尊敬的各位来宾、石家庄房地产界的朋友们：

 

大家下午好。 

每次来到石家庄，都能感受到这个城市的变化，三年大变样是这个城市的蓝图与目标。那么，我们每个地产商，有没有思考过这样一个问题：在这样的一场前所未有的城市变革中，你究竟承担着怎样的角色与责任，你能为这个城市贡献什么、留下什么？

当我徜徉在北京元大都遗址的时候，我为这1800多年前设计师与工匠们留下的作品所感动，这幅作品奠定了今天北京的骨架。那么，在石家庄三年大变样的浪潮中，地产商能为这个城市带来什么样的产品、创造出什么新的价值，并为城市的可持续发展做出贡献呢？城市又需要怎样的文化内涵与形象？什么样的作品能够不仅在现在，而且在未来还能经得起历史与时间的考验，给这个城市带来回忆与感动呢？我想，这就是我们今天需要思考与讨论的问题：地产商在城市运营中的责任。

首先我想谈一下开发商责任的问题。责任是什么，在我看来，开发商的责任首先是一种承诺、是利益相关方之间的信用关系，履行承诺、遵守信用是最基本的责任；其次，责任又是一种公共人格品质，是与社会、与城市的共融共生；最高层次的，责任是一种意识与境界，这样的境界既是尊重现实的，又是肩负使命、跨越时空，惠泽子孙后代的，它追求的是更永恒、更长久的价值。

履行承诺与遵守信用，仅仅意味着合格的责任；良好的态度与行为，是与社会和谐相处与自身可持续发展的基础，这是责任的又一个层次；而当我们看到那些感动我们的、伟大祖先留给我们的那些跨越时空而存在的作品时，如巴黎圣母院、如流水别墅，我们不能不感受到超越时空的伟大境界了。

可见，责任不仅是承诺与信用，也是对社会的公共使命，对历史的长远使命。

这些天来，网络上一直在讨论“小叮当事件”，这个五岁的可爱小女孩在室内死于坠落的壁炉下，这一事件使得关于开发商责任的讨论再次骤然升温。建筑对人最基本的承诺与信用是什么，是安全。提供安全的空间如今却成了夺人生命的恐怖之地，这样的转化传递给我们的信息是什么，给我们启示又是什么？

当然，这一事件本身是一个小概率事件，是多种原因、多个环节综合作用的结果，把责任全部都归于开发商显然是不理性的。然而公众真正质疑的，是当事者对于事件本身的态度，因为当事者的态度是一个大概率的事件。如果我们的开发商连最基本的承诺都不能兑现，连对生命最基本的尊重都没有，还能让公众相信什么呢？

我国正处在城市化高速发展与城市建设高速发展的阶段，目前城市化率约45%，并以每年1%左右速度递增。地产商不仅为百姓提供住房，更在城市化进程中担任重要角色，在城市产业升级中担任重要角色，在城市可持续发展中担任重要角色，可以说，在城市化的过程中，在城市建设与发展的层面，没有哪个行业比地产商肩负的责任更大。

在这一过程中，责任不是虚化的，而是具体的、现实的，能否有效地利用土地价值，能否注重建筑的绿色生态节能，能否创造良好的城市公共空间，能否塑造良好的城市形象，能否建立持续发展的和谐社区，能否促进城市产业升级等等，都是开发商不能回避的问题。

当然，责任问题不可能仅仅通过倡导来解决，地产商要在城市运营中发挥积极而建设性的角色，就需要寻求利益层面的共赢、制度层面的保障、意识层面的提升，从而使房地产开发与城市运营有机结合起来，促进城市的可持续发展。

面对这些问题，开发商有不同的答案，让我们来看几个房地产开发运营与城市发展实际互动的案例，看看从这些案例能带给我们一些什么思考。

 

一．城市综合体对城市经济与形象的贡献--北京CBD核心区的案例

国贸中心。国贸中心是一个集写字楼、五星级酒店、高档公寓、商业中心、会展中心为一体的复合的城市综合体，也是北京的地标，国贸三期大厦高 330米，是北京最高的建筑。功能的复合化与良好的经营使国贸中心成为国内外商务机构与商务人群的聚集地，几十年来一直是北京写字楼租金的标杆，综合体经济产生了巨大的效益，为城市经济的发展与产业的升级做出了巨大贡献。类似的综合体项目有华贸中心（新光天地）、东方广场等，这些城市综合体因为良好的开发经营与品牌形象而成为了北京的新地标。

同样也有反例。在北京CBD，有一些项目定位低端、产品价值低、技术折旧快，产权分散、经营管理水平差，极大浪费了极度稀缺的核心区土地资源，核心区经济与城市形象带来了不利影响。同样的地段，完全不同的产品；同样的地段，对城市完全不同的贡献。根源在于什么，在于完全不同的态度，在于完全不同的责任意识。

二．北京总部基地。北京总部基地是以独栋写字楼聚集为主的产业园形态，占地面积1000亩，总建筑面积约140万平方米，已建成300多栋企业总部大楼，已入驻400多家国内外大中型企业。目前，北京总部基地已成为了北京乃至全国区域经济创新发展尤其是总部经济发展的典范与榜样。以北京总部基地为核心区的丰台科技园用占地不到1%的土地，实现了对丰台区财政20%以上的贡献，成为北京丰台区乃至南城经济快速发展的新引擎。房地产开发物业形态的创新有力地推动了城市产业的升级与区域经济的发展。

三．上海新天地。上海新天地是商业地产成功运营的代表，位于市中心、淮海中路南侧，是由上海经典的石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。上海新天地目前已成为上海的新地标与城市名片，商业地产的新形态在创造经济价值的同时，也在改变着城市的社会属性，为市民与游客创造了富有情趣城市的公共体验空间，增加了城市的旅游价值与人文价值，使城市更有魅力与吸引力。

四．老年社区。近年来，随着我国老龄化的进程，老年社区的物业形态开始出现，如北京的东方太阳城、卓达的太阳城等等。老年社区不仅仅是老年住区，在发展过程中更与养老产业相互联系，将带动养老产业链条的发展与延长。全经联与中国慈善总会养老产业办公室建立了紧密合作关系，旨在总结养老地产的实践，推动养老地产软硬件标准的研究与建立。

五．绿色生态和谐的人居社区。这是人居委正在推广的项目，为城市创造资源节约、绿色生态、和谐愉快的人居环境。

六．华侨城。相信没有人会对这个名字陌生，它的知名与卓越不是在它的地产开发上，而是在它为城市运营与发展所做出的独特贡献。华侨城旅游+文化+地产开发的模式打造了一个又一个的城市地标与风景线，北京的欢乐谷、长沙的世界之窗、上海的浦江新城，都以其独特魅力成为城市居民向往与聚集的空间，我清晰地记得我儿子在游完北京欢乐谷时说的一句话：谁要是住在这里真幸福啊。诸葛亮讲：攻城为下、攻心为上，这是营销的最高境界，华侨城通过城市运营将这一境界变得可能。

七．中体产业集团。中体产业运用奥林匹克花园、中奥广场品牌和城市体育场馆的共同开发建设，以设计新的城市人口动线的方式参与城市运营：一方面通过住宅区的开发配合政府进行新区建设，另一方面通过BOT方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能，并通过良好经营赢得持续收益；同时，运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办城市高级别运动会和大型活动，有效提升了城市影响力与吸引力。通过这样的方式与政府有效互动，采取置换土地、财税优惠等多种方式与政府合作，把地产业务与城市经营有机结合起来，取得自身发展与城市发展取得共赢。

 

通过这些案例，我们能得到如下的思考和结论：

1.  无论开发商是否意识到，客观上开发商所做的工作本质上就是城市运营的一部分，开发商生产出的产品，无论是住宅还是商用建筑，都是城市的有机组成部分，都对城市的整体机能产生着影响，因此树立城市运营的观念至为重要。

2.  尊重稀缺的城市土地价值、建设与土地价值相匹配的产品是开发商城市运营的基本责任，不尊重土地价值的行为将导致土地资源的潜性浪费，造成对城市价值的长期损害。竭泽而渔的商业成功是一种自杀式的行为。

3.  尊重城市规划与城市资源。在开发过程中注重对城市规划、城市资源的研究，加强与城市资源的交换与连接。有效地利用城市资源，是避免同质化倾向，优化城市产品结构配置有效途径，也是提升项目价值的重要途径，也是集约利用城市资源，提高城市综合价值的有效方法。

4.  城市公共空间是市民情感交流的平台，也是城市文化与城市精神的繁衍平台。创造更多的人与人交流的、有聚集效能的城市公共空间，不仅对城市文化有价值、也对项目的商业成功有极大的助推效应，如洛克菲勒中心、日本的六本木中心等的案例充分表明；人文和商业、责任与利益是完全可以共赢的。对城市公共空间的态度不是技术问题，而是意识层面的问题。

5.  城市是复杂的综合体，开发模式的创新需要与城市经济的发展、产业升级与城市发展的目标相结合，从而使责任和利益更紧密地结合起来，在这一过程中，开发商角色也将发生显著的变化，也将培养更多的战略意识、城市意识；也将扮演资源整合商、产业运营商与城市运营商的角色，今后还会出现养老地产开发商、旅游地产开发商、文化创意地产开发商等越来越专业的分工。

 

责任是承诺，更是一种意识，一种境界，地产商与城市运营的结合并不意味着要增加成本，相反，只要真正理解地产开发与城市运营密不可分、融为一体的关系后，利用好城市资源、发挥好项目与公司的独特优势，是完全可以为项目的效益和企业的品牌加分的，同时，树立城市运营的意识，对提升企业的战略意识，促进企业的转型与可持续发展具有重要意义。

 

（本文是笔者在首届河北省住宅产业博览会房地产高峰论坛上的主题演讲）