2007年的中国股市和2009年的中国房市
这是一个敏感和沉重的话题，2007年4-5月份，我给MBA学员上课时，曾经讲到中国面临股市和房市的巨大风险，希望中国能够避开风险，不幸的是，2007年-2008年的股市还是对中国经济造成了伤害。2008年-2009年，在各级政府对“支柱产业”的救助下，在天量放贷和大量发行货币的支撑下，房地产业不仅出现了好转，而且房价出现了“井喷”。在世界经济还没有走出低谷，美国等国的贸易保护越来越厉害，中国经济的结构性矛盾还没有缓解的时候，却出现了2009年的房地产的火爆，这种情况确实令人担忧。2009年的中国房市与2007年的中国股市有个共同点：基本上变成了投资和投机市场，反映的是虚拟经济，不反映实体经济的经济基本面。我认为2010年的房价在如此高位下，如果没有后续资金（贷款和大量货币）支撑，房地产所面临的风险比2007年股市的风险还大。
（一）2007年疯狂的股市
07年除了物价大幅度上涨之外，经济并没有出现疯涨，使股市出现疯涨的原因如下：
1、国外热钱
尽管有，但是由于国内的金融没有完全对外开放，因此，不是主要因素。
2、国内热钱
这才是影响股市的主要因素，07年在媒体和银行的推波助澜，国内的大量资金进入了股市。包括：
（1）制造业的大量资金
07年由于通胀导致的原材料涨价，房地产导致的劳动者房租的提高及通胀导致的劳动力生活成本的提高，珠三角和长三角的制造业不仅出现了用工短缺，而且出现亏损。制造业为了生存，不得不将一半资金或甚至全部资金投入股市，以弥补制造主业带来的亏损。这个资金量非常大，这一点从08年下半年的中央二台的一条短新闻，就可以看出一些端倪。中央二台在2008年下半年的某天的中午，曾经播报过一条短新闻，大概意思是：“为了解决浙江中小企业贷款抵押问题，允许用股票作为抵押去贷款，如果全部股票去抵押，资金量将达1万亿”，试想，这仅仅是江浙地区的企业股票，并且是企业从07年下半年抛售后剩余的股票，如果退回到2007年上半年，全国企业的股票所占的资金数量之大，简直难于想象。
（2）老百姓的钱
因为怕贬值，所以，老百姓的存款（储蓄大搬家），抵押房子后的贷款，养老金，甚至借款，大量进入股市。
（3）其他
股份公司的互相持股，房地产业的资金，零售业的资金，如超市卖货后不急于结帐，某些单位的违规拆借资金等等。
正是由于这些热钱进入股市，所以才有中国的A股2007年涨到6000多点，而由于中国的通胀加剧，经济不得不紧缩，从而刺破股市泡沫，大量的资金急于出逃，这才有中国的股市大跌到1600多点，股价的起伏对中国经济的冲击是不言而喻的。
（二）2009年疯狂的房市
按理说经济不好，房价即使不降，也不该升，但是，中国的房价不仅升了，而且，升的快，主要原因是：
1、国外热钱
因为世界经济危机，有些避险资金进入中国的楼市，但不是房价上涨的主体。
2、国内热钱
（1）制造业等的实体经济的资金
制造业产能相对过剩（据我所知，实体经济的开工率只有50%），为了企业的生存，并且考虑到股市的风险，所以，很多资金去楼市避险（有些企业的资金也去股市，通过与证劵公司签订互利合同，请证劵公司代为炒股），如果楼价继续高涨，也可以看成一种投资。
（2）国营企业资金
在宽裕的贷款授信条件下、在产能相对过剩和企业业绩压力下，资金流入房地产，导致地价和房价上升。
（3）投资和投机资金
温州的民间资本、高收入者、某些银行人员把关不严的多套房贷款和一些违规资金。
（4）被迫买房的工薪阶层
因为房价涨的离谱，逼迫不少工薪阶层抢购房子，这一点类似于88年的彩电抢购风【注1】。当房价飞涨的时候，人们害怕来年必须用更多的钱来买同一套房子，而这个涨的价格，可能需要几年的收入才能弥补（例如，一套200万的房子，涨20%就是40万，对于一个年薪10万的年轻人，4年不吃不喝才能弥补），所以，逼着很多年轻人，不得不将3代人的收入，立刻投入买房。另外，大量发行货币导致的货币贬值和恶性通胀的预期，也逼着很多老百姓买房来保值。
正是这些热钱进入楼市，造成了09年楼市的大涨。09年购房大部分属于投机和投资型购房（占比85%），没有带动装修业和家具业等的相关产业，增加了空房率（从制造的观点，地产商的空房是库存，百姓的空房一样是库存，因为它占用了资源），而上涨后的房价离工薪阶层的购买力更远了【注2】。
09年的高房价是由银行资金（贷款和货币）支撑的，贷款和货币其真正价值离不开实体经济，这注定了靠天量贷款和货币（货币贬值）撑起的高房价是不可持续的。
07年到08年珠三角、长三角的制造业倒了一批（珠三角30%、长三角20%）、09年制造业被空心化的状况依然严重。如果经济结构再不调整，一旦制造业出现问题，不仅炒房客会断供，目前银行的优质客户（所谓的高薪白领），也会因没钱还贷而断供，另外，2010年,政府为了对付通胀会紧缩经济和加息，加息会导致还贷出现问题。
总之，今后几年内，房地产泡沫破裂的风险依然很大，房地产泡沫破裂的时间，估计不会超过2012年（除非政府继续向2009年那样救楼市，否则，。。。） - 这是经济规律，不以人的意志为转移 - 但是，我不希望房地产泡沫破裂。
【注1】 1988年国产18寸彩电出厂价1800元/台，而厂外市场价彩电的价格涨到3600元/台，即使这么高的价格，老百姓抢购彩电。要知道，在当时的3600元，是普通大学教师近两年的收入。人们抢购的原因是害怕1年之后，彩电从3600元涨到4600元，而1年后，自己买同样的彩电要多掏1千元，而工资1年不可能涨1千。
【注2】 以在深圳工作的某个月收入15000元的博士研究生为例，假设该先生买的是100平米住房，房屋总价格为200万，首付200万*30%=60万，银行贷款140万，按20年期的按揭，连本带息要给银行280万左右，月供14万/每年，去掉月供每个月的实际收入在4800元，勉强够在深圳的生活费，但是，考虑到没有医疗保证、经济不景气时收入可能还会降低和通胀后生活成本的增加等因素，因此，在深圳买房他连想都不敢想。另外，相对于当地的收入，全国各地的房价都偏高，能支撑如此高房价买房，基本靠的是银行的按揭贷款。