陈真诚：限购或成史上最短命调控政策
文/陈真诚
（同话题报纸版平面文章载《南方都市报》）
[导读：将2008年从中央到地方各级政府出台的房地产托市、救市政策和即将于12月31日到期而自动作废的“限购”政策进行比较，至少在政策执行期限上来看，是“一个上天堂而另一个下地狱”……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，央行、银监会、财政部、国家税务总局、住建部、国土资源部、监察部相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施（俗称为“9.29新政”）。
“9.29新政”对诸多调控措施采取了“一刀切”地处理，堵住了一些因具有可选择性而出现的政策执行漏洞，使4月份出台的“新国十条”的政策措施更加完善、更具可操作性，并将贷款购买首套房房贷的首付比例回调到2008年“救市”前的30%及以上，尤其增加了行政调控的手段，加强了行政调控的力度。而后，10月19日，央行决定自10月20日起上调一年期存贷款基准利率各0.25个百分点，其他各档次依此进行相应调整。同时，在前后一个多月的时间内，央行数次上调存款类金融机构的存款准备金率，以回收流动性，打击通货膨胀预期，客观上对房地产市场形成了再一次“调控加码”。至此，在此轮房地产调控中，除尚未落实开征房产税外，中央政府已祭出了真正“史上最严”也最全面的调控政策“组合拳”，表明了中央政府强化抑制投资投机性购房、打击房价上涨预期的态度与决心。
综观这组调控政策“组合拳”，包括出了信贷、货币、利率、税收等经济手段和最直接也是最严厉的行政手段等调控工具。其中，除加息、上调存款准备金率外，行政调控手段最引人关注。而行政调控手段的典型是，中央政府明确提出要采取“限购”措施，以打击投资投机性购房。如今，即将面临的一个现实问题是，一些地方政府出台的“限购”政策即将于12月31日到期，而至今房地产调控并没有达到预期的效果，因此，“限购”政策到期成为了时下最被关注的政策之一。接下来，“限购”政策何去何从？许多人在拭目以待。
9月29日出台的“9.29新政”中，作为中央政府强化房地产调控的指标性内容是，新政策明确要求，地方政府要立即研究制定贯彻落实“新国十条”的实施细则，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数……
政策出台后，深圳、上海、杭州等一些城市相继出台了“限购”政策。其中，深圳等城市的“限购”政策最为严厉。此前，北京已经出台了“限购”政策。截至11月底止，全国已有16个城市相继出台了松严不一的“限购”政策。据悉，其中，除苏州等城市外，14个已经出台“限购”政策的城市，是住房和城乡建设部第一轮督办限购令的城市。并不在14个城市之内的苏州等城市加入限购行列，说明中央政府督办限购政策的范围已经超出了原计划的14个城市，意味着限购政策有可能在更多城市推开。有报道称，住房和城乡建设部一位官员表示，苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，在中央政府督办之下，执行“限购令产”的城市范围，还将继续扩大。如此看来，随着时间的推移，“限购”政策将来可能在全国更多城市推行。
不过，也要看到的是，对于“限购”政策这一行政调控措施，本文作者陈真诚分析认为，依然存在一些漏洞，现实中也出现了一些务必引起注意的问题。
事实上，尽管中央政府调控房价的决心很大，尤其强调了要加大地方政府执行中央政策的力度，但一些地方政府依然在执行中央政策方面依然不积极，甚至在利用政策所存在的漏洞而想方设法去化解。
事实上，在全国，地级及以上城市有几百个，但至今只有16个城市出台了“限购”政策，而且其中多数城市的政策过于宽松。而且，由于中央政府的政策并没有明确要在多长时间内限制购房，因此，除少部分城市明确所出台的“限购”政策暂时没有时间界限外，几乎其他所有的城市都明确所出台的“限购”政策为暂时性也就是说短时性政策，随时可能终止执行该政策。有一个城市出台的“限购”政策，明确执行期为半年，届时该政策自动作废。尤其是，在海口、厦门等几个城市，虽然在10月份相继出台了“限购”政策，却明确规定政策执行期到12月31日止。这也就是说，这些城市在10月中旬左右出台的“限购”政策，到12月31日自动作废，生效期只有短短不到3个月的时间。照此来看，“限购”政策恐怕称得上是世界上“史上最短命”的房地产调控政策了。将2008年从中央到地方各级政府出台的房地产托市、救市政策和即将于12月31日到期而自动作废的“限购”政策进行比较，至少在政策执行期限上来看，是“一个上天堂而另一个下地狱”，根本无法类比。
进一步地，不难设想，如果海口、厦门等城市的“限购”政策的“短命”做法，被其他更多城市效仿，那么，不能排除的一种可能是：接下来，如果中央政府要在全国更多城市推行“限购”政策，一些城市可能会学习海口、厦门等城市的“精神”，借鉴其做法予以化解。
一些城市政府，虽然出于应付中央政府政策要求和民生舆论压力而相继出台“限购”政策，但可能效仿海口等城市的做法，设定“限购”政策的有效期也只是到12月31日止，然后不管到时的房价调控效果如何，就不“限购”了，让政策自动作废。甚至不排除的可能是，或许会有城市政府，为进入“限购”大名单，捞出政绩和舆论资本，以目前调控不见效而采取措施强化调控为理由，在12月份，赶在年终这趟末班车时间内抓紧时间出台“限购”政策，但以中央政府没有具体规定要“限购”的时间为借口，也将政策的有效期设定为到12月31日止。如果是这样的话，那些城市在12月份才出台的“限购”政策，有效期也是到12月31日止，其寿命则将更短，本文作者陈真诚分析认为，将成为名副其实的“月生月死”的调控政策。
试想，如此调控政策，又能起到多大的政策作用？其政策调控能见效果吗？
如此看来，为了使房地产调控切实见效，本文作者陈真诚分析认为，除应继续强化信贷调控、货币调控等经济调控举措尤其应继续加息举措外，还应该对“限购”政策进一步细化，如统一规定“限购”标准和“限购”最低时长，以堵住这种看起来貌似严厉的政策在执行上的漏洞，以统一地方政府执行中央关于“限购”政策的标准，强化对地方政府执行中央政策的约束力，以实现房地产调控的预期效果。
（《南方都市报》文章“限购或成最短命调控政策”网络版地址http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/03d/6f2dcf.html）
[联系作者陈真诚：QQ622000544，电话13808420007，限土地交易与项目投融资等工作联系，请注明具体事宜。有关土地交易与项目投融资供求信息资料，请发邮件至[email protected]。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号46389985）：限基金、信托、券商、投行、银行等房地产投融资、土地买卖机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
阅读推荐：