银监会版REITs抢闸将与央行共同监督管理

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银监会版REITs抢闸将与央行共同监督管理
2009年08月10日09:41来源：中国房地产报
　　在一场旷日持久的REITs方案竞跑中，银监会率先触线。
　　8月5日，一份名为《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（《管理办法》）的文件浮出水面。这一由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的银监会版REITs方案明确指出，房地产投资信托业务由银监会和央行监督管理。
　　尽管《管理办法》尚未确定具体施行时间，但作为基于银行间市场的交易信托，REITs产品的主体上市、交易以及具体投资方案已成型。这意味着国产的REITs脚步声正日益接近。
　　“这是一件好事，各方应该推动REITs在中国的真正落地。”住房和城乡建设部一位官员评价。
　　“《管理办法》只能算是暂行办法，估计也会征求意见。”一位参与REITs试点的上海房地产企业高管表示，“在两家管理机构关于REITs主导权的博弈中，银监会显然走在了证监会的前面。”
　　过渡性质的REITs方案
　　此前，证监会和银监会两大系统几乎同时启动REITs方案研究，但相比于证监会面对公开市场的种种法律问题，银监会方案则相对更加实际。
　　而从目前的消息来看，REITs选择的突破口正是在于银行间交易市场。
　　据知情人士介绍，银监会和央行在今年上半年联合研究出台上述《管理办法》。
　　《管理办法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。
　　具体的操作路径是：受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
　　“这个管理办法已经对银行间REITs产品的主体及路径进行了比较详尽的阐述。”国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、中国国际资本有限公司首席经济学家孙飞博士表示。
　　不过，从《管理办法》来看，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金。
　　一位建行投行部人士指出，管理办法试点中，REITs是以房地产集合信托的形式出现，这种运作模式属于债券，在性质上类似于基金，并没有固定收益的回报，所以说这种方式不符合银行间市场发行的要求，但是却在银行间市场发行。
　　几天前，上海浦东新区金融办主任助理王鸿指出，REITs推出技术层面中一个关键问题是物业选择，资质要求非常高，再者是法律缺失的障碍，需要突破的地方主要集中在税收和登记方面。
　　“既然REITs是一种公司形式，按目前法律就要缴纳公司所得税，而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，两个环节双重缴税就降低了REITs的收益率和吸引力。”王鸿说。
　　而在孙飞看来，银监会主管的信托型REITs， 虽然创新难度较低，但因为有份额限制和普通投资者难以参与的缺点，具有过渡性，业内并不把此看作国际通行模式。
　　房企下一战
　　“现在REITs迟迟没有推出，最根本原因是中央政策还没下来。一旦国务院放行，会有很多房地产企业马上去做。”一位接触上海REITs试点工作的人士指出。
　　一位央行内部人士向本报记者透露，中国人民银行正在会同11个部门在做REITs的准备工作。“在产品创新的过程中也遇到各种问题，存在税收、人才储备等困难，需要市场和监管部门共同推动。”
　　正源（北京）房地产公司董事长陈选良最近非常关注REITs的推进工作。陈选良关注的一个问题是，房地产企业在拿到地之后多久，才有可能通过REITs产品的设计进行融资。
　　不过，结果让他失望了。在《管理办法》中指出，房地产投资信托资金主要投资方向包括：可产生稳定收入的房地产项目；空置或没有产生收入的房地产或在建房地产工程；商业物业抵押贷款作为标的而发行的金融产品，或收购房地产抵押贷款，或以债权及物权的方式运作于可产生稳定收入的房地产项目等。信托还可以通过投资公司股权的方式间接持有房地产。
　　尽管投资方向很广，但是刚拿到土地的项目无疑还是没有希望通过REITs融资。
　　更多的企业已经走在了前面。陆家嘴、上海金桥集团、外高桥集团及张江集团四大上海国资房地产企业正在为上海抢夺中国首个REITs试点城市的荣誉而努力。
　　本报获悉，海航置业、天津泰达、华润置地等公司也在REITs领域积极地运筹之中。此外，有媒体报道称，北科建集团已着手启动将其开发的中关村西区核心地段的成熟商业物业，通过REITs打包上市。
　　“听说央行关于REITs报批部门的大门都被踏破了。”一位参与者这样描述。
(记者：王晓伟)

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