现在是可以好好理理楼市，认真搞好大局，不要再鸡毛蒜皮了。如果理想一点，全国楼市回暖将锁定金九银十。下面从宏观微观方面分析一下缘由。

    从宏观方面看看，不管是激进一点认为四万亿投入一季度产生沉底迹象，还是许多专家一致看好的中国经济将在下半年或年底前产生拐点，这都是经济主要内容之一的楼市回暖的保证。并且政策针对经济复苏的出台弹性非常大，只要保八目标有虞，则随时可能出台利好政策，这为楼市回暖准备了正常的环境。

    微观因素决定了楼市回暖将在一波三折中实现。

    一、今年前两个月回暖的主要是有购买力的改善型消费。

    在今年监控房价的重点城市当中，三分之二环比上涨，三分之一城市成交量涨幅过半，从成交量方面看，成都、重庆、天津、长沙比较活跃。但同期房价下跌百分之一点二，环比上涨的城市依然是北海、银川等城市。

    在未纳入统计范畴的城市，普遍呈现出：

    地方城市中高档住宅成交量，因为开发商适当降价，促销手段综合运用，再加上政策开始发挥调节效应，刺激了这些城市的中产消费。

    第二个带动楼市回暖的是投资性消费，这类已实现投资性消费的特点是，借助于改善型消费刺激政策，但带有持有投资的特点，属市场紧缩时期沉淀的投资性需求，因为首付及月供条件发生变化，税费减免，降低了这类投资的现金支付成本，再加上经济波动，使闲资在各地进行抄底性投资。

    而商业银行对这类有购买力，收益稳定的阶层的按揭消费采取了灵活的处理措施。

    因此判定，一季度统计数据将回暖，但政策关注的重点，即首次置业、自住性改善型消费、普通商品房消费并没有出现明显回暖，这出自两个原因，一是政策关注的这些消费形式因为购买力原因选择了继续观望，二是市场降价弹性因为二套房贷政策的余地放大，户籍在买房中的管制松动，减免税费政策实施等原因增强了，导致带投资性质的有购买力的消费快速入市。

    二、二三线城市提前复苏。

    二三线城市的楼市为什么提前复苏，这与政策作用时间以及二三线城市的消费层次密切相关。

    即使楼市不通过救市，二三线城市的主流消费也还集中于中产阶层，也就是当地公务员教师银行职员国家职能部门的管理层这些收益稳定的阶层。而2008年市场紧缩时期，这些城市沉淀了相当数量的优质项目，这些项目基本针对于高房价时期定位，户型优质是主要特点。

    恰好在胶着时期国家出台救市，而政策覆盖面非常宽泛，为二三线城市的这些主流消费挂钩，本来这些城市的主流消费停滞，是因为信心与预期的传染，现在政策全面出台以后，他们的购买力很快就复苏了。所以二三线城市的楼市无论成交量还是房价，均呈同步增长的好局面，不足奇怪。

    比如广西玉林，钦州，防城等地，房价保持两位数增长，成交量持续上升，湖北恩施房价突破三千元大关，武汉城市圈八个周边城市均呈现量价齐升局面，这些都足以说明问题。

    三、消化存货及政策出尽将敦促房价在国庆黄金周以前保持下行态势，维持成交量的持续回暖。

    为什么全国楼市全面复苏回暖要等到金九银十呢，拖后腿的就是消化存货与结构性降价的必然性。

    开发商保持的供应大约是这三个部分，存量次优房、存量主流户型、新增有效供应。这三个方面当中，存量次优房只有通过快速降价销售才能解决问题，存量主流户型只有通过与新增项目结合才能顺利出货，单独出售都面临降价求售的局面，囿于利润追求与竞争的激烈，开发商只要具备实力，必然会加紧开工新项目，稀释在售产品的过度集中。

    市场复苏的支撑点在于产品结构性调整，因此黄金周以前将有涨有跌，当市场紧缩留下的存量房消化差不多的时候，新增项目供应上市的时候，新旧同步能有效促进成交并不致于导致房价较大幅度的反弹。