十二五规划全文前几天公布，在未来五年中国要实施的十个重要任务中，扩大内需排在首要位置。

　　如今，三驾马车，出口和投资已经失灵，经济结构需要变革需要拓展，消费成为经济转型的延伸和重中之重。

　　从“十二五”规划建议来看，未来中国房地产将面临以下重要变化：

　　一、扩大内需

　　关键词：流通、商业零售、旅游

　　1、物流方面：不仅物流业被长期看好和投资，而且被外资蓄势的工业地产，特别是物流仓储地产将成主战场。从扩大内需来看，物流、商业零售、旅游是扩大内需的主要方向。因此，被外资蓄势的工业地产，特别是物流仓储地产将成主要战场。据了解，自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯（Global Logistic Properties）登陆中国市场后，短短数年间，以下众多外资工业地产开发商集中介入了中国市场。2008年，美国Equity International（以下简称EI）宣布投资上海宇培集团4500万美元，发力中国物流地产市场；今年9月初，全球第二大物流地产运营商安博置业（AMB）在广州投资的广州开发区物流中心已建成正式运营。目前，腾飞中国（Ascendas China）、丰树集团（Maple Tree）以及嘉民集团（Goodman Group）等工业地产巨头均在中国市场积极寻找投资机会，这其中，不仅包括来自美洲定位于产业地产投资人的绿野资本，还包括澳大利亚宝泽集团这类手握工业地产REITs的金融集团等。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。

　　所谓“物流地产”，即由企业选地建成相关物流设施（物流园区）后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。

　　物流地产的概念进入中国已经有17年了，之所以不广为人知，其中一个重要原因就在于对于房地产商而言，物流地产的利润率远不如开发商品住宅、写字楼、商业地产高。普洛斯公司中国区总裁梅志明指出，“物流地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。物流地产的最大优点在于稳定。由于租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。”如果把开发商品住宅、写字楼、商业地产比作是饕餮大餐的话，那么开发物流地产，充其量也不过是细嚼慢咽。不过，就目前来看，对房地产商而言，饕餮大餐正在撤席，细嚼慢咽的日子已然开始。

　　2、商业零售方面：不仅零售行业值得长期看好和投资，而且商业地产将受宠。2008年，中国人均GDP首次突破3000美元。这意味着什么？国际相关研究表明，达到这一标准的地区通常会是传统社会与现代社会的“分水岭”，其背后的经济生活等正发生巨大变化——经济由外需向内需转型；居民消费结构将日益高档化、多元化；产业结构向高级化阶段发展；越来越多的巨型企业将可能出现——这些变化会给当地未来发展带来根本影响。日本共同社指出，3000美元作为经济发展的一个节点，随后更有可能带来消费的活跃。

　　2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。上市18年来，复合增长率超过30％，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。效法者如过江之鲫，碧桂园、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级名流。然而，万科这两年一直在反思。万科提出转型商业地产，通过内涵经营，提高利润率。

　　就在不久前，大连万达集团董事长王健林荣登内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登顶意味着，商业地产亦可制造财富神话。业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。

　　自2006年万达定位城市综合体产品策略之后，万达形成了一主三辅的业务格局，即围绕商业地产这个核心，同时打造高级酒店、文化产业和连锁百货行业。万达官方网站显示，目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货。

　　商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　3、旅游方面：不仅旅游业的发展速度将远远跑赢其他行业，而且旅游地产将大势所趋。根据"十二五"规划的目标，到2015年，国内旅游人数将年均增长10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。这意味着，旅游业的发展速度将远远跑赢其他行业。

　　宏观调控新政下，一方面，住宅房地产主流市场形势依然不容乐观；另一方面，随着旅游业从观光游向休闲度假游方向转变，旅游地产正逐步成为热门的新兴产业。与国外相比，目前中国旅游房地产业尚处“洼地”，但已露出发展苗头。

　　所谓旅游地产，就是那些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

　　从2008年至今，一直主营商业地产的万达已斥资近1700亿，迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。谈及万达为何近年来频频在旅游地产领域发力，10月22日，万达集团新闻发言人石雪清在接受中国经济时报记者采访时表示，万达牵头组织联想、泛海、一方等几家企业进军旅游地产的原因正是因为看到了其中巨大的商机。

　　资料显示，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地海航、中信等大型企业，也包括雅居乐、富力、SPG、中坤集团、雨润集团、鲁能等一大批房地产投资商、开发商。

　　4、养生产业：养生产业属于旅游产业重要业态之一,养生产业以及伴随的养生地产将成为朝阳产业。十二五期间(2011-2015 年)中国计划形成消费、投资出口协调拉动经济增长的新局面。分析认为，这表明中国将扩大内需战略上升到一个新的高度，不仅着眼于消费、投资与出口平衡拉动中国经济，更着眼于让更多民众分享改革发展成果。而养生就是民众福利之一。

　　我们所指的养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一庞大人群的需求而出现的新兴产业；

　　养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；

　　养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性、民生性和高赢利性特征。

　　十二五规划全文前几天公布，在未来五年中国要实施的十个重要任务中，扩大内需排在首要位置。

　　如今，三驾马车，出口和投资已经失灵，经济结构需要变革需要拓展，消费成为经济转型的延伸和重中之重。

　　从“十二五”规划建议来看，未来中国房地产将面临以下重要变化：

　　一、扩大内需

　　关键词：流通、商业零售、旅游

　　1、物流方面：不仅物流业被长期看好和投资，而且被外资蓄势的工业地产，特别是物流仓储地产将成主战场。从扩大内需来看，物流、商业零售、旅游是扩大内需的主要方向。因此，被外资蓄势的工业地产，特别是物流仓储地产将成主要战场。据了解，自2003年全球第一大工业地产运营商普洛斯（Global Logistic Properties）登陆中国市场后，短短数年间，以下众多外资工业地产开发商集中介入了中国市场。2008年，美国Equity International（以下简称EI）宣布投资上海宇培集团4500万美元，发力中国物流地产市场；今年9月初，全球第二大物流地产运营商安博置业（AMB）在广州投资的广州开发区物流中心已建成正式运营。目前，腾飞中国（Ascendas China）、丰树集团（Maple Tree）以及嘉民集团（Goodman Group）等工业地产巨头均在中国市场积极寻找投资机会，这其中，不仅包括来自美洲定位于产业地产投资人的绿野资本，还包括澳大利亚宝泽集团这类手握工业地产REITs的金融集团等。除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。

　　所谓“物流地产”，即由企业选地建成相关物流设施（物流园区）后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。

　　物流地产的概念进入中国已经有17年了，之所以不广为人知，其中一个重要原因就在于对于房地产商而言，物流地产的利润率远不如开发商品住宅、写字楼、商业地产高。普洛斯公司中国区总裁梅志明指出，“物流地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。物流地产的最大优点在于稳定。由于租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。”如果把开发商品住宅、写字楼、商业地产比作是饕餮大餐的话，那么开发物流地产，充其量也不过是细嚼慢咽。不过，就目前来看，对房地产商而言，饕餮大餐正在撤席，细嚼慢咽的日子已然开始。

　　2、商业零售方面：不仅零售行业值得长期看好和投资，而且商业地产将受宠。2008年，中国人均GDP首次突破3000美元。这意味着什么？国际相关研究表明，达到这一标准的地区通常会是传统社会与现代社会的“分水岭”，其背后的经济生活等正发生巨大变化——经济由外需向内需转型；居民消费结构将日益高档化、多元化；产业结构向高级化阶段发展；越来越多的巨型企业将可能出现——这些变化会给当地未来发展带来根本影响。日本共同社指出，3000美元作为经济发展的一个节点，随后更有可能带来消费的活跃。

　　2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。上市18年来，复合增长率超过30％，万科坚持做了18年的减法，在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。效法者如过江之鲫，碧桂园、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级名流。然而，万科这两年一直在反思。万科提出转型商业地产，通过内涵经营，提高利润率。

　　就在不久前，大连万达集团董事长王健林荣登内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登顶意味着，商业地产亦可制造财富神话。业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。

　　自2006年万达定位城市综合体产品策略之后，万达形成了一主三辅的业务格局，即围绕商业地产这个核心，同时打造高级酒店、文化产业和连锁百货行业。万达官方网站显示，目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货。

　　商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　3、旅游方面：不仅旅游业的发展速度将远远跑赢其他行业，而且旅游地产将大势所趋。根据"十二五"规划的目标，到2015年，国内旅游人数将年均增长10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。这意味着，旅游业的发展速度将远远跑赢其他行业。

　　宏观调控新政下，一方面，住宅房地产主流市场形势依然不容乐观；另一方面，随着旅游业从观光游向休闲度假游方向转变，旅游地产正逐步成为热门的新兴产业。与国外相比，目前中国旅游房地产业尚处“洼地”，但已露出发展苗头。

　　所谓旅游地产，就是那些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

　　从2008年至今，一直主营商业地产的万达已斥资近1700亿，迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。谈及万达为何近年来频频在旅游地产领域发力，10月22日，万达集团新闻发言人石雪清在接受中国经济时报记者采访时表示，万达牵头组织联想、泛海、一方等几家企业进军旅游地产的原因正是因为看到了其中巨大的商机。

　　资料显示，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地海航、中信等大型企业，也包括雅居乐、富力、SPG、中坤集团、雨润集团、鲁能等一大批房地产投资商、开发商。

　　4、养生产业：养生产业属于旅游产业重要业态之一,养生产业以及伴随的养生地产将成为朝阳产业。十二五期间(2011-2015 年)中国计划形成消费、投资出口协调拉动经济增长的新局面。分析认为，这表明中国将扩大内需战略上升到一个新的高度，不仅着眼于消费、投资与出口平衡拉动中国经济，更着眼于让更多民众分享改革发展成果。而养生就是民众福利之一。

　　我们所指的养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一庞大人群的需求而出现的新兴产业；

　　养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；

　　养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性、民生性和高赢利性特征。

　　　　

　　二、节能减排

　　关键词：新能源、环保、新材料

　　5、“低碳地产&低碳建筑”乃至于低碳生活方式将是大势所趋。“低碳”不仅是今年“两会”一大亮点，也是此次“十二五规划”的重点。“低碳”热，传达的是追求一条低碳、绿色、可持续的发展道路正成为各界共识。而中国的碳排放要减下来，房地产开发中的建筑行业要负的碳减排责任非常大。因为建筑领域产生的二氧化碳占全球二氧化碳总排放量的55%，建筑传统的二氧化碳排放主要源自于建筑设备对电力和燃气等化石能源的消耗。

　　笔者在2008年起草的《绿色节能建筑市场研究报告》中分析说“建筑节能是大势所趋”，主要基于以下背景：

　　1) 银根紧缩、信贷规模控制已经是不争的事实，房地产企业面临集体“断奶”的困境（融资渠道）；

　　2) 开发成本大幅增加下，房地产暴利优势正在丧失，如同一个漂亮女人的美丽指数在下降（建筑节能蕴藏价值提升）；

　　3) 全世界发生能源危机，促使建筑节能（建筑节能是大势所趋）；

　　4) 国家十一五规划单位GDP节能20%——在中央构建和谐社会的大背景下，在建设部倡导节能省地型住宅的号召下，节能型科技地产无疑成为了未来几年地产发展的大势所趋；

　　5) 北京MOMA、 TPT写字楼，深圳蓝牙水晶，南京锋尚国际公寓、朗诗.国际街区，济南太阳树（属高层公寓）、建业的郑州摩尔（商业地产）……一批领先的采用高科技高舒适度低能耗的产品，反映了中国房地产会有一个大的趋势（蓝海战略），标志着地产业将要进入产品时代，产品的品质是核心竞争力。

　　现在人们对居住品质的要求越来越高，节能、生态、环保成为很多业主的诉求，将各项节能技术集大成的节能住宅应运而生。

　　开始运用的科技主要有外墙外保温技术、地源热泵技术、中水回用技术、太阳能建筑一体化、钢结构体系、智能化等。新技术、新产品的运用得到了国家的重视和支持，同时一些有远见的开发商也通过开发科技住宅获得了竞争力，并赢得了市场的青睐。

　　近几年兴起的高科技绿色住宅，正是在房屋设计建筑过程中采用了大量先进的科技元素，从而为人们打造出恒温、恒氧、恒湿等更加健康、舒适的生活居住环境。自从中国首个高科技住宅北京锋尚国际面世获得成功以来，一批新的高科技住宅也应运而生。