洪维：房市投资的黄金时代一去不复返也（地产评论）

洪维

23日在成都举行的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财科所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，现有信息表明，房产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。（中国证券报2010年10月25日）

10月19日晚间，央行宣布，自10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2008年金融危机之后，中国首次加息。次日股市大幅跳空低开，地产板块遭遇重挫，当日全球市场国际大宗商品市场更是跌声一片，黄金、原油等跌幅达到2%。随着节前的调控政策密集出台，以及地产企业再融资受限之后，受加息影响最大的板块就是房地产。数据显示，10月20日，申万房地产指数大跌4.42%，资金净流出高达16.92亿元，位居各行业板块第一。其中，地产龙头股万科A跌幅6.11%，资金净流出高达1.39亿元。

在房价高企的情况下，加息将直接提高开发商贷款和个人房贷的利息成本。以一个家庭贷100万元商业贷款为例，以30年等额本息法算，每月所还贷款从原来的5957元增加到6086元，增加幅度为129元。但与首套房贷款7折利率名存实亡、二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%且首付比例为五成、三套房贷款停发政策相比，加息对有贷款买房意愿者来说，无异于雪上加霜。

就连任志强也有些心虚了，没敢嘴硬表态房价在短期内还会上涨。近日任志强又抛出“不买房是傻瓜”的论调，不过他还是加上了“长期来看”。在“新五条”、加息等连串调控政策出台后，网易房产调查发现，限购令出台后广州楼市成交暴跌四成，上海二手房成交也出现急剧下滑，大批炒房团几已在北京销声匿迹，在经历了辉煌的“金九”后，楼市再度迎来了“严寒”。

面对降价为未来主题，按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。即使豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度,北京豪宅累计签约352套。

楼市“二次调控”才刚刚开始，央行19日又宣布加息，住建部翌日发出通知，上调住房公积金存贷款利率。相比于之前的限贷、限购等严厉的行政调控，这一次，直接从楼市的资金链入手，货币政策一发千钧，几乎所有涉及房地产交易的环节都将受影响。如果加息通道真的来临，这很可能才只是刚刚开始。按照国外的惯例，物业税应根据物业价值的提升而提高。我国现行房产税开征于1986年，按规定对个人所有的非营业用房产免税。房产税目前按房产余值或出租收入为依据进行征税。房产税改革的第一步应是对个人所有的住房恢复征收房产税。

综上所述，“限购令”与加息的威力表露无遗，虽然这还是个别现象，但投资者的心理预期正在发生改变。房市投资难度加大，门槛増高，面对限贷、限购和加息、房产税的前后夹击，一旦形成不再投资的共识，商品房市将发生灾难般的打击，预示房市投资的黄金时代一去不复返也。