国11条颁布以后，地产行业一片哗然，难道房价真的要降了?

 

    哈尔滨很多开发企业的决策者一直不相信这次调控会对本地市场有什么冲击，会有这种看法不难理解，在08年底09年初的时候中央调控打压异常猛烈，很多地产企业因为银根紧缩产生生存危机，而春节过后市场来了一个180度的大转弯，哈尔滨市场情况形势大好，紧随其后的就是成交量不断攀升，价格迅猛上涨。

 

    这种“反常识”的变化让一些开发企业明白了一个道理：只要有需求房价就不可能跌，只要土地供给量不扩大楼市不降的神话就会继续。

 

    所以房地产企业决策者都一直认为2010年的调控也会如此，最后政府还是顶不住市场的需求,房价不仅无法稳定还会不断攀升。在去年的12月初上品认为更猛烈的房产调控一定会到来，可没有想到的是它会这样的猛烈。

 

    哈尔滨某东方地产开发企业2010年在群力新区西侧有一个占地面积不小的土地准备开发，他们对市场的预期十分良好，评估售价攀升至七千元，而此时群力相对位置较好的翡翠城、第五大道、远大等项目的价格仅为六千多，是什么让开发商有这样的预期？是什么让开发商坚信楼市会依然坚挺？

 

    惯性思维是一个原因。就哈尔滨地产企业来说，楼市就像一个不败的神话，以往所有唱衰的呼声均被打击的支离破碎，所有拥护房价高涨的人都被业界所推崇。另一个原因就是哈尔滨特殊的人文环境。在这片黑土地上有一种与其它城市截然不同的行事准则，哈尔滨的购房者更喜欢听取小道消息，更喜欢利用特殊渠道购买商品，“随大流”现象在楼市中也是频繁出现，这种越冷清就越冷清，越火爆就越火爆的现象加强了房产企业的信心。

 

    由于09年火爆的市场情况，很多开发商资金充足，完全可以“挺”过这段非常时期，所以哈尔滨的开发商采取静默姿态，要在政策真正落实到地方构成执行行为后才会出手展开新一轮策略。国11条的颁布还要看地方执行情况，这才是最为关键的一点，地方不作为或者变相操作也是有可能的。这是政府、购房者、开发商之间的博弈。

 

    新政策颁布之后首先出局的就是购房者，也可以说是购房需求中的一种，政府的调控措施直指购房需求，开发商不是认为只要需求存在，房价就会上涨吗？政府就给你把需求压下来（这里的需求不是刚性需求，在一手市场中，是很少真正存在刚性需求的，往常所说的结婚购房、外地定居购房等刚性需求已经被高额的房价逼到了二手市场，所以哈尔滨房地产一手市场中更多的是改善性住房。这里说的需求只得是投资和投机的需求）。

 

    二套房贷40%可谓是国家最猛烈的一击，这也是我们没有预先考虑到的调控措施，因为我们认为就算是国家调控力度加大也不会突然攀升到这种程度，应该还会采取循序渐进的方式慢慢调控。可是我们错误的估计了政府的决心，暴风雨比预计来的起码快了半年时间。

 

    这次政府调控政策出台与以往不同，这也是政策打击点极为准确的原因，在国11条酝酿期间，住建部并没有像以往制定调控政策时那样邀请大型开发商、工商联地产商会、中房协参加，而是绕开了“业内人士”在还没开始以前就已经把相关利益链抛开了。

 

    为什么这样说呢！因为以往的政策调控都是住建部在听取开发商的建议后结合市场情况作出的应对政策，开发商会建议加强调控力度治理自己吗？显然这是不可能的，我觉得住建部以前与开发商的关系实在是太过妩媚。但是这次国务院直接带头制定相关工作就显得意味深远了。

 

国家治理的不是市场而是供给

 

    以前开发商大多呼喊政府推出住宅土地少，是房价高速上涨的根源，现在好了600万套政策性住房批出来了，地产商都闭嘴了，真正的刚性需求被政府做成福利了，架空了地产市场的基础。

 

    或许我说的不太清楚，我们换个说法：社会底层老百姓住房条件十分困难，他们无力购买商品房，只有通过购买二手房来达到居住需求（这才是真正的刚性需求），在大型发达城市十年前已经是如此了，而那些把自己房子卖给底层老百姓的人有了资金去购买商品房，这种是开发商和策略机构普遍认为的刚性需求，而政府这次大力发展政策性住房从根源上解决了刚性需求。很多代理公司和策略机构一直觉得二手房市场是低档次无专业性的市场，可恰恰是二手市场才能更快的为我们反应出市场的真实情况，二手市场的刚性需求被节制或者节制一部分使得需求性成交量减少，而二套首付比率上调又使投资性购房需求降低，可以说政府从两个方面直接把商品房市场架空了，商品房成了有钱人才能购买的商品，拉开了商品房与老百姓的距离。

 

    如果未来地产市场还不按照政府希望的趋势发展下去，那么下一步等待我们的绝对是针对房地产细节的机制调整，到那个时候房地产市场将被政策牢牢的压死，房价也将因为销售的透明化而逐渐趋于理性（去泡沫化）

 

    万科早在09年11月中旬就开始平价强推住宅，直到12月底万科的销售额一直处于令人发指的疯狂状态，毫无疑问这一措施让万科有更多的资本挺过2010年的冬季。而哈尔滨市场，我所了解到的就只有金色莱茵在12月份放出广告以亲民姿态推售房源，其它楼盘均采取静默形式开始捂盘，等待更加透明的政策走向，然后在开始制定未来策略，但也有类似金域蓝城这样的项目，利用这个空挡强推了一段时间。

 

    无论未来70/90政策、货币政策、销售细节政策是否被严格制定和执行，我们都接受到了一个强烈的信息，如果未来房地产市场走势仍然让政府看不到太大改观，那么以上说的三条调控一定会被严格执行，而那时房价就不是市场主导的调整，而是调整性的下降，可怕的洗牌期也将来临。

 

    当然，这些还要看地方政府怎样执行中央政策，在购房者大规模观望态度下，哈尔滨的房产政策怎样执行还属未知。