2009年6月初，广州市同和实业公司与富力在珠江新城丽思卡尔顿酒店，举行了"合作改造同和城中村"项目框架协议书签约仪式，标志着此前传得沸沸扬扬的同和城中村改造正式启动。如果进展顺利，那么同和将成为富力第二个旧城改造项目，杨箕是第三个。

  而第一个项目，在2007年与合景泰富、新鸿基一起开发的猎德村今年也可进入公寓的销售阶段。2007年9月29日，猎德村商业地块的最后成交价为46亿，这个价只比起拍价高了7亿元，富力与合景泰富联手捡起了这个大便宜。两个月之后，新鸿基即宣布，将与合景泰富及富力地产共同合作发展广州珠江新城大型商业综合项目，项目包括甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅。

  如今考量富力能力的是，如何在寸土必争的广州持续获得优质土地。虽然在年报中，富力管理层谨慎地表示“收紧土地收购政策”，然而在其核心利润城市广州，富力仍在加紧动作。目标锁定在城中村改造上。 2009年富力业绩发布会上，董事长李思廉表示已确定同和村与杨箕村的改造计划，“富力前还在积极参与广州更多的城中村改造项目的前期接洽，在未来的时间内，富力将会更多参与旧改项目。

  保利、富力等开发商争抢城中村改造表示理解，况且拿下改造可以和政府打好关系，这是一举多得的好事。为加速城中村改造进度并筹措资金，2009年广州市白云、越秀等多个区都曾主动邀请开发商现场考察，等到政府放手改造的意图明确后，反而是开发商开始主动上门，恒大、富力、合景泰富，这些大佬都在暗地里较劲。一轮博弈之后，富力占据了上风。2007年与新鸿基、合景泰富合作拿下的猎德村项目已经列入富力2010年新开售项目的列表中，这个位于广州CBD珠江新城的旧改项目如今已是潜力尽显，而2009年先后与同和、杨箕签下改造协议，富力更是在白云区和越秀区抢占了高地。 　　

  富力总裁张力原先在天河区政府任职，并且参与了上世纪90年代广州对旧工厂的改造，积累了不少资源和经验。虽然城中村改造多少与富力起家的旧工厂改造有些许不同，但同属三旧改造的范畴，富力可谓轻车熟路。开发商垫付资金、政府出台政策、村委会协助的‘猎德模式’正被富力运用到其他城中村项目中，甚至广州市政府常务副市长苏泽群都公开声称其他城中村改造方案“借鉴这种模式”。

  有数据显示，“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地的2.4倍。那么多的土地资源“入市”，对广州的房地产市场影响如何？大量而优质的土地资源毫无疑问是财富的盛宴。事实上，由于广州从上个世纪90年代提出“限制开发商进入老城区”之后，广州开发商就一直没有机会进入到广州市的旧城区，但他们却始终没有放弃这个机会。去年随着土地价格的暴涨，有开发商就质疑：为什么不能让开发商参与旧城改造，为什么不能参与城中村改造？

  直到去年下半年，广州的城中村开始悄然向开发商放行。保利地产、富力地产两家，已经先后与多个城中村的村委会建立合作关系，为其抢占资源奠定基础。有消息显示，这两家公司除了通过公开的途径分别获得琶洲村和猎德村改造项目外，更私下与杨箕、同和等城中村缔结合作关系，直接或间接参与改造工作。广州市区一些位置较好的城中村的“头头”们，也早就被各家开发商“盯上”。

  他们赌的是在目前所有改造细节没有完全确定的情况下，有一些项目可能不会走招拍挂的程序。即使招拍挂，提前抢占资源，也将有利于在公开出让当中胜出。广东省在土地资源紧张的前提下，让城中村成为新增土地的来源，也使开发商将开发重点转向以城中村为主的‘三旧’改造，开发商的角色可能要多承担城市建设的任务。”但其担心的是，“三旧”已经成为开发商新的争抢目标，在这新一轮抢地潮中，村委或居委将是各大利益集团围绕的轴心。

  在广州的经营中，富力总结出了两句话：生地不碰，郊地不拿。 这两句话已经成为富力拿地的标准。富力参与广州旧改显然具有先天的优势。众所周知，富力的起家便是依靠广州旧工厂的改造。1993年，从广州市天河区政府出来已经5年的张力看准广州楼市即将升温，于是拿着5年里做装修和工程设计赚的一些钱力邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司。现在闻名全国的富力地产就是这样招兵买马成立的。公司起步的第一年天力就做了三个楼盘，但因为手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，而且多是廉价的宅基地。第二年，他们洽购广州氮肥厂职工宿舍用地重新开发过程中注意到，很多广州老牌国有企业因旧城改造需要必须陆续外迁，这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

  本企和外企抢夺“旧改”这块领地

  高额赔偿助推广州房价继续上涨

  近期，广州的旧城改造全面深入，广州杨箕村、陈家祠等旧改项目的赔偿方案陆续出炉，赔偿标准从1.3万元/平方米逐步升级到1.6万元/平方米，如今广州海珠区某村旧改赔偿要价更高达2万元/平方米。深圳岗厦1.8万元/平方米的高额旧城拆迁赔偿曾让不少人一夜之间成为“千万富豪”，如今广州这场轰轰烈烈的旧改，是否又将创造新一批富翁？高额的赔偿是否会进一步助推房价？

  广州荔湾区龙津旧城地块，拆迁面积高达18万平方米，涉及拆迁人数达3000多户村民，是广州最大的城中村改造项目之一。根据《荔湾区龙津长寿项目拆迁补偿安置方案  （征询意见稿）》，拆迁改造方案选取的是异地安置和货币补偿。其中，私宅补偿最高可达16000元/平方米，创下广州旧城改造项目的新高。该项目仅用于拆迁补偿的费用将超过10亿元。由于拆迁不设原址回迁，在异地提供的安置房预计在2012年完成，选择认购的村民不仅能够享受优惠面积，同时选择拆迁部分安置项目的，可在本次被拆迁合法产权面积基础上平均增加25%~35%不等的面积。

  5月中旬，广州陈家祠旧改。根据拆迁补偿方案，村民住宅产权面积弃产补偿优惠价为框架结构房屋1.55万元/平方米，混合结构房屋1.5万元/平方米，其中最低补偿也达1.4万元/平方米。若在6月15日前签约并移交房屋的，更可享受1500/平方米的搬迁奖励。7月初广州市政府将全面启动城中村的拆迁改造工程，计划用10年左右的时间基本完成138个城中村的整治改造任务，拆迁60万人，投入资金超千亿。

  当广州陈家祠、荔湾区等旧改赔偿标准出台后，市场曾发出质疑，毫无疑问,过高的赔偿是否会助长房价,目前处于改造范围的城中村均位于中心六区，就算当地村民要价很高，开发商也会买单。羊毛出在羊身上，高赔偿最终依然是购房者来买单。开发商拿到项目可以向政府申请将容积率提高。尽管部分区域属于安置房，但大部分的三旧改造项目仍是作为住宅、商用物业项目来开发。此前有当地媒体报道，当广州陈家祠1.7万元/平方米的高额赔偿方案出来后，不少村民再次购房的标准大幅提升40多万元。虽然房价上涨是由供求关系决定。但是,拆迁改造了环境，影响了周边房价。从总体市场来看，商品房入市，对城市的房价过快上涨是有抑制作用的。

  从2009年初到2009年底，短短一年广州房价上涨达30%。在所有旧城改造中，都面临两个字——那便是“利益”。高额赔偿的背后也是村委会、政府以及开发商之间利益的博弈。根据规划，今年三旧改造由政府搭台，期间各种补偿由当地的村委会直接和开发商谈判。而在过去十年，城中村改造是不会有社会力量参与的。其实广州城中村的模式某种意义上来说，又回到协议用地的模式。推进城市化进程是值得肯定的，然而政府采取这样的方式对市场的影响，要待猎德项目正式进入市场后才能看出。

  开发商介入必然获取高额的利润回报。旧改拆迁顺利的进行，这和开发商许诺高额的利益回报不无关系。广州首个猎德村改造，目前村民的临时拆迁费大约每月为30元/平方米。一套100平方米的住宅，村民一个月大约有3000元的临时拆迁费入账。对于不少以出租为主的村民来说，这部分收入就相当于其租金收入。虽然有的村民拿到了1.7万元/平方米的高额赔偿，但一些二次换房的村民只能在同等区域拿下二手住宅。目前广州陈家祠商圈一手住宅几乎全部在2万元/平方米以上。同样的情况仍出现在赔偿第二高的广州荔湾龙津片区。该村一居民透露，自己家面积约为60多平方米，由于该区域拆迁不能回迁，拿到的赔偿费还不够买一套同等面积的房屋。

  以金钱换时间，高补偿标准换取拆迁工作的快速进行。例如此前东濠涌河涌整治拆迁，补偿价最高达13360元/平方米，几乎与当时周边的一手房价持平。 此番广州推出的“三旧”改造，无疑遵循了这一补偿原则。上述文件中显示，旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿——市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费(后面两部分补偿合称改造奖励)，但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手房楼价接近。

  根据评估，仅历史旧城改造一项(不含全部城中村)，拟拆除建筑总量达到1050万平方米，整治规模约7500万平方米。所需用于拆迁补偿的资金就将超过1000亿元，涉及动迁人数达到60万人。对于如此高的补偿标准，短期看，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手楼价的上涨，而长期看，市区一手房价也有可能因为高成本改造而应声上涨。以去年改造的东濠涌河涌整治拆迁项目为例，其补偿标准出台后，一度促使周边二手房价最高涨幅达到50%。

  高补偿的方式会催生房价上涨。新闻发言人黄文波表示：“对被拆迁人的补偿标准提高，不等于会拉抬中心城区的房价，房价还是取决于供求关系。原来的城中村和工厂用地得到释放，住宅用地的供应也会增加，会缓解当前商品房市场的供需矛盾。

  2010年2月,《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》向社会各界公示，划定了更新改造重点为内环路以内———越秀、天河、荔湾等区，广州过半数专业市场的分布圈层，面积约为33平方公里。这仅是政府腾笼换鸟，激活现有商圈物业的部分信号。国土、规划等多个政府职能部门刚刚联合成立了“旧改办”，招揽各路资本豪客进入旧城开发。除了保利、富力等大型开发商提前布局之外，大连万达、瑞安天地、新光商业等老牌商业操盘手也蠢蠢欲动。而专业市场作为这场“旧城地盘争夺战”的另一派主角，则死守其已占据的“黄金地段”，扬言“不搬迁”。多元势力暗中角力，广州商业格局暗藏变局。

  “旧改”令新增建设用地激增,一方面，传统专业市场提前卡位布局，牢牢盘踞中心城区的“钻石地盘”。另一方面，从上个世纪90年代，广州就提出“限制开发商进入老城区参与开发”。这在某种程度上也导致了广州零售商业网点不如专业市场多，盘子远不如专业市场大，租金不如专业市场高，外来投资者也是“不得其门而入”。不过，随着广州“旧城改造”大幕的揭开，局面悄然发生改变。

  《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》明确提出，“通过部分传统产业外迁，疏解旧城人口，减少通勤交通，缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻，进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会，又可以借机升级，从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。有数据显示，这一轮“三旧”（旧城区、旧村庄、旧厂房）改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地的2.4倍。“以荔湾区为例，光是眼下正在拆迁的康王路危房，就可以新增近20万平方米的商业用地。

  旧城改造”已经对各路资本放行,外地资本伺机杀入,去年10月，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地。紧接着，广州市政府陆续推出《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》等文件，利好的拿地消息不断刺激着趴在广州门口多年的外地资本们粗壮的神经。

  万达集团董事长王健林坦言，广州的地越来越少，万达对广州的旧城改造也很有兴趣，但要找的肯定是投入百亿以上的大项目，门槛高的话可以减少竞争对手。目前，万达在广州还有两三个项目在谈，都是在目前大家认为不适合做商业的地方。”或许是英雄所见略同，因成功打造上海新天地而名满天下的瑞安天地公司，眼下除了赶工佛山祖庙“旧改”项目之外，康王路等多个广州‘旧改’地块，我们都去考察过，但体量都不够大。瑞安天地的模式是做城市综合体，所以一般要求项目地块要在100万平方米以上。瑞安天地透露。

  本地资本“浅水慢行”,相比外来开发商想“狮子大开口”，本地开发商则显得“谨小慎微”。在此之前，富力地产已经联手合景泰富、新鸿基地产拿下广州第一个城中村改造项目———猎德村项目。富力除了获得猎德村项目外，还与杨箕、同和等城中村缔结合作关系，直接或间接参与改造工作。

  从某种程度上看，广州正如火如荼开展着的城中村改造，是所有希冀进入这个市场的开发商，不得不极力争取的重要阵地。有迹象显示，无论港资、本地开发商，还是外地“过江龙”，越来越多的资本，凭借超强的“地下工作能力”争取进入广州“旧改”这块领地。自从广东省大力开展“三旧”改造以来，各个城市的旧改就成为地方政府案头最重要的一项工作，一个接着一个的旧改项目被推到各路资本面前。日前，广州市越秀区的项目推介会上，就一次性推出34个项目用于招商。该区政府相关负责人透露，这些项目包括18个城市更新项目、5个城中村改造项目和11个现代服务业项目。其中城市更新与城中村改造共23个项目是涉及用地项目。据悉，34个项目总用地面积约790公顷。

  初步的预算显示，越秀区此次推出的旧改总投资额将超过1000亿元。因此，被称作史上最大规模的旧改。而这，仅仅只是广州一个行政区的计划。广州市三旧改造办公室披露的数据显示，全市10区符合“三旧”改造政策要求的用地面积约318平方公里，其中旧厂房120.6平方公里，占总量的38%；旧城镇29.2平方公里，占总量的9%；旧村庄168.5平方公里，占总量的53%。

  公开的资料显示，目前，14个“城中村”已完成改造方案，旧厂改造“热情高涨”，继已完成12宗改造后，又有35个旧厂提出改造申请。三旧办常务副主任丁强坦言，三旧改造面临的最大困难是资金问题，但三旧改造不会只算“经济账”，而是要实现提升城市形象和完善城市功能、改善城乡人居环境、延续历史文化文脉、促进产业结构调整和转型升级的目标。

  为了积极推进旧改工作，广州市“三旧改造办公室”正是于今年年初才专门成立并挂牌的班子，而各个区政府，也都成立了辖区的旧改办公室。项目整理、改造方案、招商引资，工作尤其繁重，因为不少项目需要在今年亚运会前出台改造方案，大多数项目的改造时间，被限定在3~5年的紧迫时间表内。虽然此前广州已经有猎德村、琶洲村等示范性案例获得了各自不同的改造方案，但对于大量等待改造的项目而言，已经明确改造方案并获得资金支持的项目毕竟只是少数。数据显示，仅城中村改造一项，广州于2002年就已经圈定了138个村，其中52个需要进行整体改造。

  已经披露的信息显示，已经敲定了改造方案的城中村不足10个。而旧城改造和旧厂房改造，今年才开始发力，一切都还刚刚开始。各路资本云集,此前，虽然富力、保利、新鸿基等巨头相继在“旧改”中圈下土地，但对于更多发展商来说，都还处于观望阶段。现在，通过各种途径争夺项目的发展商，已经远远不止上述几家。公开的资料显示，富力已经成功获得了猎德、杨箕、同和三个城中村改造项目，是目前为止涉足项目较多的开发商之一。其次是保利、新鸿基、合景泰富以及瑞安集团，但这并不是全部。

  有消息显示，外来资本如凯德置地、和记黄埔，本地企业如恒大，内地其他企业如万科、万达等，都正努力涉足“旧改”，而且每个企业都同时与多个项目洽谈。此前，凯德置地表示，公司正密切关注广州旧改的进展，而且也有项目在谈，希望能够在这个市场上获得三个左右的项目开发。恒大透露，作为总部在广州的企业，会积极参与旧改，一方面配合政府工作的推进，另一方面则是为公司在广州寻找新的项目储备。合景泰富和富力地产的相关负责人也透露，虽然集团已经获得了一些旧改项目，但不会停止寻找新的合作机会。

  上述还仅仅是已经披露并已经成功“下手”的部分企业，不排除还有开发商正在私下寻找机会。例如今年年初，金地集团透露了希望在广州“旧改”中“分得一杯羹”的想法，因为该集团去年在深圳已经启动了一个大规模旧改项目，且受益颇丰。事实上，为了配合一些地方政府和城中村村委会希冀建设商业项目的需要，不少原先并不擅长商业开发的企业，也不约而同从去年开始涉足商业和酒店，以便在与同行的较量中加分。现在各个城中村村官的门槛，都要被开发商踏破了。

  今年以来，广州土地市场寂静一片，公开出让的项目屈指可数，有限的土地供应，让开发商不得不将目光投向旧改项目。根据广东省与国土资源部的相关政策，凡是省内符合旧改条件的项目，均可直接与投资商对接洽谈，可以不用通过招拍挂的手续，其方式，接近香港的“勾地”制度。此番广州300多平方公里的土地纳入旧改范畴，无疑为开发商打开一道相对便捷的拿地之门。目前各个村的诉求都不相同，而且在此前猎德、琶洲等村庄高额补偿的示范效应下，也会将后续的改造成本不断拉高，从而打压开发商参与的积极性。

  而在此前9月29日竞拍猎德村失利的新鸿基也终于如愿以偿的入主了"猎德村"。彼时富力地产董事长李思廉在记者会上表示，位于珠江新城的猎德项目，地价为46亿元，总投资额将达到100亿元，新鸿基、富力及合景泰富所持权益各为三分之一。但而后，在长达约1年半的时间里，猎德村项目却一直悄然无息，毫无任何开工的迹象。探其原因，被告之因"政府的拆迁工作尚未完成"。

  2009年8月23日，沉寂多时的猎德涌西区工地终于迎来了动工的锣鼓声，猎德村项目动工仪式正式启动。猎德村项目已经列入富力2010年新开售项目的列表中，预计公寓的售价为3万元，可售面积为14万平方米。有趣的是，与富力一起开发猎德村的两个合作伙伴，也开发马力介入广佛旧改项目。新鸿基从去年年底到现在，先后拿下了佛山禅城澜石项目与广州林和项目，而合景泰富也搭上了新鸿基的线，在澜石项目中分了一杯羹。