今天房地产新闻的头条是中国人民大学经济研究所等机构昨日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。

    对于人民大学，我还是比较敬仰的，主要是十年前我刚入行不久，那时候还年轻，做房地产的时间也短，还处于比较朦胧的阶段，有幸遇到了人民大学的叶剑平教授，受他指点，跟他偷学了很多关于房地产营销的理论，获益匪浅。所以今天看到这样的新闻也有点诧异，这真是人大发布的报告吗？还是被媒体断章取义了。

首先房地产价格下滑20%说的不够详细，各个城市之间的差异是非常明显的，一线城市有降的空间，但就像我上次提到的05年宏观调控时，长春房地产的价格是非常低的，目前也有很多三线城市，房地产价格只是微利，几乎是降无可降，比如以大同来讲，楼面地价款要2000块，建安1500块左右，平均房价才4000多一点，怎么降。而且即便是一个一线城市，比如说北京，房地产价格现在也无法准确比较，因为价格特征指数不同，例如位置因素的关系，我相信做报告的那些同志是不会拿自己人大的房子去换通州同样的房子的，但为什么在报告中却忽略价格特征指数呢，只笼统的说降20%。

    还有就是降价的时间我不敢苟同，他们预计明后3、4月份是楼市全面调整的时点，说明他们不了解房地产开发与销售，要知道，开发商最需要钱的时间是年底与年中，因为这两个时间是结算工程款的时间，工程款是开发成本中除地价款外最大的支出，所以通常开发商在年底会有优惠，但当开发商扛过年底后，他们的资金链就不那么紧张了，同时3、4月份如果政府不再出台新的政策的话，市场会进入一个平稳期，结合传统的销售旺季的到来，3、4月份开发商是不会降价的，如果有降价的话就要等到夏天，一个是要再次结算工程款，另一个是天气炎热，导致销售淡季的到来，当然上面说是北京的情况。

    最后就是房地产价格一直处于一个上升通道中，只不是波浪型前进而不是单边上涨，那为什么你只说降不说涨，就像当年牛刀与徐滇庆打赌，虽然当时徐滇庆输了，但没多久房价还是涨得非常可怕。