我国房地产市场难题――信用制度缺失与政策调控误用
2009年的中国房地产，众说纷纭，从业内角度来看，中国房地产市场好得不得了，现在的销售量增速超07年同期水平。从广大住房需求者来看，住房又将成为他们难以企及的梦，住房问题还是没有得到解决。
讨论房价和地价的因果关系，讨论楼市和股市的内在关系，讨论政府的住房制度和政策，讨论中国房地产市场的不成熟等，大多都是站在房地产内看房地产，真正站在房地产外看房地产，我国房地产市场将是另一番景象。才能真正看到其现象的本质和把握问题的关键。
我国房地产市场出现售价高涨，销售量稳中有升。很多需要住房的中低收入人群买房难，住房难。很多有钱人成为了理性的投机者、炒房者。政府的目标不明确，
人是社会中的人，而在我国房地产市场中，多数人都是从微观角度，从市场经济的理性人的角度，为了自身的利益，整个民族的人都出现了信任危机，存在着投机的思想。
从社会资本和社会成本来看，一旦信用制度和政府的政策导向出现了问题，而这些问题很多人都没有注意到，中国的房地产市场能好得起来吗？在金融危机中，中国房地产市场不缺钱，中国政府国家资本进入房地产市场，经济适用房与廉租房等大量保障房大量兴建，这些好的方案本来可以很好的解决中低收入家庭的住房问题，但是由于我国社会但是缺少社会资本，缺乏信用制度，很多人对这样政策的效果不抱有希望，出现了很多的质疑和猜疑，做好人没有太多的意义，有更多的人谙谋私利。房地产市场在国家资金注入后，便有了好的发展态势，为大量的民间资本进入房地产市场提供契机，继我国房地产市场自从三月的小阳春之后，房价，销售量持续攀升的动力。
第一，广大住房消费者房地产市场主体的信任出现了危机。中国整个社会信任制度体系都出现了问题。对住房而言，主要对政府及政府人员，开发商等。
一是体现在对政府及政府人员的不信任。相信党，相信政府是我国七八十代每人都熟记在心的，很少有人去指责政府的。而现在政府随时都成为众矢之的，在住房问题上，政府同样受到各方面的横加指责，得不到广大住房消费者的信任。一是因为政府对房地产的态度和政府对房地产行业的发展政策，并没有使房地产市场变得更好，没有解决住房难，购房难的棘手问题。二可能是因为政府的政策在执行过程中，政府人员由于个人理性“经济人”的角色，或者由于时滞性等原因，使得不能得到很好的执行。怎样让政府得到民众的信任，怎样让广大住房消费者对政府及政府官员的信任，这才是当前需要解决关键之处，之所以政府人员出现不信任问题，是因为政府人员尽力去做好事比它不尽力去做这事的收益大。因而得从制度上使得政府人员努力办事的收益大于它怠于办事的收益。
二是体现在住房需求者对开发商、代理商的不信任。开发商是买不起房的、住不起房的住房需求者骂得最多的群体，某些场合下还会受到政府的公开指责。开发商为什么会有这样局面。如果没有开发商投资开发建设住房，城市化的进程肯定受阻，住房条件肯定没有这么快得到改善。现在开发商被骂最多的因为暴利，个人认为，不管哪个卖主，包括一般商品的制造商，也包括开发商，谁都想以低价卖房又能得到自己的投资回报率，同时又能得到广大消费者的认可。但是开发商为什么不能做到这个，一个是因为市场的压力，那就是水涨船高成本推动房价过高。二可能是因为住房开发业还不够完善，某些开发商由于开发技术、资金等原因推动了成本的增加，有些人想在开发市场上大捞一把，拉动了住房价格上涨。怎样让开发商得到消费者的信任，怎样让广大民众认为开发商是在实实在在地为城市化做贡献，真心实意地为老百姓建房，还是得从制度上着手，让开发商以低价销售住房的收益大于以高价销售住房的收益。
第二，近些年以来，政府在解决中国住房问题上的政策上，主要是采用货币政策，兼有少许税收政策。住房问题是经济问题，住房供需问题、住房房价问题、住房建设问题，这些问题仅从货币上来解决，合理不？如何运用财政政策、货币政策、税收政策来解决住房问题，必须先把中国这个住房问题难的关键点找到。
一是中国不是很多人没有住房，中国人的住房自有率达到80%左右，比美国的平均住房率还高出20%。那中国的住房问题起源到底在哪，个人认为，是因为人们随着收入的增加，生活水平的提高，对住房有了新的或者更高的要求。然而更高住房需求的住房支付能力低于房价上涨的价格，大量的住房需求释放使得住房出现了“供不应求”，按照经济学的供求曲线，会出现价格上涨。然而，随着中国经济发展不平衡，有一部分人先富起来，他们占有大量的资金和财富，个人家庭住房需求得到解决，但是同时，他们的住房投资需求又被释放了，因而出现了大量的温州“炒房团”，温州人富有在于他们的固定资产多，在于他们的住房多。这样又掀起了住房投机和住房投资，大量的住房不能为民所需，而成了很多富人赚钱的机器。近些年来，政府在保障性住房的投入力度也很大，但是他们这种供给，确没有真正满足那些刚性住房需求，成了富人投资的渠道。从空置率上来看，中国的住房其实并不是处于供不应求，而是处于供过于求。很多政府官员、富人、大学老师、高收入人群都拥有众多套住房。个人认为，怎么样让这些人不投机住房，不炒房，愿意把现有空置住房让出来，这是解决当前中国住房供需难题的关键。
二是政府不是不作为，而是作为的手段，工具值得商榷。中国住房问题，是一个经济问题，对政府而言，是一个市场问题和政策问题。在这种情况下，什么样的金融制度或者政策更合适用来解决当前的住房问题相当重要。据西方典型解决经济问题的工具，要不就是“凯恩思”主义的宏观财政政策，要不弗里德曼的货币政策。中国房地产市场的宏观调控，主要是通过货币政策，财政政策来调节。芝加哥学派的货币政策，主张货币政策能解决好当前的房地产经济和房地产市场问题，通过银行存贷利率、存款准备金率等经济工具。
个人认为，中国住房市场问题在于供需问题，供需问题更应该采取财政政策，而不是现行所采用的货币政策，货币政策是针对价格，价格只能影响供需关系，而不能决定住房的供需，只能是调节住房市场，而不能改变住房市场的现状。财政政策是政策加大政府支出和引导民间的财富支出，建更多的住房来满足住房自住需求和住房投资、投机需求。
再者，中国的税收制度改革的缓慢，中国房地产市场的税收制度思路不清晰，不系统。物业税只打雷不下雨，迟迟不能得到实施。税收制度作为一种约束和调节机制，而不应该作为一种惩罚的尺度。目前中国房地产市场的有关于土地税收（城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税），房产税收（房产税，房地产税），相关税收（契税、印花税、教育费附加、营业税、企业所得税、城市维护建设税），税种烦多，效果却不佳，针对性不强，房地产市场上税收的存在没有真正发挥它应有的作用。物业税到底能否很好地作用于我国房地产市场，产生好的效果还值得期待。