构建理性房地产市场十大建议
吴其伦
房改以来，中国房地产业已走过十个年头。十年来，在政府的扶持下，中国房产行业得以快速成长和发展。房产行业一度成为最热门的行业，这一行业在给中国社会带来虚假繁荣的同时也引发了新的社会矛盾；十年来，尤其是近年来，中国房产市场异常火爆，各地的房价都在快速飙升，涨幅从几倍到十几倍不等。房价的疯涨令很多人在从众心理驱使下，加入了房产投机行列，而这些房产投机行为又在很大程度上推升了房价。
可以毫不夸张地说，中国房产市场走过了十年非理性历程，具体表现在：房产供应方过度追求暴利、房产需求方盲目追涨、政府数度调控都没有找准方向等方面。房产市场的非理性发展，令中国社会产生了诸如投机行为充斥楼市、贫富差距日渐加大、百姓财富集中到少数人手里、金融风险急剧增加等现象。
那么，如何构建理性的房地产市场呢？笔者建议如下：
一、政府应掌控房地产市场的供应并引导房产市场合理的需求。
政府应加强对低价房、小户型房的管理，在开发、供应、价格等方面进行适当的管控。而对于中、高端商品房则直接交由开发商来供应。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期，无论是自住需求，还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府应将引导市场合理需求纳入规划并做出重点部署。
二、加大房地产领域反腐力度。
目前，从中央到地方对房产领域的腐败已开始查处，也相继有官员落马，这充分表明政府对房产领域已高度关注。可从实践来看，惩治的力度还显不够，还没有足够的震慑力。政府应出台相关政策，对涉及房产领域的腐败行为予以严惩，并在执行时绝不姑息。
9月19日，中纪委要求在认真贯彻落实好《关于领导干部报告个人重大事项的规定》的基础上，把住房、投资、配偶子女从业等情况列入报告内容，加强对配偶子女均已移居国(境)外的公职人员管理。此政策表明房地产领域反腐力度已然加大。
三、变革土地供应政策，土地供应改售为租。
土地招拍挂存在诸多弊端，表现如下：令地方政府依赖土地财政现象日益严重；土地招拍挂令地方政府与开发商结成利益共同体；土地招拍挂极易滋生地方政府官员腐败现象；土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头；土地招拍挂在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾；土地招拍挂不利于中国房地产市场的理性发展。
故此，土地供应政策亟需变革，若实行土地批租，则可降低开发成本，对开发商的合理定价将会起积极作用。土地的租金可分两个阶段收取：其一，房产开发期间，承租方为房产开发企业，故租金向开发商收取；其二，房产使用期间，承租方为业主，故租金向房屋产权者收取。这样，开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。
四、对商品房开发主体进行重新定位。
目前，商品房开发企业的实质其实是定牌加工企业。在房产开发领域，对大多数环节进行掌控的企业非常少。大多数开发商拿到土地后，设计环节委托规划设计机构；方案出来后，将其建筑工程进行招标；材料供应环节交给材料供应商；销售环节则交给代理公司。当然，也有的是全程委托代理公司进行运作。这样，每一个环节都要为自己的利益集团而谋取最大化利益，从而在一定程度上推升了房价。
若能对房产开发企业进行重新定位：必须有自己的规划设计团队、建筑团队、销售团队才可以获得房产开发资质，这样，不仅有利于房产开发企业的有序竞争，更有利于降低商品房开发成本，从而令房价回归理性。
五、逐步减少对商品房领域的扶持。
政府应逐步减少对商品房开发商的扶持，诸如控制开发商房产开发过程中的贷款、严格控制二套房贷、适当时期取消商品房预售等。
开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构，开发商应该发债券，以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等方式改变开发商的资金来源结构。
对房屋预售款进行监管并设定相对较低的预售款比例，在适当的时候实行现房销售。在开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例（10%或更低）、以合同约定的方式确认客户的购买行为（预售款放在客户与房产公司共同开立的账户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任）等。
六、继续加大保障房供应力度并尽快建立完善的保障房市场供应体系。
自24号文颁布以来，政府加快了保障房的开发及供应步伐，各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看，无论是反应速度，还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺，鉴于此，中央政府应力促地方政府加大保障房的供应力度。另外，从目前来看，各地尚未形成完善的保障房供应体系，这样将可能导致在保障房供应过程中产生不必要的矛盾。故应尽快建立并完善保障房供应体系。
七、政府投身保障房建设，真正成为保障房供应主体。
从廉租房的筹集途径、经济适用房的开发与投放来看，目前的保障房的供应仍然是商品房开发商。从实践来看，由商品房开发商来供应保障性住房有很多弊端，如：价格偏高（各地都有经济适用房遭弃购的实例）、品质难以得到保障等。对此，笔者一贯以来的观点是，政府应投身保障房建设，真正成为保障房供应主体。
八、在加快保障房供应步伐的同时，继续减轻消费者的购买普通商品房的负担。
去年底以来，政府出台了诸多旨在减轻消费者购房负担的政策。可在商品房主导的市场环境下，这些政策很难从根本上保障民众获得实际的利益，因为政府的相关政策被开发商误读为救市，其死扛房价的决心更甚，这样，民众在买房时依然要付出很多本不应付出的代价。因此，笔者认为，政府应在加快保障房供应的同时，继续出台相关政策以期大幅减民众的购房负担。
九、建立并完善健全的房地产市场。
目前，以商品房为主导的中国房地产市场已初具规模，只是还没能得到完善。并且，从实践来看，目前的房地产市场难以解决当前矛盾。因此，政府需要在这方面下功夫，建立健全各项规章制度，建立以保障房、中低价商品房为主导的房地产市场，力图使三级市场联动，从而引领房地产市场迈向理性的发展通道。
十、组建强有力的执行团队。
在以往的历次房产调控中，从中央到地方的执行人员都是各部委临时组建班子，在执行时也是各管一块，不能通力协作，这是房产调控难以奏效的重要原因。若能从中央到地方，逐级设立房产市场综合管理办公室，该办公室成员构成以从各部委抽调精干人员为主，辅之以社会有识之士。该办公室成员在一定时期内专事房产治理，不安排其他工作，确保能够精诚协作。