个方面入手，要求地方政府立即研究制定贯彻落实国发(2010)10号文件（国十条）的实施细则，坚决遏制部分城市房价过快上涨。

这一政策出台之前，市场全面复苏，8、9月市场投资型购房快速回流。媒体上充斥着日光盘、排队抢房、销售火爆等报道，被称为“中国第一盘”的广州亚运城居然日销售2000套。

“新五条”出台之后，深圳、上海反应迅速，发布地方版调控细则，从限购等多方面遏制楼市回暖，高调呼应“新五条”。但业内人士指出，各地推行的限购细则，并没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性问题，因此，政府的宏观调控政策，无非是为了实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限。更有媒体戏称，“限购令”就像当年的传呼机，只是座机与移动电话中间的过渡产品而已。

10月25日，已流传数月的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》正式出台，《办法》自2010年12月1日起施行，北京再一次成为楼市调控的“急先锋”。

监管预售款意味着开发商的金融杠杆继收紧信贷与再融资后，再次遭到毁灭性打击。

然而统计数字显示，2010年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。

政府的一系列调控政策，从抑制需求、增加供给，到限制投机、房贷金融管制，并没有改变高房价和高地价的事实，其调控手法依然是行政命令为主，因此其结果必然也是行业调控演义的历史重现。任志强形象地打比方说，政府现在对房地产市场的调控，不仅要管“结婚证”的发放，还要管市场睡觉的姿势，包括床单的颜色，晚上睡觉开不开灯，“甚至在中央的政策之外，各个地方政府还往往采取一些更加极端的方式去限制价格的变化和价格的增长”。

在二次调控实施3个月后，房价依然“我行无素”，没有出现如预期中的降温，在这样的背景下，“三次调控”悄然出现。12月8日，继各大商业银行收紧房地产商银根后，中国银监会再次出面告诫信托公司警惕房地产市场风险。这和年初调控惊人类似——银监会率先出手。

实施了两年之久的适度宽松货币政策终于走到了终点，央行最终拿起了加息的武器向日益加剧的通胀开刀。12月3日召开的中央政治局会议明确提出，2011年将开始转向实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。高房价最大的推手天量货币发放也走到了终点。

“内地房价就是压不下来”，温总理近日在澳门视察时面对澳门年轻人说的一句话，再次勾起了无数购房人对于高房价的“痛恨”。

回想起2010年2月底，温家宝总理在网友访谈节目上称，有决心在任期内把（房价）这件事情管好，使房价能够保持在一个合理的价位。但现在看来，房地产调控的复杂程度已经远远超过了大家的想象。