开发商也指责255亿地王是别有用心
文/马跃成
在中央对房地产的调控力度正在一步一步加压的过程中，由在广州的富力地产、雅居乐、碧桂园联手以255亿人民币成功夺得广州亚运城地块，超出市场预期，也刷新了中国地王的新记录。引起舆论一篇哗然，人们纷纷指责255亿地王就是对中央政府的挑衅，任志强更是说这是给了国土部一个大耳光。
255亿地王为啥横遭开发商的批判和指责？
看了一些人写的评论，感到这些人有点看热闹的意思，好像国家的调控在255亿元地王面前败下阵来了，好象调控楼市成了瞎胡闹，而疯狂的楼市成了什么也挡不住的潮流。
255亿地王有那么厉害吗？我觉得这次地王的问题主要是没有按照国土部的要求分割出让。地块太大了，大到需要几个巨无霸的开发商联合投标，这让别人怎么活？寡头垄断从此诞生，这么搞下去，不但企业竞争可能会减弱，行业内的矛盾也会逐步加剧。寡头垄断造成的垄断价格可能再用政策调控就更难了。
一只被视为是黑马的民企联队，跟内地龙头开发商万科、保利和中海组成的国企联队经过大约是20分钟47轮的激战之后，终于以比底价高出55%胜出，折合楼面地价大约是每平方米5822元。单枪匹马赴会的中信地产没有举牌叫价，这种少数企业参加的投标在土地拍卖会上是不多见的，这个现象应当引起人们的关注。
广州的这次拍卖无论从最终价格、举牌次数、投标商数量、成交单价都算不上激动人心，只有总价255亿元创造了国内最高纪录。但是最高总价是由土地规模决定的，如果同样的一块地通过分割出售的话，就会自然失去地王的称号。因此，这个地王不具备高地价导致高房价的预期，也就算不上我们最关注的那种直接影响房价的地王。
话说回来，广州亚运城地块地块应当说也是一片热土，如果采取化小地块，分期招标的方式，会吸引更多的开发商进入，这样的竞争可能更激烈，从而造成更高地价的可能性也就更大。现在每平方米5822元的楼面地价在广州地区算不上震撼价。
按照地价占房价四成的业内通识计算，亚运城项目未来开发的住房价格起码在10000元/平方米以上，而目前周边的房价不过8000元左右。这与一般地王的面粉贵过面包的情况也有不小的差距。
那为什么这个不该引起轰动的事情，却引起了业内剧烈的反响？特别是让一些著名开发商代表大做文章？主要还是想以此作为一块向政府施加压力的跳板。同时，一些人借题发挥、小题大做也有搅混水，搞乱政府调控阵脚的意思。
因此，所谓的255亿地王并不可怕，其实特可能根本就是一只假的老虎。最让我们担心的是竞得地王之后囤积起来而不开发，广州的这个亚运城地块，担负着重要的政治任务，因此不会容许被囤积。也许正是由于政治原因，才把这么个大的地块整体打包上市，这么看来，这次的拍卖还多少有调控政策初见成效的意思，但是反被反对力量利用，而没有有关部门出来澄清事实。
有人说，这次任志强的发炮多少有些幸灾乐祸，我相信不会，任志强应当知道这个地王的真正含义，任志强的小帐比谁算得都清楚。
255亿地王是新一轮调控政策面市后的第一个回合，也是一个小插曲。我们应当注意的是时刻保持清醒的认识，透过现象看本质，拨开迷雾见天日。
和这些地块比较一下，有的虽然在北京，但是是同一时段，有的就在广州地区，时段和地理位置接近。
一、2009年，广州的区域板块频现地王。6月10日，广州城建集团竞得广州珠江新城D8-2地，楼面均价每平方米高达15323元，成为该区域的新地王。
二、10月29日，雅居乐地产竞得广州科学城KXC-F8-1-1地块，楼面均价每平方米高达7074元，创科学城区域地价新纪录。
三、12月10日，广州城建地产竞得大学城DS1202地块，楼面均价每平方米高达9503元，再次刷新该区域地价，早在2个月前，该地区每平方米7671元的地价就已让很多业内人士觉得不可思议。
四、富力地产在2007年拿下的地王，它坐落在白云山脚下，南面是南湖风景区，应该说是块风水宝地，当年富力以单价18729元的价格拿下了这块地，成为广州市至今为止最贵的一块地。
五、12月17日，经过120轮竞价，保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区东四环外东风乡高井村地块。该地块楼面地价为2.35万元/平米，是今年北京普通住宅地块单价地王（不含顺义别墅地块）。高井村地块位于东四环外，高井村地块从8亿元开始起拍。高井村地块规划建筑面积为12.93万平米，用地性质为住宅混合公建。
六、11月20日上午，备受市场关注的北京顺义天竺开发区一幅低密度住宅用地成功进行拍卖，北京市大龙房地产开发有限公司最终经过190轮的竞价、以50.5亿元的天价拍得此地，高于起步价36.4亿元，楼面地价达29859元/平米，创下北京楼面地价、总价新纪录。
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