以房养老的4种主要形式

　　租售换养：将房子出租出售，用租金或售房款养老。

　　以大换小：售出/租出大房再换购/租入小房，用差价款养老。

　　售后返租：将住房出售，再租回原住房，用该笔款项缴纳房租和养老。

　　倒按揭：将房屋进行抵押，获得贷款作为养老金，去世后用售房款归还贷款。

　　租售换养

　　适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。

　　以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付2位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。

　　以大换小

　　适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。以大换小的方式可以是出售也可以是出租。

　　售后返租

　　适合人群：大中城市仅拥有一套拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。

　　售后返租又称“以房自助养老”，然而实际并不是自助养老方式，而是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上的老人，通过将名下的房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　倒按揭

　　适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。

　　倒按揭又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出，近年来逐步受到人们的重视。孟晓苏在幸福人寿几年来大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。

　　该险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值?房屋折损?房屋增值预期?保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命?投保时寿命)×12]。