谢逸枫：国务院调控并非让房价大跌
政策最大变化从“增加供应”转变为“抑制需求”
中国的房价再一次搅动着中国，从草根到精英，从民众到政府。关于房价的涨/落、平/抑，成了中国近十来年的中国的大事。2005年，先（3月26日）是国务院落办公厅出笼了一个后来称之谓“旧国八条”的东西，即国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)；接着相关部委跟进，出笼了一个后（5月11日）来称之谓“新国八条”的文字，即七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“新国八条”)。前者从赛马观上讲了一句硬话，这句话是这样的：“把房价提高到政治高度……控制不力，要追究有关责任人责任”；后者则从技术层面上讲要细化到“改善商品房结构，保证中低价位和中小户型住房的有效供应、运用税收等经济手段调控房地产市场”等具体规则，并把它“作为当前加强宏观调控的一项重要任务”。
2005年（3月26日“旧国八条”）“把房价提高到政治高度……控制不力，要追究有关责任人责任”；到2005年（5月11日“新国八条”)则从技术层面上讲要细化到“改善商品房结构，保证中低价位和中小户型住房的有效供应、运用税收等经济手段调控房地产市场”等具体规则，并把它“作为当前加强宏观调控的一项重要任务”。不过，无论旧的八条还是新的八条，似乎都有没能让高房价降温。
不过，无论旧的八条还是新的八条，似乎都有没能让高房价降温。不久的2006年，指国务院九部委于再次颁布的关于调控房地产市场的六条政策，这六条政策即称之谓“国六条”。2007年国务院的927新政，称为最严厉的国务院政策调控。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
2006年，指国务院九部委于再次颁布的关于调控房地产市场的六条政策，这六条政策即称之谓“国六条”。2007年国务院的927新政，称为最严厉的国务院政策调控。增加房地产开发企业土地增值税清算力度；建立多层保障房体系；严格住房消费贷款管理;加强土地管理；加强经济适用房管理；货币政策从紧信号。2008年高房价终于降了点温。不过，这不是频繁的什么“旧国八条”、“新国八条”，以至什么“国六条”的政策所致，而是国际金融危机于中国整个经济产生的影响。
前有“国八条”，后有“国六条”。“国八条”的主要内容是：新国八条”： 一强化规划调控，改善商品房结构。 二加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六加强金融监管。 七切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。
“国六条”的具内容是:一重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。二严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。只可惜的是，前的“国八条”还有实施毕，“国六条”就又来了。对照一下，有什么实质性的差异。不过，这就是中国的文件管理体制的样本之一。
不过，无论旧的八条还是新的八条，似乎都有没能让高房价降温。不久的2006年，指国务院九部委于再次颁布的关于调控房地产市场的六条政策，这六条政策即称之谓“国六条”。2007年国务院的927新政，称为最严厉的国务院政策调控。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。
为减少开发商的囤地现象，2007年1月24日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
2007年低收入家庭住房解决，《意见》指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能《意见》有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2007年严格住房消费贷款管理《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)1、央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”的说法。2、已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。3、充分保障民生，向中低收入自住型购房群体倾斜；4、凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。这使得在执行层面“9·27”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大；公积金贷款不再成逃避政策挡箭牌；央行严防购房信贷风险，政策出现“罚则”制度。
2007年土地管理，2007年10月10日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(被业内称为“39号令”)。该规定自2007年11月1日起施行。新《规定》明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。这对发展商来说，无疑是敦促他们加快手中土地的开发，加大楼市供应量，对平抑楼价有着较大的作用。
2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行又联合制定发布了《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。此政策有利于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。
2007年经济适用房管理办法《经济适用住房管理办法》详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。
2007年货币政策从紧信号，2007年之内央行6次上调个人住房商业贷款利率，进一步加大对需求的调控。2007年12月5日，中央经济工作会议闭幕，在部署明年经济工作时明确提出，已实施10年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。
2008年高房价终于降了点温。不过，这不是频繁的什么“旧国八条”、“新国八条”，以至什么“国六条”的政策所致，而是国际金融危机于中国整个经济产生的影响。人们还没有看清稍低房价时，中国的房价便又风生水起，涨到了比什么“旧国八条”、“新国八条”或“国六条”的水平，而且从购卖力来说，2009年进入三季底发来，有过之而无不及。
2009年为应对2008年金融风暴，中国发了“四万亿”和10万亿贷款及10万亿经济投资发展计划，所谓内需拉动，更由于一些国有大佬进入房地产行业，一眨眼功夫，人们还没有看清稍低房价时，中国的房价便又风生水起，涨到了比什么“旧国八条”、“新国八条”或“国六条”的水平，而且从购卖力来说，2009年进入三季底发来，有过之而无不及。于是，最高的经济工作会发了话要保障住房有效供给，紧接着便有了现在的所谓2009年12月16日出“国四条”。
——要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。——要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。——要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。——要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
“国四条”公布后的第二天，地产股走弱的状况，但是不是一些人所说的：不管政策调控不调控，房价都会下跌只是时间问题。于是紧接着就有人说，由于“国四条”的出笼，于房地产业上一是出现“拐点；二是出现“亮点”。什么拐点？大约就是指，现在的高房价有可能降温；什么亮点？大约指表示要遏制高房价、要改变目前土地招拍挂制度、要抑制投资、要限止投机性购房、要实行差别利率政策。这些好是好也！不过，让我们稍翻翻四五年前的诸如“旧国八条”也好，还是“国六条”也罢，哪次不是在这些方面作手想做一些事，但做到了吗？岂不说做到了，要不是国际金融危机那么一闹腾，谁能想象又谁能相信中国的高房价会在2008年下半年到2009年一季度会下来呢？
2010年4月14日的新“国四条”，国务院总理温 家 宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（本文简称“新国四条“，详见附件）。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
变化之处（一）政策重点有所转变。此轮调控政策始于2009年12月的中央工作会议，此后国务院陆续出台了“国四条”、“国十一条”，乃至2010年4月16日的新的调控政策（本文称为“新国四条”）。回顾历史，我们发现：此轮调控政策的首要工作（第一条内容）已由“增加供应”转变为“抑制需求”（见表1）。可见，目前部分城市房价的过快上涨已经超过政府的容忍程度，政府开始更加关注短期房价的走势。
（二）信贷政策收缩力度加强，且未来收紧空间仍然很大。二套房贷政策始于2007年9月，在2008年底从中央政策上开始松动，又于2010年1月”国十一条“上重新收紧，但在这个过程中，对于第二套房贷的首付比例无非是40%，但在“新国四条”中，二套房首付比例提升至50%，且重新明确其贷款利率为基准利率的1.1倍(见表2)。同时，这一政策给市场传递一个信号，如果政策未能收到效果，二套房首付比例仍可以做进一步的提升。
（三）加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此项为此轮调控政策中的新内容。我们认为，政策所提税收政策主要是指“物业税”或“房产税”。可以看出，政府在调控手段上仍有很多选择的余地。
不变之处（一）政策目标仍然是遏制部分城市房价过快上涨，而非让房价下降。（二）增加供应，尤其是保证保障房供应的政策不变。新国四条：要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。这与“国十一条”中“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”的目标相符。
（三）政府重民生，保投资的意图没有改变。对楼市影响，政策将减缓房价涨幅。我们认为，对短期房价降温，见效最快的政策就是从抑制需求着手。此次政策直指投机需求，且力度空前。首付比例及利率的提高，既降低了购房的杠杆，又提高了其购房的成本，加之，政策的威慑作用，一定程度上将减少目前投机购房需求。但由于目前可售房源较少，供需短期逆转的可能性并不大，同时，开发商资金比较宽裕，我们认为，短期房价出现回调的概率较小，但其涨幅将得到有效控制。对地产板块影响，出台政策已在市场预期之中，并在股价中有所反应，且地产股整体估值现处于历史较低水平，预计短期继续下跌空间有限。长期看好地产，中期地产趋势性机会尚未显现，短期关注超跌反弹。
面对日益高涨的房价，中国国务院近日连续出台多项严厉调控房地产的政策，以打击各种炒房和投机性购房行为，凸显其坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。4月15日下午5时许，国务院公布新一轮遏止部分城市房价过快上涨的新政，政策共四条，被业内称为房地产“新国四条”。4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。
到目前，2010年4月17日国务院新“国十条”实施6个月（半年时间）。国四条”内容措辞更具针对性，条文更严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。“新国十条”则通知要求在商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此轮房地产新政前所未有的严厉和精准，中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻。在16日A股开盘后，地产股、银行股领跌沪深两市，不少个股甚至以跌停收盘。截至全天收盘，地产指数一路走低，至收盘大跌8.32%。金融指数则与地产指数同步，至收盘大跌7.47%。
新国四条：1、坚决抑制不合理住房需求；2、增加住房有效供给；3、加快保障性安居工程建设；4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
新国十条：1、统一思想，提高认识；2、建立考核问责机制；3、实行更为严格的差别化住房信贷政策；4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；5、增加居住用地有效供应；6、调整住房供应结构；7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管；9、加大交易秩序监管力度；10、完善房地产市场信息披露制度。
2010年9月29日新“国五条”，9月29日国家房地产调控政策出台，10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。一是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二是完善差别化的住房信贷的政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
三是调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
8月份以来，一些城市的成交量大增，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，北京、上海、广州等城市又出现了抢购楼盘的情况。目前正处于房地产传统的“金九银十”黄金时期。为抑制房地产过快上涨，9月29日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》称将坚决遏制部分城市房价过快上涨。多部委联合出台楼市二次调控组合拳，调控手段主要包括信贷、税收、住房供给和市场监管等一系列配套措施，此次调控目的主要是巩固房地产调控成果，切实解决城镇居民住房问题。
此时发布房地产调控新政，从政策层面来说是政府及时向市场表明政府抑制房价过快上涨的坚定决心。一方面，对焦虑、恐慌的民众起到了及时的稳定军心和安抚作用；另一方面，对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。
但是，中国高房价涉及过多因素和利益存在：一是地方政府的土地财政；二是地产商的高额利润；三是银行的高额利息；第四“抄房团”的投资气氛。第五是关系到60多个中国产业发展。六是拉动GDP增长和发展区域经济及带动城市化进程。因此，政策调控不过是控制房价不要大起大落的手段或工具而已。
谢逸枫
2010年10月17日