总理说，要放开二手房及租赁市场，区别对等二套房购，区分交易年限来优惠营业税。这是关键内容，也是我们找寻楼市复苏再现理性发展的钥匙。这句话，我的理解三大突破、三个视角、三种余地。

    三大突破：

    其一是按揭政策的突破，困扰楼市成交放大的关键因素大家都看到了，那就是缺乏突破性政策，象利率、税费减免、财政补贴等，都只能阶段性发挥作用，有些甚至只是稀释了消费者的首付压力，真正制约市场需求主力进入的因素还是信贷管制，房地产之所以迅猛发展，与超前消费分不开，消费信贷在前一波黄金发展时期起关键作用，楼市的分水岭也实际以二套房贷管制为标志。

    按揭政策的管制，一是束缚了商业银行的手脚，他们既要兼顾市场化经营风险，还得肩负政策赋予的财务风险，而实际上财务风险，包括消费者的后期还款能力，都依赖于经济发展与就业创业环境与经营环境，这是银行所无法完全兼顾得上的。二是抑制了房地产领域的正常投资性消费，更将换代消费消化于无形，而这实际在各国都是存在的，经济条件好了，收益增加了，有人买股票，有人买房，而且买房具备投资储值理财三大件功能，受到普遍理财者的偏爱，同时一些房地产市场化初期的有房户，经历十年的发展，更需要调整持有房屋结构，甚至直接的换代升级消费，紧缩的个贷管制将这些有购买力的消费摒弃掉，直接造成楼市的低迷。

    总理报告只是简单地提及，对于个人二套自住房比照首次购房给予信贷优惠，实际上是定语的转换，以前的定语是“商业银行评估风险后决定是否给予放行”，现在用自住这一比较泛化的定语，并且稍后还给出了其他方面的突破性利好，所以这实际是在扩大二套房贷松绑的实施范围。

    其二是交易税环节，由以前的死政策变成现在的灵活政策，按年限来确定交易环节的营业税支，有利于引导持房人合适理性地出手交易，也有利于通过一个流动的二手市场来盘活市场资源。

    其三是首次提出要大力发展二手市场与租赁市场，这是众望所归。

    三大视角：

    我们从更高层次看，总理的报告对于理解房地产业、房地产市场、房价与消费提出了新视角。以前政府官员提及楼市，只能谈房价，谈存量，谈政策，谈制度，在总理报告中，为我们展现了解读楼市后势的三大视角，它们是：

    对房地产业的地位，不用怀疑、不容争论、不须讨论。

    对房地产市场，总理的报告实际重新告诉人们，注意市场体系的互动与良性循环，以前一项政策发挥重大作用或没有作用，关键是它们的针对性仅限于某一级的市场，如八三一大限针对的土地市场，没有梳理土地市场化过程中的重点地如何处置的关键内容，导致土地市场提交泡沫化供应，为后期房价高涨做了铺垫。

    本次由政府工作报告来提出房地产三级市场全面均衡发展，放开二手房与租赁市场，这是积极有效地引导三级市场联动的重要信息。

    对于房价与消费，本次报告再也没有完全就房价论房价，这说明政策业已看到房价背后的东西，这有利于引导下一步各地方政府如何寻求结构本地房地产实际的刺激消费政策。

    三种余地：

    我们仔细想想，会发现总理的报告提出的房地产发展除兼顾方向性再确认、瓶颈问题给出思路与具体方针外，依然留有余地，也与三大突破三个视角是密切相关。

    首先是房产领域消费信贷是突破性因素，但留有余地，并非全面开禁二套房货，这是许多人理解上的偏差，但给银行指明了道路，如何松绑，关键在于购房目的，而实际上购房目的掌握在消费者手中，这就会使二套房贷在稍后的执行中要么比较积极，要么依然固步自封，而留给银行以较大余地。

    其次对二手房与租赁市场只是提到放开，进行市场化建设，至于如何放开如何建设，这只是一个宏观方向的指向性政策，留给市场的余地甚大。

    最后是名义上看是就交易环节减免税给出的方子，实际是为地方政府进一步刺激楼市消费准备了余地，因为营业税是地方税，按年优惠，有利各地方政府出台实施细则的时候有效调控存量消费，用好二手房、存量房、租赁房、保障房、中小套型中低端项目几个政策性杠杆，从而既保持了市场的发展，又可以稳定房价。这是一个先手锦囊。