题记：本文是昨晚开始写的，因临时有事外出，没有写完。今天正继续写，恰好得到最新消息：“国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。”

 

　　最近，我国的房价是否还会上涨，成了专家和大众关注的焦点。一时间，众说纷纭，见仁见智。我认为，无论从长期趋势看，还是就今年下半年整体趋势而言，房价还会上涨。

一、房价上涨是一种长期趋势

经济学的原理告诉我们，在价值的基础之上，商品价格的涨跌由供求关系决定。商品房是一种特殊商品，它必须建立在土地之上，它不像一般商品那样可以不受限制地生产。换句话说，商品房的产量以土地的供应量为限。

土地是一种绝对稀缺资源。我国陆地国土总面积虽然有960万平方千米（144亿亩），居世界第3位，但由于我国的人口数居世界第一位，人均占有陆地面积仅为11.6亩左右，不到世界人均水平（约40亩）的1/3。在960万平方千米的陆地国土总面积中，有35%的土地是难以被利用的沙漠、戈壁、冰川、石山、高寒荒漠等；同时，在960万平方千米的陆地国土总面积中，山地面积约633.7万平方千米，占土地总面积的66%。因此，能够用于建房的土地比世界各国更为稀缺。

我国目前正处于工业化和城市化快速发展阶段，工业发展用地和城市建设用地与耕地保护形成了尖锐的矛盾。

我国的耕地资源非常有限，比印度少4700万公顷，比美国少6700万公顷。为了保障粮食生产，中央将“坚决守住十八亿亩耕地红线”正式写进了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。

实际上，以1999年1月1日起实施的新修订的《土地管理法》为标志，我国的土地政策已从保障建设用地供应为主转到切实保护耕地为主。

2008年度的全国土地变更调查表明，我国的耕地面积只有18.2574亿亩，离18亿亩红线不足2600万亩。造成耕地减少的原因，除了工业和城市建设占用外，还有生态退耕、灾害损毁等方面。从近十多年看，生态退耕是耕地减少的最大因素。1997年~2005年，生态退耕减少耕地1.03亿亩，占减少总量的66.8％，年均减少1144万亩。1997年~2005年，非农建设占用耕地2747万亩，占减少总量的17.8％，年均减少305万亩；再就是灾害毁地，每年大概在100万亩左右。

由于要保障耕地面积、土地供给渠道单一，我国用于建设商品房的土地资源极其稀缺。由此决定了我国商品房供应量的有限性。

商品房的供应是有限的，可是，对商品房的需求却具有无限扩大的趋势。这种需求包括绝对需求（人口增加对住房的需求、城市化进程中新增城市人口对住房的需求）和相对需求（改善型需求、投资型需求）。

　　A、绝对需求：

a 、人口增加和年轻人结婚成家都需要购买住房。

2008年末，我国总人口为132802万人，比1978年的96259万人增加了36543万人，平均每年增加1218.1万人。这些新增人口对住房的需求都是一种绝对需求，特别是近些年来，每年约有1000万对青年男女结婚，他们结婚成家对住房的需求更是必须满足的刚性需求。

b、城市化进程，新增加的城市人口需要买房。

从世界各主要国家城市化发展的历史来看，存在一个“S”形发展规律：在城市化率达到30％以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过30％而未达到60％的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过60％，城市化进程又会相对缓慢下来，进入平稳推进阶段。

我国城市化率1995年以前在30％以下，城市化率平均每年提升大约0.65个百分点；1996年达到30％以后，城市化率平均每年提升1.25个百分点左右。综合考虑各方面的影响因素，我国城市化率达到60％左右的时间可能会在2025年前后。因此，从现在直到2025年，我国城市化进程将一直保持快速推进的势头。

在2005年的全国人口中，城市人口有56157万人；到2007年底，城市人口已接近5.9亿。不到3年时间，城市人口增加近3000万。这每年1000万左右的新增城市人口必须在城市购买住房。

B、相对需求：

a、改善型住房需求：

国家统计局2008年10月31日发布的报告显示，扣除价格因素后，我国城镇居民人均可支配收入从1978年的343.4元增长到2007年的13785.8元，年均实际增长7.2％。随着收入的增加，特别是收入增加较多的那部分城市居民会产生改善型住房需求。此外，我国每年还有1.3亿农民进城务工，其中很大一部分人长期在城市中工作和居住，他们中间收入较高的那部分人对于在城市中购买住房有着强烈的需求（尽管他们在农村有住房）。我的几个亲戚就是这种情况，他们在农村有住房，但由于长期在城市中工作和生活，今年又在城里买了商品房。

这种改善型住房需求，和人口增加对住房的需求以及城市化进程中新增城市人口对住房的需求，都将为我国房地产市场提供长期的支撑。

b、投资型住房需求：

从长期趋势看，通货膨胀不可避免，投资房产有利于保值增值。

 

表1、1979-2008年经济增长率和通货膨胀率（%）

 

 

二、今年下半年的房价在震荡中上涨

　　首先从供给方面看，存在着房价上涨的因素：

　A、土地招拍挂制度和从紧的土地供应政策不会变，导致土地成本还会上升。

　目前实行的土地招拍挂制度不会改变，只会越来越严格。

　今年，国土资源部一再强调严守18亿亩耕地红线，并在一季度核减用地3000公顷。

　由于土地供应量越来越少，通过招拍挂制度拍卖出让的地价越来越高，土地成本只会越来越高。这就必然导致房价上涨。

　B、政府为了保障拆迁居民或农民的利益提高了拆迁补偿标准，也提高了房地产开发商的成本，进而推高了房价。

　全国大部分城市为了保障拆迁居民或农民的利益，都提高了拆迁补偿标准。

　2009年2月，上海市政府第4号文要求“积极探索旧区改造新机制”。除了事前征询制度之外，上海还出台了“数砖头加套型保底”制度，即居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。

　2008年10月14日，广州市国土房管局公布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）征求意见稿》（下称《意见》），对旧城改造的拆迁补偿方式和金额做出更细致的规定。被拆迁户除了获得市场评估价的补偿外，还有可能获得改造奖励和搬迁奖励两部分的拆迁补偿。市国土房管局副局长刘仲国、拆迁办主任刘志伟表示,“获得这三部分款项后,被拆迁人完全有能力购买被拆迁房屋所在行政区域内的一手住房,而且会高于当地均价”。

　各地政府出台的提高拆迁补偿标准的政策，在调动拆迁户积极性的同时，也大幅提高了土地开发成本，最终导致房价的上涨。

　　从商品房的需求方面看，今年的绝对需求和相对需求都非常旺盛。

　A、今年结婚的人数为近年之最。

　随着我国第一代独生子女大多到了婚嫁年龄，今年结婚的人数将创历史新高。

　近年来长沙市结婚登记人数逐年增多。去年正逢奥运年，许多人为增加纪念意义选择了登记结婚，使2008年结婚登记人数达到30528对，达到了几年来的一个高峰。由于今年是“双春年”，按照民间的说法适合结婚，所以从目前情况看，2009年结婚人数有望超过2008年，估计2009年长沙市结婚人数将创下历史新高。

　据上海市婚庆行业协会相关负责人透露，2009年依然是婚庆大年，举行婚礼的新人有可能超过2008年。

　北京市婚庆行业协会秘书长表示，未来两三年，婚庆市场都会比较繁荣，2009年举行婚礼的新人有望超过2008年。

　郑州同致行地产顾问有限公司对市场上多个楼盘的调查发现，2009年上半年郑州商品房购房消费者年龄段中，35岁以下的消费者为郑州房地产市场购房的主体，其中很大一部分人以准备结婚用房为购房目的。

　B、今年的城市化率进一步提高。

　今年全国各地的城市化率都将进一步提高。例如，从2009年2月17日召开的湖南省建设工作会议上传出的湖南省建设工作的主要目标是：2009年城市化率提高1.7个百分点以上；同样，在2009年1月20日召开的宁夏全区城乡建设工作会议上，也提出了城市化率再增长1个百分点目标。随着城市化率的提高，对住房的需求也进一步增长。

 　　

C、适度宽松的货币政策年内不会改变，有利于刚性需求和改善型需求用银行按揭的方式购房；

  前几天（8月7日到9日），国务院总理温家宝先后在江苏无锡、南通等地进行调研考察。在考察中，温家宝指出，在当前我国经济发展企稳向好的形势下，中央强调要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策不动摇。

　温总理强调坚持适度宽松的货币政策不动摇，不仅会鼓励具有刚性需求的消费者通过银行按揭购买住房，而且会刺激大量的改善型需求和投资型需求进入房地产市场。

D、投资渠道单一的现状年内不会改变，随着通货膨胀预期的增强，投资者会把购房作为保值增值的手段。

7月15日，中国人民银行公布的数据显示，2009年上半年货币信贷快速增长，银行体系流动性充裕。今年上半年总的新增信贷达到7.37万亿人民币，比2008年上半年猛增了201%。这是自1998年4月发布此项数据以来的最高点。今年6月末，广义货币供应量（M2）余额为56.89万亿元，同比增长28.46%，创历史新高。

在此情况下，货币大量流向市场，必将引来价格上涨，货币贬值，通胀预期明显增强。为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。从目前的市场情况来看，许多投资者纷纷入市，包括像一些温州投资客等等，他们把目标锁定在了一些高端楼盘上。在他们的带动下，许多自住购房者的刚性需求也受到了进一步的刺激，跟风的情况在市场中逐渐出现。可以这样说，如果下半年国家不出台新的调整政策，延续执行去年针对楼市的“松绑”措施，那么在上述几种合力的作用下，今年下半年的房价肯定要上涨。

进入7月以来，北京、上海等一些一线城市的成交量环比有了一定的回落，这属于市场自发正常的调整，经过前几个月的价量齐升，需求方已经有一定程度的满足而房地产去库存化也进行过半，下半年楼市的变化更多的取决于供需双方的博弈。

在流动性放量的带动下，投资性购房上升，加上市场对通胀预期的提前到来，自住型、投资型需求双双旺盛超过预期，但由于供给方跟不上，政府的保障性住房和开发商的投资都赶不上需求的增速，造成房价进入快速上升通道。

目前房地产市场需求的弹性空间较大，而供给的弹性为2年，由于开工的周期性，下半年房地产市场不可能会出现大幅度的供给增加，因此下半年房价会继续上升。

诚然，房价的上升不会是直线型的，某些因素的变化都会带来房价的波动。这就是我们所说的房价在震荡中上涨。总之，房价的长期变化曲线呈波浪式上升，每一次下降都不会回到原点，这条曲线的每一个谷底都会高于前一个谷底。从长期看，房价上涨是一种趋势。