第一章 商品房买卖合同纠纷
案例3：张晓婉案——未做预售登记的合同效力
律师说案
2004年12月18日，原告与北京某房地产开发公司商定签订了《商品房买卖合同》，合同范本中约定：原告支付总价款1106319元，以贷款方式购买北京某房地产开发公司开发的西城区莲花池东路X号某大厦B座1308号房屋；北京某房地产开发公司应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用。原告与被告的销售人员对合同内容均认可，合同经原告签字后，北京某房地产开发公司销售人员称去公司盖章，但之后公司未在合同上盖章。原告按照合同范本中的约定于2004年12月22日向北京某房地产开发公司支付首付款226319元，支付北京某房地产开发公司代收的印花税55元，并向北京某房地产开发公司的律师支付律师费1760元、抵押登记费280元、保险费4919元。现在四份合同原件均在北京某房地产开发公司处，原告仅持有合同复印件。2004年12月31日，被告不能按期交付房屋（该房屋一直延迟至2007年8月份才具备交付条件）。
2005年3月15日，北京市建委颁布了规范性文件，为加强全市预售房屋的交易环节管理，要求从即日起所有商品房预售时双方在签订买卖合同时，还必须在建委办理网上签约，否则无法办理产权过户手续。2005年5月15日，北京某房地产开发公司向全体大厦业主发放通知，其中通知的尾部表示：（因延迟交房所造成赔偿问题）请各位业主自由选择赔付方式，并在2005年5月30日之前至售楼处签署相关补充协议。原告不同意北京某房地产开发公司单方列出的选择赔付方式，双方遂产生纠纷。2005年10月27日，北京某房地产开发公司向原告发出关于督促办理购房贷款事宜通知，其中第四条称：……我公司将根据贵我双方签署的北京市《商品房买卖合同》的关于买受人逾期付款的违约责任的约定，解除您的购房合同，将您所购房屋按照退房处理。原告认为逾期履行的责任在于对方，遂找北京某房地产开发公司进行交涉。在2007年房屋具备交付条件后，北京某房地产开发公司拒绝交付房屋，理由是双方签订的《商品房买卖合同》被告未盖章且未经网上预售登记备案，认为该合同不成立，因此拒绝承认双方存在商品房买卖合同关系。原告无奈，遂于2007年10月诉至人民法院，要求依法确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。
以案说法
庭审中，北京某房地产开发公司先是不认可原告持有的《商品房买卖合同》复印件，辨称该复印件系伪造；并对原告支付首付款等费用及己方逾期交付房屋的事实予以否认。后经人民法院调查，原告又提供了2005年10月27日通知、收据、代收保险费单据、抵押登记费单据、律师费单据、印花税收据、购房首付款收据、赔付选择单等证据的原件与相关证人证言，北京某房地产开发公司才只得认可相关事实。于是，人民法院在查清事实的基础上认为：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立。原告与被告之间的合同，虽然被告没有盖章，但系被告向原告提供的格式合同，合同内容确定了买卖的具体条款，且原告已经按照合同的约定交纳了首付款，已经履行了合同的主要义务，被告对此表示接受；再者，根据2005年5月15日向大厦业主发放的通知，其中通知尾部表示，请各位业主自由选择赔付方式，并在2005年5月30日之前至售楼处签署相关补充协议；以及2005年10月27日，被告向原告发出关于督促办理购房贷款事宜的通知，均可以证明，被告认可原、被告之间已经签署了合同，综合以上事实，原、被告之间的买卖合同成立。被告之抗辩意见，本院不予采信。”综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，判决如下：原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。
专家意见
随着国家对商品房预售行为行政管理措施的强化，现在各省、自治区、直辖市人民政府的房管部门均要求商品房预售合同必须办理登记备案（在北京市，是以到建委办理网上签约的方式）。未经备案的预售合同，在办理房屋产权变更登记（即将产权证变更到预购人名下）时会存在一些障碍，通常预购人无法在该环节以预售合同取得房产证，而只能在开发商取得所售楼房的“大产权”后，按照现房销售的规定才能办理房屋产权变更登记(北京市规定需办期房转现房的手续)。
设立商品房预售合同备案登记的目的，旨在通过预售合同的备案登记，对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。对此，《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该法第13条规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。”
但从性质上看，商品房预售合同的登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理措施，具有较强的行政性质，并不是确认合同效力的必要条件，因为商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效。如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记，从而导致合同不能成立，预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或请求违约赔偿，这样对预购人是极为不利的，尤其是在房价上涨的情况下。同时，也会导致开发商怠于履行该法定义务，当出现对自己不利的情况时便主张合同无效，这样就会使许多正当的交易被消灭。为避免出现这种情况，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款进一步作了明确的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
不过，如果经买卖双方协商同意，在合同中约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件的，根据合同自愿原则，由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故在处理有关纠纷时人民法院会从其约定，以尊重当事人的意思自治。但就本案来说，因买方已支付了首付款及相关税费，根据合同法第36条、第37条之规定，一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立，因此即便合同中约定了以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件而实际履行中没有办理备案登记的，该合同仍然有效。
策略提醒
关于预售合同的备案登记，购房人应注意以下事项：
1、预售合同一经备案登记，预购人便取得了对抗第三人的效力，能有效的防止预售人将期房进行一房数卖（相关论述参见《贾淑琴案》）。因此，办理备案登记是维护预购人利益的一项有力措施。
2、从法律规定看，在规定的期限内办理备案登记应为预售人的义务。各地建设行政主管部门发布的《商品房预售合同》范本也一般都将该义务写入合同，如北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定的2007版的《商品房预售合同》范本第28条约定：“自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。”对此应注意的是，预购人在签订合同时应坚持使用建委发布的《商品房预售合同》范本，拒绝使用开发商自己拟定的合同，以免开发商利用自己独特的强势地位造成的利益失衡。
3、从预购人的角度考虑，如果在合同中约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的条件的（如上所述，由于这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故人民法院在处理纠纷时会从其约定），通常会对预购人不利。因为预购人在签订合同时一般已交纳了定金，且数额一般比较大，而预售合同在备案登记前尚未生效，预售人即开发商随时可以反悔且一般不需承担责任。因此，预购人为避免被动，应拒绝签订该条款。
4、就本案来说，预购人签订合同后却不持有合同原件的情形也是应该避免的。房地产开发商将统一编号的合同正本全部拿走，预购人即使再担心房地产商会不会擅自篡改合同内容也无济于事，而且万一发生纠纷要证明合同内容或合同关系也比较困难，因而会相当被动。对此也有一变通的解决办法，就是将一式四份格式合同复印一份，要求开发商在复印件上盖章及盖骑缝章，并注明“该复印件与合同原件一致”的字样。