谢逸枫:“五城商品房预售款”监督令研究报告
今年3月23日泰安、8月26日深圳、10月1日浙江、10月25日北京、9月30日成都五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。 此次对于开发商预售款的监管办法出台,旨在通过银行监管预售资金,加强收紧力度,督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程,从而杜绝捂盘惜售的现象,并增加商品房的供应量。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫
到2010年28日，由于各地的情况并不相同,广州，上海等一线城市目前暂时还没有相关类似举措出台。例如上海和广州等城市方面，虽然开发商还没有接到类似通知，但各家地产商对于预售款政策并不陌生。目前这两个城市的房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明，以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。只是，往往资金进入专项账户后，开发商依然可以通过各种手段对资金支取。如果上海和广州执行最新政策，相信也并不令人感到突然。
目前西安等正在酝酿类似措施，有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。之前，广州市于1999年施行商品房预售款监控，2006年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。此后，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》，《条例》第95条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。
2010年3月23日，泰安市商品房预售款监管实施办法，预售款的使用，应根据工程施工进度和施工合同约定的工程造价核定用款额度。由预售人提出用款申请，经担保机构核准后使用。担保机构要进行现场查看施工进度，根据施工进度核定用款额度。申请使用预售款应当提交《商品房预售款使用申请表》。预售人对预售款用途的真实性负责。
各开户银行不得擅自同意预售人使用监管账户的款项或转作他用，否则，人民银行将按照《人民币银行结算账户管理办法》有关条款进行严肃处理。预售人和预购人达成协议退房的，应持相关资料报房产管理部门注销预售合同登记备案后，退还预售款。有下列情况之一的，禁止预售人使用预售款：（一）超出用款额度的；（二）施工进度未达到标准的；（三）未按规定核准使用的；（四）预售人未将后续预售款存入监管账户的。为使预售人正常开展业务，预售人可以向担保机构申请一定额度的资金作为备用金，以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收预售款的10％。备用金只许用于预售项目的建设。
2010年8月19日，《深圳房地产市场监管办法》将于2010年9月1日起开始正式实施。深圳市在该文件中规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。违反该《办法》，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令其限期改正，并按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款。
此举将会进一步打击深圳开发商的资金链。如果这笔资金按照规定只能存到专款专户而不能像此前一样去挪作他用，肯定会对开发商的现金流形成不小的压力。公开事实是，楼盘在完工前早已卖光有目共睹。目前深圳随便一个5万平方米可售面积的楼盘，预售款都有6个亿以上，部分豪宅的预售款都要20亿元以上。这笔资金专款专用，势必影响开发商的资金周转率，从而降低项目收益。
一般来说，在商品房竣工验收之前，预售款应该存入专款专户。在预售款普遍未被监管的早些时候，很多开发商会将预售款用来还贷款，或者进行新一轮的买地开发，甚至是炒股，很容易造成楼盘无法交楼，甚至是开发商卷款潜逃导致楼盘烂尾。深圳曾在上世纪90年代出台的《深圳经济特区房地产转让条例》中规定专款专用，但并未得到很好的执行。2010年4月份，住建部发文再次要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，深圳的预售款监管很明显不具操作性，需要出台相关细则。同时，限期改正以及每套罚款5万元等规定，对开发商的处罚力度过低。但是，深圳市规划和国资委回应称，深圳对预售款监管规定已经相对详细，要求开发商申请预售款，必须由银行、监理企业等共同签字同意才行。这三者会形成比较好的相互制约，如果说三者串谋，那么三者都要承担法律责任。在处罚方面，各城市情况不同，不好比较。
2010年9月30日，为认真贯彻国家对房地产的宏观调控政策，完善市场监管机制，《成都市商品房预售款监管办法（试行）》于9月30日正式形成并发布，并定于2010年11月1日正式实施。办法将以有效监管、公开公正为基础，兼顾公平和效率，实现政府合理监控和市场自主调节的有效结合。
按照办法规定，成都市对商品房预售款监管将结合市场发展需要，采用商业银行监管模式。预售之前，房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，作为商品房预售许可的申请要件；项目建设中，开发企业按照预算工程进度向监管银行申请预先调用相应进度预售款，银行将结合工程监理单位出具的证明资料，在确定前一期工程已达相应进度后，拨付相应款项；此外，开发企业、监管银行需向成都市城乡房产管理局按拨付期报送拨付款情况并予以公示。
随着住房制度改革的推进、城市改造步骤的加快，成都市商品房市场迅速发展。成都房屋产权监理处主任助理曾婷表示，商品房预售制度可缓解房地产开发企业资金紧张的压力，有效促进了成都商品房市场的繁荣。与此同时，制度运行中也出现过部分企业因盲目扩张，挪用预售资金的问题，损害了金融机构和购房消费者的合法权益。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定所支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款)、保证金等各种收入。商品房预售制本来是为了加速房地产开发，降低开发成本，给消费者带来相应利益。但一些开发商却拿着预售款去买地，甚至投资其他领域。一旦开发商资金链出现问题，就可能拖延交房，甚至个别开发商还“一逃了之”给消费者带来很大风险。
开发商收取的商品房预售款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。在项目竣工前，除非现有资金能保证工程竣工，否则不得挪作他用。预售款缴存不到位，主要原因，一是由于开发企业对预售款监管认识不足，认为是自己的钱可随意存储支取，实际上是购房人的购房预付款；二是监管银行没有严格按照每个城市商品房预售款监管暂行办法执行等因素造成的。
2010年10月1日，浙江出台有关开发商商品房预售资金相关管理办法,自2010年11月1日起,浙江省将开始监管商品房预售资金。开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户,预售资金使用实行封闭式管理。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，如果监管办法出台，对市场的影响将很可能是，房企为避免预售资金被锁定在项目上，会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款。因为，新规定下，开发商如果要迅速拿到资金，必须在保证质量的前提下，加快项目的建设，加快项目的销售，不能囤地囤房，不能捂盘惜售，才能回笼资金。这将促进楼市供应量的增加，对稳定和下降房价产生作用。所以，由于新政将在执行日期推后于发布日期，此前拿到预售许可的项目可以不用资金监管，在剩余的时间内，很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商由于希望预售房源迅速消化，可能会采取降价等促销措施。 例如，受浙江即将实行的管理办法影响,杭州地产商已纷纷抢先开盘。据不完全统计,截至10月24日下午5点,杭州全市住宅可售套数突破2万套,达到历史性的23178套。
2010年10月25日,北京出台将于12月1日起实行的《商品房预售资金监督管理暂行办法》,明确规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。根据2010年10月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)。该办法将于12月1日起施行。对于规定的严格执行，一部分开发商感到恐慌。这样的结果必然导致开发商资金链将受到重创，开发商资金链紧张，必然就可能会降价促销，更不用说还要捂盘惜售了。而这一新规涉及近千亿元资金，将迫使开发商降价以回笼资金。
此举有望促进房价下调，在新政实施前，还有可能挤出大量房源。最先流出传言的是北京，不过深圳率先实施。2010年9月1日起正式实施的《深圳房地产市场监管办法》规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
北京华远集团总裁任志强也表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但他同时反问说“会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗？” 但是，潘石屹称，对房地产商来说是雪上加霜。
商品房预售制是一个本该作古的制度。房价的上涨，商品房预售制功勋卓著。同行共识认为,开发商拿购房人的预售款囤地捂盘，推高房价。如若房价下跌，必定会出现烂尾显现，购房人的购房款很有可能肉包子打狗，有去无回。为了避免政策太过突兀，又为了维护购房人的权益，国家采取了一个折衷的办法，先把商品房预售款监管起来。开发商之所以敢死扛房价，其根本原因是手中有钱，其中大部分就是购房人的预售款。其它企业有了钱，用来发展，用来创新，从而促进了商品的更新换代，提高了人民的生活水平。
唯独开发商，钱多了，买下大片的土地储存起来，建好的楼盘不着急推出，人为造成市场供不应求的局面，进而推高房价，获取暴利。现在，大部分开发商的融资渠道已经被堵死，再实行商品房预售款监管，等于手头唯一的活钱也变成死钱。手上没钱了，开发商再死扛房价的底气就没有那么足了。如果把高房价比作一座坚固的堤坝，商品房预售款监管等于是一颗炸弹，将高房价堤坝撕裂了一个口子。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，加强对预售房款的监管力度，能有效防止个别企业因盲目追求扩大开发规模，随意使用预售款，导致预售项目因资金链断裂而成为“烂尾楼”。目前各城市讨论的商品房预售款监管意在加强对开发商的资金压力，促进楼市调控。而此前商品房预售款监管是为了规范市场。二者有着本质不同。这种监管措施难以得到有效执行。对于房地产这一资金密集型行业来说，对预售金监管的影响可谓是“牵一发而动全身”。预售金对于房企的意义，不仅在于单个项目建设上，更在于补充整个企业资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。
这种商品房预售款第三方监管的操作方式，并不是什么新鲜事物，济南市于早在2005年9月就出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制等，但制度表现出来的作用并不明显。在近五年的时间里，济南的房价已经翻了一番。预售款监管是否管用？每一项规章制度的实施都是有针对性的，真的能抓住房地产商的“命脉”吗？政府与房地产企业的博弈已经到了更深的层次。
早在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》已经呼吁“监控房企预售款”制度出台，而深圳的有关房地产主管部门也曾尝试过取消商品房预售制度，后在开发商的强烈反对中作罢。关键是有人来监管“商品房预售款监管”吗,商品房预售款监管会不会产生新的腐败，特别是土地财政主导下的地方政府在其中会起什么样的作用？
2007年，建设部等有关部门开始酝酿将商品房预售款专项账户管理。到2010年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（53号文），其中第九条明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示,加强预售款监管力度虽不如“限购令”等调控政策直接，但仍能对目前楼市起到一定的调控作用。商品房预售款监管，给开发商带来不少影响，一是很大程度上限制了滚动开发，传统的以小博大、少投入长杠杆的开发模式面临终结；其次，开发利润率大幅降低；第三，减少了偷税漏税的机会。在开发商有所失去的同时，政府和购房者却得到了比以前更为安全的保障。开发商被要求有多大力气端多大碗，银行将不再被绑架，购房者将不再担心期房烂尾开发商卷款逃跑。当然，前提是政府真正能做到严格监管。
国外对预收款监管是很正常的，在国外已经形成了成熟的模式，它对房价只会产生间接影响。预售房款监管是规范房地产市场方面很重要的一环，把资金规范了，对房地产长期发展有利，从长期看，也有利于稳定房价。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出,其实，对于资金充裕的开发商不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。但是，如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。
似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。近期披露的多家房企中报均显示，上半年业绩良好，但受房产交易低迷的影响，房企资金链普遍紧缩，现金流量呈大幅下滑趋势。
在没有新的楼市新政出台之前，预售房款的监管引起公众热议，并被寄予了降低房价的厚望。但直到目前，政府出台的所有政策，对楼市的影响并没有为公众带来实质的利益。有数据显示，2010年1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；定金及预收款9356亿元，增长30.3%。依此计算，定金及预收款约占到资金来源的24%。对预售房款的监管，这24%的定金以及预收款的使用将会更加规范。这是否能迫使开发商为了缓解资金压力不得不加快售房速度或考虑降价呢？在预售资金监管的强压下，开发商滚动开发的杠杆越长就越有销售压力，一波降价潮可能会出现。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，如此降价只是调控政策压迫之下房地产商的缓兵之计。从理论上讲，若是开发商促销成功回收资金，预售资金监管对房价的影响便不复存在。反之，由于融资成本上升，在购房需求保持不变的情况下，最终房价也会上升。随着预售款的监管加强，开发门槛的随之提高，开发利润的也会降低，将会使部分资金流出该行业，从而降低商品房开发供应量，在购房需求保持不变的情况下，同样会抬升销售价格。
房价的定位是多种因素的结合体，牵涉到很多具体的因素；例如，宏观调控、土地供应、当地消费水平等，预售款的监管起到的作用不大。房价主要是开发商与购房者的博弈，虽然有政府政策影响，但是大批开发商的进入，加上较大的刚性需求，房价的升降趋势并不明朗。
预售款监管实质上已经对企业的内部管理进行干涉了。事实上，这是不符合现代市场经济管理规则的。从根本上来讲，房地产市场的问题在于市场制度不完善，但是现在政府的措施不是调整市场制度，反而对企业的微观经营进行管理。他们认为政府有破坏市场经济的嫌疑，同时又没抓住市场的根本。无论预售款将监管影响如何，但由此我们可以看出政府调控房地产市场的决心。政府对房地产行业的调控改革正不断细化，更不断深化。