探讨济南的商业，不得不摒弃商业房地产层面，站在城市个性角度去谈了。因为老祖宗在创造“城市”这个词的时候就已经区分了两个概念了，一个是生存繁衍的城，一个是商贸流通的市，城与市是分不开的，一个城市它的商贸越悠久越发达那这个城市就越有历史感，越有文化积淀，如果一个城市有城无市，那这座城市一定是沉闷的。济南是一个千年历史文化名城，座落在山东半岛中枢位置，百年前就率先在国内铺设铁路，贯通胶济连接了旱码头周村、德属殖民地青岛。又经过百年的商贸流通洗礼逐渐兴盛了济南的老工业区与商埠区的发展，一座文化历史名城兴奋了百年。
青岛-四方路
但是，很我辈同仁不那么认为济南的商贸是悠久的，是充满城市个性的，认为青岛更能体现那座城市商贸发展的足迹是怎样一步一步走来，保留了更完整的商业生态。的确，青岛的四方路、高密路、中山路这些老商业街区依然乐呵呵的“活着”，再看看济南，不得不问问“百年后的今天济南的商埠在哪？”、“济南在现代时尚文化的熏陶里，代表城市个性的商业区在哪？”、“长此一往，济南的商业文明还能持续多久？”。
弃沧桑崇现代的城市败笔
在每个城市，商业从来都不需要典范，而是需要充满城市个性，如果一个能够代表城市的核心商业“集散地”失去了它应有个性，那它已经名存实亡了。泉城路就是一个例子。我认为作为济南首屈一指的核心商业圈内唯一一条称得上商业街的道路，又作为济南核心商圈历史性的集聚者，站在城市个性的角度它只是弃沧桑崇现代的城市败笔。
老泉城路-现万达商业广场地段
我认为，核心商业区域应该肩负着城市名片、文化旅游、休闲购物、城市交通四个层面的内容。泉城路是不全面的，从城市名片的角度，泉城路是出名的，是与上海南京路、北京王府井一样能够耳熟能详的，但伴凭着“升级就是拆了建”的简单理论，建筑时尚了，道路宽阔了，业态丰富了，但却丧失了传统，丧失了老店面、老字号、老建筑的完美继承，直接导致了文化旅游层面的空虚，一座座表皮似的现代仿古建筑的背后就是低矮的老居民区，代表济南灵动的泉群全部掩盖在其中，显得这么老旧、肮脏与混乱不堪。相信每个来济南游览的人站在泉城路上与站在王府井、南京路差不多的感受，一点“济南感”都嗅不到。从商业角度来看，泉城路的商业氛围也不均衡，呈现了西头热，东头冷，南边淡，北边浓，呈现一边海水，一边火焰的窘境。这种现象的造成不难参透，一个是泉城路作为东西方向的交通要道，依然要肩负城市交通的要任，政绩的促使道路宽阔、建筑新颖的形象工程，不断追逐大城市的时髦，利润的利诱建筑空间盲目求大，装饰性大于实用性，固然在规划建设之初就存在着道路空间与建筑空间比例失调的问题，加上后期招商与业态的规划上也由于租金杠杆的平衡问题直接剥夺了老字号为代表型的传统商业进驻经营的权利，一溜烟的时尚店面、垃圾洋餐，极高重复率的业态扎堆经营直接导致了商业互补性的丧失，哪怕只有一边的“步行街”也成了“不行街”。从商业地产的角度，虽说是卖或租出去了，但惨淡的经营是不成功的，从城市运营的角度，丧失了城市个性的传统商业代表是可悲的，泉城路作为两者混战的产物是畸形的。不得不这样痛苦的默认济南在现代时尚文化的熏陶里，代表城市个性的商业区暂时没有了。
现在的泉城路--新华书店位置
（卫巷及康熙年代的老庙拆的可惜啊）
凡事都需要经过些摩擦，泉城路的历史文化商贸带也正在解放阁片区与大明湖风貌带的建设中得到恢复，虽然失去的不能重来，但新生的商业建筑总能够带来新的开始，如今恒隆广场、天业国际、省府前街商业项目破土兴建，不久将来一个全新的升级版核心商圈即将呈现在新的商业生态链上。到时候泉城路将从无奈的变身中脱颖，代表济南现代与未来潮流。
但是不得不再说说，济南商业规划建设太盲目了，以至于显得很初学。对浓缩城市个性的商圈操刀显得太草莽了，扫荡般的狂拆乱挖后又缺乏对定位的认识，对消费人群和经营者的构成缺乏研究。现在开发商往往通过否定济南消费能力来平衡自我看待商业消化不良的心态，通常用需要引导诠释未来的商业发展过程，其实最该学习提升，站到城市角度看问题，最该受到城市个性熏陶和引导的是开发商们。
重拾浓缩城市的商业生态
如果说泉城路是曾经失败过，那就不去深究了，让它成为前车之鉴吧。济南虽然不能够一成不变，但也不能失去它的个性。说到这里，就要更加困惑于济南老商埠的命运了。如果说泉城路一度的问题是由于过分抄袭照搬与追逐时尚引发的阶段性尴尬，不如对老商埠的发展探索新的出路。
1905年距今已经不是一个用“很长”就能诠释的时间跨度了，“华洋公共通商之埠”的商埠名称也早已经在现代人的头脑里消失的无影无踪了，只是从纬二路到纬十二路，南到经七路，北至胶济铁路的范围内，空留了一副完整的背影。在广阔的“经纬网”内活跃了百年的商家字号不见了踪迹，原本华丽、古朴的建筑显得灰头土脸。简直成为了从西市场商圈到大观园人民商场再到泉城路商圈的大屏障。我认为，老商埠就像被城市发展所遗弃的孩子，汽车尾气一般散发在疾驶之后，城市开始淡化它的印象，剥夺它的功能属性。长此一往，就又被新商业建筑所可惜的取代了。如今周村被成为“旱码头”的周村大街已经在政府修缮招商之后重新焕发了活力，其修旧如旧，复古谋变的思路不得不引我们的学习，不得不引发我们对老商埠发展归纳种种利好。
周村-大街
第一，老商埠修缮可以作为传统老字号的保护区，有利于济南老字号的传承；第二，老商埠建筑融汇中外古今，可继续发挥城市建筑美学余热，开发城市街区旅游；第三，老商埠经纬道路适合商业发展，配合开发商开发建设新的商业建筑。可更好的为西部百姓消费提供便利；第四，老商埠，焕发青春后，可使西市场片区、大观园、人民商场直至到泉城路的商业连同，形成城市商贸带，产生更大的集聚效应。
经二路的商埠遗产-阜城棉花行
所以，我认为老商埠不能继续重蹈泉城路覆辙，应从以下几个方面来考虑：
一是，老商埠，老在它的历史性，其中构成商埠的建筑最为关键，历史建筑的价值就在于它的真实性，因此若实现老商埠旅游与商贸的完美结合就应该保持它的“原真性”，即便是修缮、仿建也应保持它固有的当时的形态尺寸、建筑年代风格，包括原有的街区尺度，尽最大可能维持它遗留的历史信息，在这一点上我比较看好大观园的改造扩建风格，称得上是复古求变，个性十足了；二是可持续性与氛围营造要与其他商圈的商业地段保持差异，固守特有的商业氛围，包括业态组合、经营方式、展示风格等比如吸纳老招牌、老字号、老店面，“老字号”是传统商业街上的宝贵财富，长久以来，他在人们是心中得到了广泛的认同,其品牌有着很好的口碑和知名度。这比如我们去王府井要逛逛传统的“内连升”、“瑞蚨祥”一样；三是做减法式开发建设，不过度出让土地，规划与老商埠格格不入的建筑，吸纳风格迥异的商业形式；四是在街区景观的点缀上，应该考虑到真切的结合，如北京王府井大街上一系列具有传统韵味，反映京城文化特色的雕塑：剃头、人力车，街头弹唱；武汉市江汉路上具有“汉味”文化的雕塑小品：乘凉、热干面、配眼睛、卖水，处处在怀旧中充满了文化是氛围。在街道中行走，人的活动节奏缓慢，活动方式是沿街观看或购物，街道空间具有内向的亲切感和宜人的尺度空间。
北京-大栅栏
北京-南锣鼓巷悠闲的路人和老外
总之，城市商业升级并非就是“拆了建”，盲目追求时髦与现代感，值得怀旧、让人神往的老商埠其实蕴藏着惊人的商机。
探索城市商业的吊坠
城市需要商业空间的膨胀，犹如男人需要女人，城市商业暂时性的尴尬，犹如恋爱期间的摩擦。
不管怎么说，济南毕竟是省会城市，是一个中满现代文明具备消费潜力的时尚之城，如果说济南因为悠久，需要历史积淀的商业保留，那济南亦需要贴近消费的新商业爆发。但新商业兴起不是与老商业存在没有任何瓜葛的。如果说老商业汇聚的商业带是一条项链，那新商业就是镶嵌在项链上的吊坠。
回想济南以往成功商业案例，不都是点缀在老商业圈之内么？但相互间成功与与否的差距却相当的大。比如老商埠边缘西市场扩建的成功，红楼商圈内海蔚广场的萧条等等。由此而来，有十万各为什么等待着解答。
第一，城市商业应该符合其所在商业圈的定位，比如西市场在最初兴建时主要就是依托老商埠特有的商贸氛围，借助便利陆路与仓储条件，定位了小商品批发市场。在扩建时也并没有改变原有的商业模式，逐渐形成集聚相应，带给联华、绿洋、华联的持久的繁荣；第二，建筑结构与空间布局要符合定位的商业经营活动；第三，讲求业态差异性原则，一个商业应差异化覆盖的最大范围的商业业态，并要符覆盖区域内的消费层次，比如红楼商圈内大润发周边，建设同规模相近业态的卖场，估计招商、后期经营都将以惨淡告终；第四，应注重自身的业态组合与划分，比如银座商城与贵和清一色一楼化妆品、奢侈品，二楼男装，三楼女装，四楼五楼品次逐渐降低，以提高垂直人流的合理流动，专业市场如中恒、东门也是以经营品类划分的专区；第五，要有长远的管理运行体系，注重整体推广与包装，避免门庭冷落。
省略了。
其实济南对于商业还在探索，开发商和政府都正在临摹与照搬中摆脱着，我辈怎能泛泛的去谈呢，不过多的说了吧...
不知道大家有没有百度过“泉城路老照片”。我想大家搜索一番后都会与我一样的沮丧，泉城路从前繁荣、沧桑的景象已经荡然无存了。
大家都逛透了北京的王府井与大栅栏、青岛的中山路、上海的南京路，大家在泉城路却没有寻找到一丝的济南味。
呵呵着吧...