大同，一个大雅而又大俗、充满着矛盾和对立的城市。大雅，是指它丰厚而闻名于世的历史文化，就连它的名字，都充满着理想和浪漫的色彩。大俗，是指它同样著名的“煤文化”，那些被广泛传播的夸富文化和拜金现象。在城市建设上，大同似乎也有着同样的矛盾和对立：一方面是老城的破败不堪，另一方面是全新城市规划的高起点和大手笔。大同，到底是一个什么样的城市？
2009年初，因为与华北星城项目的业务合作，我第一次来到大同。眼前的大同，让我感受到一种极度强烈的矛盾之下的张力。印象最深的还是新任领导班子雄心勃勃的城市复兴规划和城市建设上的大破大立。在强有力的现任领导班子的带领之下，大同继北魏都城、辽金陪都和明清重镇之后新的一次城市复兴看来已经指日可待。在这个继往开来的时刻，作为房地产建设者的业界同行们，用什么样的眼光和角度来看待大同房地产的未来，这是一个很有意义的问题。
高楼林立和富贵病
应该说，大同房地产市场近几年在经济发展的支撑下，通过不断向北京等大城市的学习引进，项目的品质得到了快速的提高，很多北京有的建筑品质在大同的楼盘中都有了，特别是建筑材料和硬件配置方面，都在明显地向北京的高档楼盘看齐。但让人难以理解的是，大同只是一个城市人口七、八十万，连同矿区人口在内才超过百万的中等城市，人均收入水平有限，但房地产市场上却出现了很多千万人口城市才有的大城市病，最突出的就是“三高两大”：高地价、高容积率、高楼层和大户型、大进深。出让地块地价每亩动不动3、4百万，项目容积率经常达到3左右，新开楼盘往往清一色的30层左右的高层建筑，很象被讽刺为“石屎（钢筋混凝土）森林”的香港建筑的特点，离宜居的标准差距甚远。在香港，120多平米的房子就可以被称为“豪宅”，而大同目前市场上的户型面积多数是150平米以上的大户型，在户型设计上存在明显的浮夸倾向，而15米左右的大进深又严重影响了室内自然采光的效果和居住舒适度，可谓大而不当。
这种房地产市场的“高大”形象，如同许多中年人的高血脂、脂肪肝一样，是一种典型的房地产富贵病，是一种长期贫穷落后之后暴饮暴食造成的亚健康现象，其中透露了以往过于落后的大同房地产市场急功近利和急于求成的焦躁心理。在中国走向现代化的建设过程中，这样的现象在很多城市都曾经出现过，因此这是一个完全可以理解的现象，但绝对不是一个健康的现象。对大同这样的后发展城市而言，城市建设必须要向先进的大城市学习，但这种学习应该是一个取其精华去其糟粕的过程，不能生搬硬套，而且还要结合自身条件形成因地制宜的成果，这样才能做到后发制人。
其实，密度不高、空间优雅、节奏舒缓的中等城市的生活环境往往是最令人羡慕的。大同作为一个中等城市，在规划建设上应该尽量形成自己的优势，创造真正宜人的城市空间和人性化尺度，不能简单地去与大城市比繁华、比高度。住高层是人口过分密集的大城市居民无奈的选择，绝对不是现代化的标志。把大城市的高楼和高密度搬了过来，但大城市由于人口和资源优势造成的繁华和发达却搬不过来，如果搞成这样的结果，那才是最大的悲哀呢！
大同不是香港，大同并不缺地，大同没必要盖这么多冰冷的高层建筑，没必要搞这么高的容积率，没必要有这么高的地价，也没必要设计这么大的户型面积和进深。大同的房地产到了需要减肥的时候了！
硬件软件两手都要硬
我在大同住宾馆的时候,常有很多感慨。四星级的宾馆，外观和大堂非常气派豪华，装修和设备的标准也很高，但是一张门卡却经常打不开门。换这张门卡，服务人员搞错了两遍门号，我跑了三遍前台才把问题解决，最后服务人员连一句道歉的话都没有。四星级的硬件，却是招待所的管理水平！投资人愿意在宾馆的工程设备上耗费巨资，却不愿意花钱请专业的酒店管理公司，也不愿意在组建管理队伍和人员培训上花钱花力气，导致整体服务品质与硬件设施完全不相称。
类似酒店管理这样的现象，在大同的很多领域都存在。大同的房地产项目里，也普遍存在重建设、轻管理，重硬件、轻软件的现象。盖房子的时候，开发商拼命拼凑各种高档材料制造豪华形象，客户入住之后，后期服务和管理水平往往跟不上，很多跟客户生活息息相关的环节却没人管没人问，让客户痛苦不堪。而客户方面，也常常借故不交本来就不高的物业管理费，导致小区管理的恶性循环。
殊不知，盖房子是一时，住房子是一世，再好的材料设备，没有相应的后期维护也无法良好运作。硬件再高级，没有好的物业管理，没有对客户贴心的后期服务，也不可能有舒心的日子和高品质的生活。建筑是生活的容器，容器再好，离了生活，只能是花瓶一个，失去了真正的意义。或许由于商品房市场发育的时间太短，这样浅显的道理，却还很少受到大同开发界和购房人的重视。
不少业内人士都知道，目前成为房地产龙头老大的万科公司最核心的竞争力就是物业管理和社区文化建设，万科的很多楼盘，甚至可以在位置偏远、工程质量存在问题的情况下还受到市场追捧。我曾经负责管理过的北京万科城市花园就是其中的典型案例，同样类型的房子价格甚至是一墙之隔项目的2.6倍而依然热销。硬件可以复制，软件却无法照搬。硬件的领先是短暂的，良好的服务才是赢得市场的长久生命力。
大同是一个拥有深厚历史文化底蕴的古城，大同房地产界如何充分挖掘这方面的营养，在房地产开发的理念上有所创新，模式上有所突破，摆脱目前“钱多人傻”的局面，走可持续发展之路，成为未来城市建设和市场竞争的关键。
品牌和文化是可持续之道
大同目前的房地产市场格局分散，鱼龙混杂，打一枪就走的游击型企业较多，没有形成得到市场广泛认可的强势品牌企业，开发水平良莠不齐，开发商和购房人在项目上交学费的现象比比皆是，给目前的城市建设带来了负面作用。大同未来的城市复兴，政府固然要发挥主导作用，但开发企业和开发队伍的建设，也是题中应有之义。光有优秀的市长，没有优秀的开发企业，就象一个优秀的将军手下没有得力的士兵一样，城市复兴还会是困难重重。
随着大城市房地产市场的日渐饱和和挤出效应，可以预言，在不久的将来，专业能力强、资金实力雄厚的全国性品牌开发商就会象过江猛龙一样陆续进驻大同，成为大同未来市场的主力军。到时大同房地产市场将进行一场惨烈的洗牌，专业能力差、实力不足的企业将很快被淘汰出局。这对大多数的本土企业都是一场严峻的挑战。不是狼来了，而是大象和狮子要来了。在此期间，本土企业如果不抓紧时间进行专业体系建设和企业品牌建设，可以想象会有一个什么样的结局。
跟全国品牌开发商的竞争，就象下围棋的人跟九段棋手的对弈一样，仅仅靠抄来抄去的几招棋艺是不够的，必须要有系统的训练和雄厚的功力，必须从专业体系到企业文化上来一番彻头彻尾的改造，全面植入先进的专业理念和可持续发展的文化基因。所谓“文如其人”，什么样的企业就会做出什么样的项目，不从企业文化和企业品牌建设上下手，是很难取得应有成效的。
大同房地产的未来很光明，大同房地产的道路很曲折。只有痛下决心，深入坚持专业原则和可持续发展理念的企业，才有资格参与市场未来的竞争。
读读拓跋珪和拓跋宏这些大同辉煌历史缔造者的故事，从他们远大的抱负、开放的胸怀、超前的见识、坚强的毅力中，大同的地产同仁们或许可以吸收到经营企业的精神养分。
（为大同《华北星地产杂志》所写稿件）
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